Mieterhöhung anhand Mietspiegel der Nachbargemeinde möglich?

Kann ein Vermieter, wenn es in der eigenen Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, sich zur Begründung seiner Mieterhöhung auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen und wenn ja, was ist zu beachten? Diese spannende Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung BGH, Urteil vom 21. August 2019 – VIII ZR 255/18 beleuchtet.

Grundsätzlich sind an eine Mieterhöhung keine überspitzten Anforderungen zu stellen; tatsächlich muss aber das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht die Angaben über die Tatsachen enthalten, mit welchen der Vermieter seine Erhöhung begründet und zwar in einem solchen Umfang, dass der Mieter wiederum in der Lage ist, die Berechtigung zur Erhöhung überprüfen zu können.

Insoweit stellt der BGH klar, dass der Mietspiegel einer Nachbargemeinde nur dann als Begründungsgrundlage in Betracht kommt, wenn die beiden Gemeinden vergleichbar sind (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Dies erfolgt durch eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewichtung und Abwägung durch das Gericht. Kriterien können dabei zum Beispiel sein, ob die Einwohneranzahl, die vorhandenen kommunalen Einrichtungen, Angebote des ÖPNV etc. vergleichbar sind? Allein vergleichbare Grundstückspreise in den beiden Gemeinden selbst reichen hingegen unter Umständen nicht aus, wenn eines der anderen Kriterien zu unterschiedlich ist.

Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in RavensburgWangenIsny

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Saisonarbeitsverhältnis – kein Fall des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG)

Die Zulässigkeit einer wiederholten Befristung eines Arbeitsverhältnisses nur für bestimmte Zeiträume im Jahr wurde bislang nach dem Befristungsrecht bemessen, wonach hierfür ein sachlicher Grund für den nur „saisonbedingten“ Beschäftigungsbedarf erforderlich war. So ging die Rechtsprechung davon aus, dass die Arbeitsvertragsparteien eines solchen Saison-Arbeitsverhältnisses jedes Jahr aufs Neue ein befristetes Arbeitsverhältnis für den saisonalen Zeitraum abgeschlossen haben. Folglich wurde die Wirksamkeit des Anstellungsvertrags von der Rechtsprechung am Maßstab des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG) geprüft, sich also mit der Frage auseinandergesetzt, ob auch die Befristung für den konkreten Zeitraum durch einen sachlichen Grund i.S.v. § 14 I 2 Nr. 1 TzBfG gerechtfertigt sei. Das Bundesarbeitsgericht hat in seinem aktuellen Urteil nun einen völlig anderen Prüfungsmaßstab angelegt (BAG, Urteil vom 19.11.2019 – 7 AZR 582/17). Dabei hatte sich das Gericht mit der Klage eines seit Juli 2000 bei der beklagten Gemeinde tätigen Bademeisters auseinanderzusetzen, der nach seinem Arbeitsvertrag jeweils nur für die Saison vom 1.4. bis zum 31.10. eines Kalenderjahres eingestellt war und seitdem in den Monaten April bis Oktober eines jeden Jahres beschäftigt und vergütet wurde. Nachdem die beklagte Gemeinde zur Badesaison 2016 eine weitere Fachkraft für Bäderbetriebe ganzjährig und unbefristet einstellte, begehrte der Kläger die Feststellung, dass sein Arbeitsverhältnis nicht durch die arbeitsvertragliche Befristungsabrede aufgelöst wird.
Im Unterschied zu den Vorinstanzen prüfte das BAG die Wirksamkeit des Arbeitsvertrages anstelle der Regelungen des Befristungsrechtes anhand der Grundsätze der allgemeinen Geschäftsbedingungen, also den des § 307 I BGB. Dabei ging das BAG nämlich davon aus, dass der Vertrag nicht zeitlich befristet, sondern lediglich die Tätigkeit des Bademeisters begrenzt ist, also eine Art „begrenzter“ unbefristeter Arbeitsvertrag vorliegt. Da nun der Beschäftigungsbedarf für den Bademeister jeweils nur für die Badesaison besteht, konnte nach Auffassung der Richter von einer unangemessenen Benachteiligung des Klägers keine Rede sein; die Klage des Bademeister wurde somit abgewiesen.

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Zimmereiunternehmen muss auch Statik beherrschen

Mit folgendem Sachverhalt hatte sich das OLG München in einer Beschlusssache vom 17.08.2019 (Az.: 13 U 3724/17) zu befassen: Ein Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit Zimmerei- und Holzbauarbeiten für den Neubau eines Einfamilienhauses. Nicht ausdrücklich vereinbart wird die Erstellung einer Statik durch die Auftragnehmer. Eine solche wird im Zuge der Bauausführung auch nicht erstellt. Als dann zahlreiche Mängel auftauchen, klagt der Auftraggeber auf Schadenersatz. Diesen Anspruch begründet dieser im Wesentlichen damit, dass die behaupteten Mängel statische Ursachen hätten.

Das Zimmereiunternehmen verteidigt sich mit dem Hinweis auf eine fehlende Beauftragung der Statik. Erstinstanzlich gibt das Landgericht der Klage des Auftraggebers statt und verurteilt den Auftragnehmer zur Zahlung von Schadensersatz. Dagegen wendet sich der Auftragnehmer mit seiner Berufung.

Die Entscheidung des OLG München: Das OLG bestätigt die Auffassung des Landgerichtes und konstatiert, dass der Auftraggeber ein statisch einwandfreies Gebäude erwarten darf, selbst wenn er die Erstellung der Statik nicht ausdrücklich beauftragt hat. Erfahrene Bauunternehmen – so dass OLG – verfügen regelmäßig in Bezug auf statische Belange über Erfahrungswerte aus der Praxis. Solche müssen sie auch einsetzen, auch wenn kein ausdrücklicher Auftrag auf Erstellung einer Statik besteht. Den Beweis über die mangelhafte Statik hatte der Auftraggeber durch Sachverständigengutachten nachgewiesen.

Anmerkung: Die Entscheidung trägt den im Werkvertragsrecht geltenden funktionellen Mangelbegriff Rechnung. So hatte der BGH schon vor Jahren apodiktisch festgestellt, dass ein Dach auch wasserdicht sein müsse, ungeachtet der jeweiligen Absprachen des jeweiligen Bauvertrages. Auch in Bezug auf die Statik wird man stillschweigend davon ausgehen können, dass, weil diese elementar für die Errichtung eines mangelfreien Gebäudes ist, diese als Beschaffenheit des Werkes anzusehen ist. Bauunternehmer sind vor diesem Hintergrund gut beraten, die Funktionalität ihres Werkes im Blick zu behalten, ungeachtet evtl. Lücken im Leistungsverzeichnis.

Quellenvermerk: IBR 2019, 606

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Steuerberatungskosten des Erben als Nachlassverbindlichkeiten

Bislang vertritt die Finanzverwaltung die Auffassung, dass Steuerberatungskosten für Steuerangelegenheiten des Erblassers nicht im Rahmen einer Erbschaftssteuererklärung abgezogen werden können. Es handle sich hierbei nicht um Nachlassverbindlichkeiten.

Dieser Auffassung wurde nunmehr vom Finanzgericht Baden-Württemberg in einem Urteil vom 15.05.2019 (Az.: 7 K 2712/18) widersprochen. Darin gab das Finanzgericht Baden-Württemberg dem Kläger recht, wonach dieser Steuerberatungskosten für die Erstellung von Einkommensteuererklärungen des Erblassers nach dessen Tod  als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer abziehen konnte. Es sei hierbei unerheblich, ob der Steuerberater noch vom Erblasser oder erst von dem Erben beauftragt wird. Konkret ging es in dem entschiedenen Fall darum, dass der Erbe frühere Einkommensteuererklärungen des Erblassers wegen der Nacherklärung ausländische Kapitaleinkünfte berichtigen ließ.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zugelassen, diese wird beim Bundesfinanzhof unter dem dem Az. II R 30/19 geführt. Die weitere Entwicklung in dieser Angelegenheit bleibt abzuwarten.

Durch seine Spezialisierung sowohl im Steuer- als auch im Erbrecht steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher als Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.

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Nutzungsersatz bei Rückabwicklung des Kaufvertrages

Durch das Bekanntwerden des Abgasskandals kam es zu einer Klagewelle. Die Betroffenen forderten von VW die Rücknahme der Fahrzeuge gegen Rückzahlung des Kaufpreises. In diesem Zusammenhang wurde auch die Frage nach der Restlaufleistung laut, da diese maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung der Nutzungsentschädigung hat.

Nutzungsersatz ist der Wertersatz für die gefahrenen Kilometer. Während die eingetretene Wertminderung durch die Nutzung unberücksichtigt bleibt, sind die Gebrauchsnutzungen zu ersetzen. Maßgeblich sind der Bruttokaufpreis, die erwartete Restlaufleistung und die tatsächlich gefahrenen Kilometer.  

Die Formel lautet wie folgt:

(tatsächlich gefahrene Km x Bruttokaufpreis) / Restlaufleistung

Viele Landgerichte nahmen regelmäßig eine Restlaufleistung von 250.000 km an, das OLG Stuttgart (Az. 10 U 11/19)  hat jetzt jedoch entschieden, dass von einer Restlaufleistung von 300.000 km auszugehen ist. Damit fällt die Nutzungsentschädigung künftig deutlich geringer aus.

Für Fragen steht Ihnen gern Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht, Regine Nick, in unserer Kanzlei in Ravensburg für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

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Schäden in der Wohnung? Vermieter muss keine Frist setzen

In einer aktuellen Entscheidung beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob ein Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn ein Mieter teilweise die Tapete abreißt ohne eine neue anzubringen (Urteil vom 21. August 2019,
VIII ZR 263/17). Im Allgemeinen bejahte die Möglichkeit für solch eine Anspruch, in dem hier entschiedenen Fall lehnte diesen jedoch aus anderen Gesichtspunkten (keine konkrete Schadensberechnung unter Berücksichtigung von „neu für alt“) heraus ab.

Interessanter ist für Vermieter ganz allgemein, dass der Bundesgerichtshof in der aktuellen Entscheidung noch mal auf sein Urteil vom 28. Februar 2018 (VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 9 ff.) hinweist, dass für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Überschreitens des vertragsgemäßen Gebrauchs, wie er auch hier in Rede steht, einer vorherigen Fristsetzung nicht erforderlich ist.

Geht es nur um die Erfüllung von vertraglichen Pflichten wie z.B. der beliebte Streit über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, so muss in der Regel dem Mieter eine Nachfrist gesetzt werden. Werden hingegen Schäden an der Wohnung hinterlassen, so ist eine Fristsetzung nicht erforderlich wie der Bundesgerichtshof noch mal klarstellt.

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Grenzabstand nicht eingehalten – kein Abwehranspruch für gleichartige Grenzbebauung des Nachbarn

Mit der Neuüberschrift angesprochenen – nicht seltenen – Konstellation hatte sich der VGH Hessen in einer Beschlussentscheidung vom 11.06.2019 zu befassen. Es ging in concreto um Folgendes: Die Eigentümer eines auch im Grenzbereich zu ihrem Nachbarn nahezu vollständig überbauten Grundstückes wehren sich gegen die dem Nachbarn erteilten Baugenehmigung. Diese betrifft den Umbau einer grenzständigen Doppelgarage zu Wohnzwecken.

Der VGH Hessen weist den Antrag zurück. Er sieht in dem Vorhaben keine Verletzung des Rücksichtsnahmegebotes, das auf dem Prinzip der Gegenseitigkeit beruht. Bei widerstreitenden Interessen – so das Obergericht – sie ausschlaggebend, ob die gegebene Situation im konkreten Einzelfall zumutbar ist oder nicht. Zwar halte das Nachbarvorhaben den nach den einschlägigen Bestimmungen des Abstandsrechtes geforderten Abstands zum Grundstück der Grundeigentümer nicht ein. Dem korrespondierte indes (ausnahmsweise) kein Abwehrrecht, weil die Grundstückseigentümer auch auf ihrer Grundstücksseite im Grenzbereich nahezu vollständig eine Wohn- und Gewerbenutzung errichtet hätten. Dabei käme es auch nicht darauf an, ob diese Grenzbebauung legal errichtet worden sei. Denn der Bezugspunkt  für ein Abwehrrecht sei stets die tatsächlich vorhandene Bebauung. Dies entspreche auch den Wertungen des Bauordnungsrechtes, da in den Fällen, in denen auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude an der Grenze vorhanden sei, nach § 6 Abs. 1 S. 1 HBO gestattet oder verlangt werden könne, dass das dort angebaut werde. Zwar bestünde eine Nachbarvereinbarung zwischen den Rechtsvorgängen der Parteien. Abweichend hiervon hätten diese aber Grenzbebauungen durch Nachbarerklärungen zugestimmt bzw. vereinbarungswidrige Nutzungen über Jahre unbeanstandet zugelassen.

Anmerkung: Abstandsflächen von baulichen Anlagen sind entsprechend den geltenden Bestimmungen des Bauordnungsrechtes grundsätzlich einzuhalten. Nur für den Sonderfall, dass bereits eine Grenzbebauung besteht, kann bzw. muss ggf. im Einzelfall angebaut werden. Derjenige, der selbst eine Grenzbebauung vornimmt, sei es legal oder illegal, wird eine daran anschließende Grenzbebauung des Nachbarn nach dem Prinzip von Treu und Glauben nicht verhindern können. Dies entspricht der herrschenden Rechtsprechung.

Quellenvermerk: IBR 10, 582

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Verkürzung der Verjährungsfrist auf ein Jahr ist unzulässig

Im Kfz-Handel wird die Verjährungsfrist von Gewährleistungsansprüchen beim Verkauf von Gebrauchtwagen an Verbraucher regelmäßig auf ein Jahr begrenzt. Gemäß § 476 Abs. 2 BGB ist es nämlich auch beim sog. Verbrauchsgüterkauf zulässig, mit einem Verbraucher eine Vereinbarung zu treffen, wonach die Verjährung solcher Ansprüche beim Kauf einer gebrauchten Sache anstelle der zweijährigen Verjährungsfrist ab Übergabe der Kaufsache auf ein Jahr begrenzt wird. Nach einer Entscheidung des europäischen Gerichtshofs (EuGH, Urteil vom 13.7.2017 – C-133/16) darf das aber so nicht sein. Nach einer richtlinienkonformen Auslegung darf lediglich die Haftungsfrist auf ein Jahr verkürzt werden, die Verjährungsfrist ab Übergabe von zwei Jahren muss hingegen bleiben. Die bisherige Handhabung entspricht also danach zwar der deutschen Rechtslage, steht hingegen im Widerspruch zum europäischen Recht. Was das für die Praxis bedeutet und ob sich die Kfz-Händler auf die bisherigen Regelungen Überhaupt verlassen können ist daher unklar.

Mit der Frage der Wirksamkeit einer solchen Haftungsbegrenzung musste sich nun das OLG Celle in seinem Urteil vom 11.9.2019 (7 U 362/18) auseinandersetzen. Nach Auffassung des Gerichtes ist eine solche Verjährung Verkürzungsklausel wirksam, weil sie der aktuellen deutschen Gesetzeslage entspricht.
Allerdings ist dabei die vom europäischen Gerichtshof vorgegebene Differenzierung zwischen der Verjährungsfrist und der sogenannten Haftungsfrist zu beachten, weshalb die KFZ-Händler nun auch beim Verkauf von Gebrauchtwagen an Verbraucher mit der zweijährigen Verjährung leben müssen. Allein die Dauer ihrer Haftung können sie also auf zwölf Monate verkürzen. Mängel, die innerhalb dieser ersten zwölf Monate auftreten, also während der Haftungsdauer, können noch bis zum Ablauf der Verjährungsfrist von zwei Jahren geltend gemacht werden.

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Handlungsvollmacht statt Übertragung des Sorgerechts

Sofern nicht Gründe des Kindeswohls dagegensprechen, sollen auch getrenntlebende Eltern das Sorgerecht gemeinsam ausüben. Das Elternteil, bei dem das Kind lebt, kann unter Umständen von dem anderen Elternteil eine Vollmacht zur Ausübung des Sorgerechts erhalten.

Die Eltern teilen sich das Sorgerecht für den Sohn. Das Aufenthaltsbestimmungsrecht hat die Mutter, der Vater hatte dem zugestimmt. Das Kind lebt bei seiner Mutter und deren Ehemann. Von der Existenz seines biologischen Vaters weiß der Junge nichts (mehr) und betrachtet den Mann der Mutter als seinen Vater. Die Mutter forderte 2017 das alleinige Sorgerecht. Die Vollmacht zur Ausübung des Sorgerechts, die ihr der Vater erteilt habe, reiche nicht aus. Gegen die Entscheidung des Familiengerichts, der Mutter das alleinige Sorgerecht zu übertragen, legte der Vater erfolgreich Beschwerde ein.

Der Antrag der Mutter ist unbegründet, so das Oberlandesgericht Frankfurt. Die Vollmacht des biologischen Vaters sei ausreichend. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vater diese widerrufen würde.

In der Tat bestehe zwischen den Eltern ein tiefgreifender Kommunikationskonflikt, der gemeinsame Entscheidungen kaum möglich erscheinen lasse. Ursache des Konflikts sei insbesondere der Umstand, dass die Mutter ihrem Sohn nicht sagen wolle, wer sein leiblicher Vater sei. Der Konflikt der Eltern gehe trotzdem aber nicht soweit, dass sie Entscheidungen träfen, die sich widersprächen oder das Kindeswohl beeinträchtigten. Daher reiche dieser Kommunikationskonflikt als Grund für eine Übertragung des Sorgerechts nicht aus. Er rechtfertige nicht den damit verbundenen Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Sorgerecht des Vaters.

Der Vater mische sich nicht aktiv in die Erziehung des gemeinsamen Sohns ein, ziehe also nicht etwa das Handeln der Mutter offen in Zweifel oder hintertreibe es sogar. Er verhalte sich passiv, aus Sicht der Mutter so passiv, dass er dadurch bestimmte Entscheidungen und deren Umsetzung verhindert habe. Das allerdings konnte das Gericht nicht nachvollziehen. Die Mutter sei ausreichend bevollmächtigt, um für ihren Sohn im Rahmen des elterlichen Sorgerechts tätig werden zu können. Oberlandesgericht Frankfurt am 27. Februar 2019 (AZ: 8 UF 61/18)

Quelle:  „Arbeitsgemeinschaft Familienrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV)“ 



Bei allen Fragen rund um das Thema Familienrecht steht Ihnen Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Antje Rommelspacher gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf einen Besprechungstermin über unser Sekretariat.

Antje Rommelspacher

-Rechtsanwältin – Fachanwältin für Familienrecht – Mediatorin

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Vortrag von den Rechtsanwälten Dr. Mattes und Rommelspacher am 24.10.2019 um 18:30 Uhr

Im Rahmen der Herbst-Information des Haus- und Grundbesitzervereins Ravensburg/Tettnang/Wangen halten die Rechtsanwälte Dr. Boris Mattes und Tobias Rommelspacher am Donnerstag, den 24. Oktober 2019, um 18:30 Uhr im Gemeindezentrum Sankt Ullrich, Karl-Speidel-Straße 11, 88239 Wangen einen Vortrag.

Die Veranstaltung ist dreigeteilt und wird folgende Themen behandeln:

Herr Markus Waldherr, Schornsteinfegermeister, Gebäudeenergieberater  und zertifizierter Brandschutztechniker, spricht über

„Energieausweise für Wohngebäude -Rechte und Pflichten- das müssen Sie wissen“

Danach informiert Herr Rechtsanwalt Dr. Boris Mattes, Fachanwalt für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, über

„Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter: Tipps, Tricks und Stolperfallen“.

Im dritten Teil des Abends behandelt Herr Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher das Thema

„Aktuelles zur Grundsteuerreform“.

Gerne würden wir Sie zu diesem Abend begrüßen, der Eintritt ist kostenlos.

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