Nutzungsersatz bei Rückabwicklung des Kaufvertrages

Publiziert am 5. November 2019 von Rechtsanwältin Regine Nick

Durch das Bekanntwerden des Abgasskandals kam es zu einer Klagewelle. Die Betroffenen forderten von VW die Rücknahme der Fahrzeuge gegen Rückzahlung des Kaufpreises. In diesem Zusammenhang wurde auch die Frage nach der Restlaufleistung laut, da diese maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung der Nutzungsentschädigung hat.

Nutzungsersatz ist der Wertersatz für die gefahrenen Kilometer. Während die eingetretene Wertminderung durch die Nutzung unberücksichtigt bleibt, sind die Gebrauchsnutzungen zu ersetzen. Maßgeblich sind der Bruttokaufpreis, die erwartete Restlaufleistung und die tatsächlich gefahrenen Kilometer.  

Die Formel lautet wie folgt:

(tatsächlich gefahrene Km x Bruttokaufpreis) / Restlaufleistung

Viele Landgerichte nahmen regelmäßig eine Restlaufleistung von 250.000 km an, das OLG Stuttgart (Az. 10 U 11/19)  hat jetzt jedoch entschieden, dass von einer Restlaufleistung von 300.000 km auszugehen ist. Damit fällt die Nutzungsentschädigung künftig deutlich geringer aus.

Für Fragen steht Ihnen gern Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht, Regine Nick, in unserer Kanzlei in Ravensburg für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

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Schäden in der Wohnung? Vermieter muss keine Frist setzen

Publiziert am 1. November 2019 von Rechtsanwalt Mattes

In einer aktuellen Entscheidung beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob ein Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn ein Mieter teilweise die Tapete abreißt ohne eine neue anzubringen (Urteil vom 21. August 2019,
VIII ZR 263/17). Im Allgemeinen bejahte die Möglichkeit für solch eine Anspruch, in dem hier entschiedenen Fall lehnte diesen jedoch aus anderen Gesichtspunkten (keine konkrete Schadensberechnung unter Berücksichtigung von „neu für alt“) heraus ab.

Interessanter ist für Vermieter ganz allgemein, dass der Bundesgerichtshof in der aktuellen Entscheidung noch mal auf sein Urteil vom 28. Februar 2018 (VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 9 ff.) hinweist, dass für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Überschreitens des vertragsgemäßen Gebrauchs, wie er auch hier in Rede steht, einer vorherigen Fristsetzung nicht erforderlich ist.

Geht es nur um die Erfüllung von vertraglichen Pflichten wie z.B. der beliebte Streit über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, so muss in der Regel dem Mieter eine Nachfrist gesetzt werden. Werden hingegen Schäden an der Wohnung hinterlassen, so ist eine Fristsetzung nicht erforderlich wie der Bundesgerichtshof noch mal klarstellt.

Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny

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Grenzabstand nicht eingehalten – kein Abwehranspruch für gleichartige Grenzbebauung des Nachbarn

Publiziert am 31. Oktober 2019 von Rechtsanwalt Glaser

Mit der Neuüberschrift angesprochenen – nicht seltenen – Konstellation hatte sich der VGH Hessen in einer Beschlussentscheidung vom 11.06.2019 zu befassen. Es ging in concreto um Folgendes: Die Eigentümer eines auch im Grenzbereich zu ihrem Nachbarn nahezu vollständig überbauten Grundstückes wehren sich gegen die dem Nachbarn erteilten Baugenehmigung. Diese betrifft den Umbau einer grenzständigen Doppelgarage zu Wohnzwecken.

Der VGH Hessen weist den Antrag zurück. Er sieht in dem Vorhaben keine Verletzung des Rücksichtsnahmegebotes, das auf dem Prinzip der Gegenseitigkeit beruht. Bei widerstreitenden Interessen – so das Obergericht – sie ausschlaggebend, ob die gegebene Situation im konkreten Einzelfall zumutbar ist oder nicht. Zwar halte das Nachbarvorhaben den nach den einschlägigen Bestimmungen des Abstandsrechtes geforderten Abstands zum Grundstück der Grundeigentümer nicht ein. Dem korrespondierte indes (ausnahmsweise) kein Abwehrrecht, weil die Grundstückseigentümer auch auf ihrer Grundstücksseite im Grenzbereich nahezu vollständig eine Wohn- und Gewerbenutzung errichtet hätten. Dabei käme es auch nicht darauf an, ob diese Grenzbebauung legal errichtet worden sei. Denn der Bezugspunkt  für ein Abwehrrecht sei stets die tatsächlich vorhandene Bebauung. Dies entspreche auch den Wertungen des Bauordnungsrechtes, da in den Fällen, in denen auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude an der Grenze vorhanden sei, nach § 6 Abs. 1 S. 1 HBO gestattet oder verlangt werden könne, dass das dort angebaut werde. Zwar bestünde eine Nachbarvereinbarung zwischen den Rechtsvorgängen der Parteien. Abweichend hiervon hätten diese aber Grenzbebauungen durch Nachbarerklärungen zugestimmt bzw. vereinbarungswidrige Nutzungen über Jahre unbeanstandet zugelassen.

Anmerkung: Abstandsflächen von baulichen Anlagen sind entsprechend den geltenden Bestimmungen des Bauordnungsrechtes grundsätzlich einzuhalten. Nur für den Sonderfall, dass bereits eine Grenzbebauung besteht, kann bzw. muss ggf. im Einzelfall angebaut werden. Derjenige, der selbst eine Grenzbebauung vornimmt, sei es legal oder illegal, wird eine daran anschließende Grenzbebauung des Nachbarn nach dem Prinzip von Treu und Glauben nicht verhindern können. Dies entspricht der herrschenden Rechtsprechung.

Quellenvermerk: IBR 10, 582

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Verkürzung der Verjährungsfrist auf ein Jahr ist unzulässig

Publiziert am 30. Oktober 2019 von Rechtsanwalt Prüß

Im Kfz-Handel wird die Verjährungsfrist von Gewährleistungsansprüchen beim Verkauf von Gebrauchtwagen an Verbraucher regelmäßig auf ein Jahr begrenzt. Gemäß § 476 Abs. 2 BGB ist es nämlich auch beim sog. Verbrauchsgüterkauf zulässig, mit einem Verbraucher eine Vereinbarung zu treffen, wonach die Verjährung solcher Ansprüche beim Kauf einer gebrauchten Sache anstelle der zweijährigen Verjährungsfrist ab Übergabe der Kaufsache auf ein Jahr begrenzt wird. Nach einer Entscheidung des europäischen Gerichtshofs (EuGH, Urteil vom 13.7.2017 – C-133/16) darf das aber so nicht sein. Nach einer richtlinienkonformen Auslegung darf lediglich die Haftungsfrist auf ein Jahr verkürzt werden, die Verjährungsfrist ab Übergabe von zwei Jahren muss hingegen bleiben. Die bisherige Handhabung entspricht also danach zwar der deutschen Rechtslage, steht hingegen im Widerspruch zum europäischen Recht. Was das für die Praxis bedeutet und ob sich die Kfz-Händler auf die bisherigen Regelungen Überhaupt verlassen können ist daher unklar.

Mit der Frage der Wirksamkeit einer solchen Haftungsbegrenzung musste sich nun das OLG Celle in seinem Urteil vom 11.9.2019 (7 U 362/18) auseinandersetzen. Nach Auffassung des Gerichtes ist eine solche Verjährung Verkürzungsklausel wirksam, weil sie der aktuellen deutschen Gesetzeslage entspricht.
Allerdings ist dabei die vom europäischen Gerichtshof vorgegebene Differenzierung zwischen der Verjährungsfrist und der sogenannten Haftungsfrist zu beachten, weshalb die KFZ-Händler nun auch beim Verkauf von Gebrauchtwagen an Verbraucher mit der zweijährigen Verjährung leben müssen. Allein die Dauer ihrer Haftung können sie also auf zwölf Monate verkürzen. Mängel, die innerhalb dieser ersten zwölf Monate auftreten, also während der Haftungsdauer, können noch bis zum Ablauf der Verjährungsfrist von zwei Jahren geltend gemacht werden.

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Handlungsvollmacht statt Übertragung des Sorgerechts

Publiziert am 28. Oktober 2019 von Rechtsanwältin A. Rommelspacher

Sofern nicht Gründe des Kindeswohls dagegensprechen, sollen auch getrenntlebende Eltern das Sorgerecht gemeinsam ausüben. Das Elternteil, bei dem das Kind lebt, kann unter Umständen von dem anderen Elternteil eine Vollmacht zur Ausübung des Sorgerechts erhalten.

Die Eltern teilen sich das Sorgerecht für den Sohn. Das Aufenthaltsbestimmungsrecht hat die Mutter, der Vater hatte dem zugestimmt. Das Kind lebt bei seiner Mutter und deren Ehemann. Von der Existenz seines biologischen Vaters weiß der Junge nichts (mehr) und betrachtet den Mann der Mutter als seinen Vater. Die Mutter forderte 2017 das alleinige Sorgerecht. Die Vollmacht zur Ausübung des Sorgerechts, die ihr der Vater erteilt habe, reiche nicht aus. Gegen die Entscheidung des Familiengerichts, der Mutter das alleinige Sorgerecht zu übertragen, legte der Vater erfolgreich Beschwerde ein.

Der Antrag der Mutter ist unbegründet, so das Oberlandesgericht Frankfurt. Die Vollmacht des biologischen Vaters sei ausreichend. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vater diese widerrufen würde.

In der Tat bestehe zwischen den Eltern ein tiefgreifender Kommunikationskonflikt, der gemeinsame Entscheidungen kaum möglich erscheinen lasse. Ursache des Konflikts sei insbesondere der Umstand, dass die Mutter ihrem Sohn nicht sagen wolle, wer sein leiblicher Vater sei. Der Konflikt der Eltern gehe trotzdem aber nicht soweit, dass sie Entscheidungen träfen, die sich widersprächen oder das Kindeswohl beeinträchtigten. Daher reiche dieser Kommunikationskonflikt als Grund für eine Übertragung des Sorgerechts nicht aus. Er rechtfertige nicht den damit verbundenen Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Sorgerecht des Vaters.

Der Vater mische sich nicht aktiv in die Erziehung des gemeinsamen Sohns ein, ziehe also nicht etwa das Handeln der Mutter offen in Zweifel oder hintertreibe es sogar. Er verhalte sich passiv, aus Sicht der Mutter so passiv, dass er dadurch bestimmte Entscheidungen und deren Umsetzung verhindert habe. Das allerdings konnte das Gericht nicht nachvollziehen. Die Mutter sei ausreichend bevollmächtigt, um für ihren Sohn im Rahmen des elterlichen Sorgerechts tätig werden zu können. Oberlandesgericht Frankfurt am 27. Februar 2019 (AZ: 8 UF 61/18)

Quelle:  „Arbeitsgemeinschaft Familienrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV)“ 



Bei allen Fragen rund um das Thema Familienrecht steht Ihnen Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Antje Rommelspacher gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf einen Besprechungstermin über unser Sekretariat.

Antje Rommelspacher

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Vortrag von den Rechtsanwälten Dr. Mattes und Rommelspacher am 24.10.2019 um 18:30 Uhr

Publiziert am 16. Oktober 2019 von Rechtsanwalt T. Rommelspacher

Im Rahmen der Herbst-Information des Haus- und Grundbesitzervereins Ravensburg/Tettnang/Wangen halten die Rechtsanwälte Dr. Boris Mattes und Tobias Rommelspacher am Donnerstag, den 24. Oktober 2019, um 18:30 Uhr im Gemeindezentrum Sankt Ullrich, Karl-Speidel-Straße 11, 88239 Wangen einen Vortrag.

Die Veranstaltung ist dreigeteilt und wird folgende Themen behandeln:

Herr Markus Waldherr, Schornsteinfegermeister, Gebäudeenergieberater  und zertifizierter Brandschutztechniker, spricht über

„Energieausweise für Wohngebäude -Rechte und Pflichten- das müssen Sie wissen“

Danach informiert Herr Rechtsanwalt Dr. Boris Mattes, Fachanwalt für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, über

„Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter: Tipps, Tricks und Stolperfallen“.

Im dritten Teil des Abends behandelt Herr Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher das Thema

„Aktuelles zur Grundsteuerreform“.

Gerne würden wir Sie zu diesem Abend begrüßen, der Eintritt ist kostenlos.

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Ist die Installation einer Kamera oder einer Attrappe im Hausflur zulässig?

Publiziert am 15. Oktober 2019 von Ute Höß

Mit dieser Frage musste sich das Landgericht Essen mit folgendem Sachverhalt beschäftigen: Bewohner eines in Wohneigentum aufgeteilten Mehrfamilienhauses, Wohnungseigentümer und Mieter, streiten um die Zulässigkeit der Anbringung einer Videokamera. Zwischen einem Wohnungseigentümer im Erdgeschoss und einem Mieter im Obergeschoss kam es zu verbalen Auseinandersetzungen, infolgedessen der Wohnungseigentümer im Hausflur zunächst eine Kameraattrappe und später eine funktionsfähige Videokamera montierte, die Bild- und Tonaufzeichnungen anfertigte. Der Mieter verlangte die Beseitigung der Kamera sowie die Löschung bereits erfolgter Aufnahmen.

Das Gericht musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob dem Mieter ein Unterlassungsanspruch zusteht. Dieses wurde mit der Begründung bejaht, dass durch die Video- und Audioüberwachung der Mieter in seinem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt werde. Dieses Recht wird beeinträchtigt, wenn der Mieter jederzeit mit der Beobachtung rechnen muss und darüber hinaus eine reproduzierbare Aufzeichnung hiervon angefertigt werden kann. Es bestünde daher für den Mitbewohner ein ständiger Überwachungsdruck. Dies gelte auch dann, wenn nur eine Attrappe installiert sei.

Der Wohnungseigentümer musste daher die Videokamera entfernen und die Aufzeichnungen vernichten. Nur unter dem Gesichtspunkt der Überwachung zur Abwehr einer schwer wiegenden Beeinträchtigung sei eine derartige Kamera zulässig. Eine rein vorsorgliche Überwachung des Gemeinschaftseigentums wäre jedoch nicht hinzunehmen. Das Gericht hat dies auch für den Fall abgelehnt, dass sich in der Vergangenheit vereinzelt Einbrüche ereignet haben.

Mit dieser Entscheidung hat das Gericht keine Einschränkung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts zugelassen. Mit weiteren Entscheidung wird auch in Zukunft zu rechnen sein, da es immer beliebter wird, auch Eingangsbereiche oder private Grundstücke durch immer bessere Kameras mit größerem Erfassungsbereich zu installieren. Quelle IMR 2019, 156

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Auch eine ca. Wohnungsgröße darf nicht zu weit abweichen!

Publiziert am 1. Oktober 2019 von Rechtsanwalt Mattes

Gerade bei Immobilien hat die Größe für den Wert eine nicht zu unterschätzende Bedeutung. Im Mietrecht ist insoweit in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als 10 % unterschreitet. Ein solch erheblicher Mangel berechtigt dann auch zur Mietminderung.

Bei Immobilienkaufverträgen wurde leidenschaftlich diskutiert, ab welcher Unterschreitung ein erheblicher Mangel, der auch zur Reduzierung des Kaufpreises führt, angenommen werden kann?

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat insoweit nun entschieden, dass bereits eine Unterschreitung um mehr als 5 % erheblich sein kann, mit der Folge der Kaufpreisminderung.

Dem entschiedenen Fall lag die Konstellation zugrunde, dass als Verkäufer der Sohn des Immobilieneigentümers auftrat und noch bei Abschluss des Notarvertrags die ursprüngliche Aussage zur Größe revidierte. Später stellten die Käufer fest, dass auch der zweite Wert noch übertrieben war und tatsächlich die soeben erworbene Wohnung deutlich von der behaupteten Größe abwich.

Das Stuttgarter Oberlandesgericht sprach den Käufern insoweit ein Recht zur Minderung des Kaufpreises wegen einem erheblichen Mangel der Kaufsache zu, weil die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als 5 % von der vertraglich vereinbarten und nochmals deutlich mehr von der ursprünglich behaupteten abwich. Dabei verkannten die Stuttgarter Richter nicht, dass aufgrund einer ca. Angabe für die Größe der Wohnung der Käufer mit einer gewissen Abweichung rechnen musste und so müsse man bei einer ca. Angabe eben +/-5 % Abweichung akzeptieren, jedoch nicht mehr. Bei unzutreffenden Angaben über die Beschaffenheit der Wohnung – in dem Fall deren Größe – kommt eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss gemäß § 311 BGB in Betracht.
Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18

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Kein gesetzlicher Urlaubsanspruch bei unbezahltem Sonderurlaub

Publiziert am 30. September 2019 von Rechtsanwalt Prüß

Nach dem Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) ist alleine der rechtliche Bestand eines Arbeitsverhältnisses Voraussetzung dafür, dass ein Arbeitnehmer Anspruch auf Erholungsurlaub hat; ob der Arbeitnehmer tatsächlich gearbeitet hat, ist hierfür unbeachtlich. Mit dieser Begründung hat das Bundesarbeitsgericht im Jahr 2014 zum großen Unverständnis vieler Arbeitgeber einen Anspruch auf gesetzlichen Erholungsurlaub sogar in Zeiten unbezahlten Sonderurlaubs zugesprochen (BAG, Urteil vom 6.5.2014, Az. 9 AZR 678/12).

Diese Rechtsprechung hat das Bundesarbeitsgericht in seinem aktuellen Urteil vom 19.03.2019 (Az. 9 AZR 315/17) nun aufgegeben, in dem Zeiten eines unbezahlten Sonderurlaubs für die Berechnung des gesetzlichen Mindesturlaubs unberücksichtigt bleiben. Zur Begründung verweist das Gericht auf die Umrechnung in § 3 Abs. 1 BUrlG, wonach sich der Anspruch auf bezahlten Jahresurlaub bei einer gleichmäßigen Verteilung der Arbeit auf sechs Tage in der Woche auf 24 Werktage beläuft. Dies entspricht einem gesetzlichen Jahresurlaubsanspruch von 20 Tagen bei einer Fünf-Tage-Woche. Ist die Arbeitszeit eines Arbeitnehmers auf weniger oder mehr als sechs Arbeitstage in der Kalenderwoche verteilt, muss die Anzahl der Urlaubstage nach der geänderten Auffassung des Gerichts unter Berücksichtigung des für das Urlaubsjahr maßgeblichen Arbeitsrhythmus berechnet werden, um für alle Arbeitnehmer eine gleichwertige Urlaubsdauer zu gewährleisten.

Wenn sich ein Arbeitnehmer also im Urlaubsjahr ganz oder teilweise im unbezahlten Sonderurlaub befindet und daher die Arbeitsvertragsparteien ihre Hauptleistungspflichten durch vereinbarten Sonderurlaub vorübergehend ausgesetzt haben, hat dies nach der neuen Rechtsprechung des BAG zur Folge, dass einem Arbeitnehmer mangels einer Arbeitspflicht nun doch kein Anspruch auf Erholungsurlaub zusteht.

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Wann muss ein Auftragnehmer ein Sanierungskonzept vorlegen?

Publiziert am 27. September 2019 von Rechtsanwalt Glaser

Mit dieser in Bauprozessen immer wieder auftauchende Fragestellung hatte sich das OLG Düsseldorf im Rahmen seiner Entscheidung vom 09.11.2018 (Az.: 22 U 91/14) zu befassen.

Der Sachverhalt ist kurz geschildert: Die Parteien streiten über die Eignung von Beseitigungsmaßnahmen betreffend Schallschutzmängel. Vorgerichtlich hatte der Auftraggeber ein erstelltes Sanierungsangebot des Auftragnehmers mehrfach als nicht geeignet zurückgewiesen.

In der angesprochenen Entscheidung konstatierte das OLG, dass die seitens des AN angebotene Mängelbeseitigung nicht nachhaltig geeignet gewesen sei, den geschuldeten Werkerfolg einwandfrei und sicher zu erreichen. Der AG sei daher berechtigt gewesen, die vorgeschlagene Sanierung abzulehnen.

Umgekehrt sei der Auftragnehmer im konkreten Fall verpflichtet gewesen, ein prüfbares Sanierungskonzept vorzulegen. Dies ergäbe sich angesichts der notwendigen umfangreichen Sanierung aus einer vertraglichen Nebenpflicht zur Rücksichtnahme. Des Weiteren sei im konkreten Fall die Pflicht zur gemeinsamen Abstimmung der geeigneten Sanierung vor Ausführung dem Kooperationsgebot zu entnehmen. Grundsätzlich habe ein Auftragnehmer nicht das Recht, sich durch sukzessive Versuche an eine geeignete Mängelbeseitigung heranzutasten. Dies gelte insbesondere bei einem bereits bezogenen Objekt.

Anmerkung: Die praxisnahe Entscheidung dürfte auch auf Streitigkeiten über die Nacherfüllung bei VOB/B-Verträgen während des Bauablaufes übertragbar sein. Es liegt grundsätzlich im Interesse beider Parteien, die Eignung einer aufwendigen Sanierungsmaßnahme bereits im Vorfeld zu klären und damit ungeeignete Mängelbeseitigungsversuche, die letztlich dem Bauablauf verzögern würden, zu vermeiden.

Prinzipiell bleibt es aber dabei, dass der Auftragnehmer aufgrund der gesetzlichen Risikoverteilung die Art der Mängelbeseitigung allein bestimmen kann und insoweit „Herr des Verfahrens“ bleibt. Eine Verpflichtung zur Vorlage eines Sanierungskonzeptes wird daher nur im besonderen Einzelfall sich als nebenvertragliche Pflicht bzw. aus dem Gedanken des Kooperationsgebotes ableiten lassen.

Quellenhinweis: IBR 2019, 423

Rechtsanwalt Walther Glaser
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