Vortrag von den Rechtsanwälten Dr. Mattes und Rommelspacher am 24.10.2019 um 18:30 Uhr

Im Rahmen der Herbst-Information des Haus- und Grundbesitzervereins Ravensburg/Tettnang/Wangen halten die Rechtsanwälte Dr. Boris Mattes und Tobias Rommelspacher am Donnerstag, den 24. Oktober 2019, um 18:30 Uhr im Gemeindezentrum Sankt Ullrich, Karl-Speidel-Straße 11, 88239 Wangen einen Vortrag.

Die Veranstaltung ist dreigeteilt und wird folgende Themen behandeln:

Herr Markus Waldherr, Schornsteinfegermeister, Gebäudeenergieberater  und zertifizierter Brandschutztechniker, spricht über

„Energieausweise für Wohngebäude -Rechte und Pflichten- das müssen Sie wissen“

Danach informiert Herr Rechtsanwalt Dr. Boris Mattes, Fachanwalt für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, über

„Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter: Tipps, Tricks und Stolperfallen“.

Im dritten Teil des Abends behandelt Herr Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher das Thema

„Aktuelles zur Grundsteuerreform“.

Gerne würden wir Sie zu diesem Abend begrüßen, der Eintritt ist kostenlos.

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Ist die Installation einer Kamera oder einer Attrappe im Hausflur zulässig?

Mit dieser Frage musste sich das Landgericht Essen mit folgendem Sachverhalt beschäftigen: Bewohner eines in Wohneigentum aufgeteilten Mehrfamilienhauses, Wohnungseigentümer und Mieter, streiten um die Zulässigkeit der Anbringung einer Videokamera. Zwischen einem Wohnungseigentümer im Erdgeschoss und einem Mieter im Obergeschoss kam es zu verbalen Auseinandersetzungen, infolgedessen der Wohnungseigentümer im Hausflur zunächst eine Kameraattrappe und später eine funktionsfähige Videokamera montierte, die Bild- und Tonaufzeichnungen anfertigte. Der Mieter verlangte die Beseitigung der Kamera sowie die Löschung bereits erfolgter Aufnahmen.

Das Gericht musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob dem Mieter ein Unterlassungsanspruch zusteht. Dieses wurde mit der Begründung bejaht, dass durch die Video- und Audioüberwachung der Mieter in seinem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt werde. Dieses Recht wird beeinträchtigt, wenn der Mieter jederzeit mit der Beobachtung rechnen muss und darüber hinaus eine reproduzierbare Aufzeichnung hiervon angefertigt werden kann. Es bestünde daher für den Mitbewohner ein ständiger Überwachungsdruck. Dies gelte auch dann, wenn nur eine Attrappe installiert sei.

Der Wohnungseigentümer musste daher die Videokamera entfernen und die Aufzeichnungen vernichten. Nur unter dem Gesichtspunkt der Überwachung zur Abwehr einer schwer wiegenden Beeinträchtigung sei eine derartige Kamera zulässig. Eine rein vorsorgliche Überwachung des Gemeinschaftseigentums wäre jedoch nicht hinzunehmen. Das Gericht hat dies auch für den Fall abgelehnt, dass sich in der Vergangenheit vereinzelt Einbrüche ereignet haben.

Mit dieser Entscheidung hat das Gericht keine Einschränkung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts zugelassen. Mit weiteren Entscheidung wird auch in Zukunft zu rechnen sein, da es immer beliebter wird, auch Eingangsbereiche oder private Grundstücke durch immer bessere Kameras mit größerem Erfassungsbereich zu installieren. Quelle IMR 2019, 156

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Auch eine ca. Wohnungsgröße darf nicht zu weit abweichen!

Gerade bei Immobilien hat die Größe für den Wert eine nicht zu unterschätzende Bedeutung. Im Mietrecht ist insoweit in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als 10 % unterschreitet. Ein solch erheblicher Mangel berechtigt dann auch zur Mietminderung.

Bei Immobilienkaufverträgen wurde leidenschaftlich diskutiert, ab welcher Unterschreitung ein erheblicher Mangel, der auch zur Reduzierung des Kaufpreises führt, angenommen werden kann?

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat insoweit nun entschieden, dass bereits eine Unterschreitung um mehr als 5 % erheblich sein kann, mit der Folge der Kaufpreisminderung.

Dem entschiedenen Fall lag die Konstellation zugrunde, dass als Verkäufer der Sohn des Immobilieneigentümers auftrat und noch bei Abschluss des Notarvertrags die ursprüngliche Aussage zur Größe revidierte. Später stellten die Käufer fest, dass auch der zweite Wert noch übertrieben war und tatsächlich die soeben erworbene Wohnung deutlich von der behaupteten Größe abwich.

Das Stuttgarter Oberlandesgericht sprach den Käufern insoweit ein Recht zur Minderung des Kaufpreises wegen einem erheblichen Mangel der Kaufsache zu, weil die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als 5 % von der vertraglich vereinbarten und nochmals deutlich mehr von der ursprünglich behaupteten abwich. Dabei verkannten die Stuttgarter Richter nicht, dass aufgrund einer ca. Angabe für die Größe der Wohnung der Käufer mit einer gewissen Abweichung rechnen musste und so müsse man bei einer ca. Angabe eben +/-5 % Abweichung akzeptieren, jedoch nicht mehr. Bei unzutreffenden Angaben über die Beschaffenheit der Wohnung – in dem Fall deren Größe – kommt eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss gemäß § 311 BGB in Betracht.
Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18

Falls auch Sie Fragen zum Immobilienrecht, Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in RavensburgWangenIsny

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Kein gesetzlicher Urlaubsanspruch bei unbezahltem Sonderurlaub

Nach dem Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) ist alleine der rechtliche Bestand eines Arbeitsverhältnisses Voraussetzung dafür, dass ein Arbeitnehmer Anspruch auf Erholungsurlaub hat; ob der Arbeitnehmer tatsächlich gearbeitet hat, ist hierfür unbeachtlich. Mit dieser Begründung hat das Bundesarbeitsgericht im Jahr 2014 zum großen Unverständnis vieler Arbeitgeber einen Anspruch auf gesetzlichen Erholungsurlaub sogar in Zeiten unbezahlten Sonderurlaubs zugesprochen (BAG, Urteil vom 6.5.2014, Az. 9 AZR 678/12).

Diese Rechtsprechung hat das Bundesarbeitsgericht in seinem aktuellen Urteil vom 19.03.2019 (Az. 9 AZR 315/17) nun aufgegeben, in dem Zeiten eines unbezahlten Sonderurlaubs für die Berechnung des gesetzlichen Mindesturlaubs unberücksichtigt bleiben. Zur Begründung verweist das Gericht auf die Umrechnung in § 3 Abs. 1 BUrlG, wonach sich der Anspruch auf bezahlten Jahresurlaub bei einer gleichmäßigen Verteilung der Arbeit auf sechs Tage in der Woche auf 24 Werktage beläuft. Dies entspricht einem gesetzlichen Jahresurlaubsanspruch von 20 Tagen bei einer Fünf-Tage-Woche. Ist die Arbeitszeit eines Arbeitnehmers auf weniger oder mehr als sechs Arbeitstage in der Kalenderwoche verteilt, muss die Anzahl der Urlaubstage nach der geänderten Auffassung des Gerichts unter Berücksichtigung des für das Urlaubsjahr maßgeblichen Arbeitsrhythmus berechnet werden, um für alle Arbeitnehmer eine gleichwertige Urlaubsdauer zu gewährleisten.

Wenn sich ein Arbeitnehmer also im Urlaubsjahr ganz oder teilweise im unbezahlten Sonderurlaub befindet und daher die Arbeitsvertragsparteien ihre Hauptleistungspflichten durch vereinbarten Sonderurlaub vorübergehend ausgesetzt haben, hat dies nach der neuen Rechtsprechung des BAG zur Folge, dass einem Arbeitnehmer mangels einer Arbeitspflicht nun doch kein Anspruch auf Erholungsurlaub zusteht.

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Wann muss ein Auftragnehmer ein Sanierungskonzept vorlegen?

Mit dieser in Bauprozessen immer wieder auftauchende Fragestellung hatte sich das OLG Düsseldorf im Rahmen seiner Entscheidung vom 09.11.2018 (Az.: 22 U 91/14) zu befassen.

Der Sachverhalt ist kurz geschildert: Die Parteien streiten über die Eignung von Beseitigungsmaßnahmen betreffend Schallschutzmängel. Vorgerichtlich hatte der Auftraggeber ein erstelltes Sanierungsangebot des Auftragnehmers mehrfach als nicht geeignet zurückgewiesen.

In der angesprochenen Entscheidung konstatierte das OLG, dass die seitens des AN angebotene Mängelbeseitigung nicht nachhaltig geeignet gewesen sei, den geschuldeten Werkerfolg einwandfrei und sicher zu erreichen. Der AG sei daher berechtigt gewesen, die vorgeschlagene Sanierung abzulehnen.

Umgekehrt sei der Auftragnehmer im konkreten Fall verpflichtet gewesen, ein prüfbares Sanierungskonzept vorzulegen. Dies ergäbe sich angesichts der notwendigen umfangreichen Sanierung aus einer vertraglichen Nebenpflicht zur Rücksichtnahme. Des Weiteren sei im konkreten Fall die Pflicht zur gemeinsamen Abstimmung der geeigneten Sanierung vor Ausführung dem Kooperationsgebot zu entnehmen. Grundsätzlich habe ein Auftragnehmer nicht das Recht, sich durch sukzessive Versuche an eine geeignete Mängelbeseitigung heranzutasten. Dies gelte insbesondere bei einem bereits bezogenen Objekt.

Anmerkung: Die praxisnahe Entscheidung dürfte auch auf Streitigkeiten über die Nacherfüllung bei VOB/B-Verträgen während des Bauablaufes übertragbar sein. Es liegt grundsätzlich im Interesse beider Parteien, die Eignung einer aufwendigen Sanierungsmaßnahme bereits im Vorfeld zu klären und damit ungeeignete Mängelbeseitigungsversuche, die letztlich dem Bauablauf verzögern würden, zu vermeiden.

Prinzipiell bleibt es aber dabei, dass der Auftragnehmer aufgrund der gesetzlichen Risikoverteilung die Art der Mängelbeseitigung allein bestimmen kann und insoweit „Herr des Verfahrens“ bleibt. Eine Verpflichtung zur Vorlage eines Sanierungskonzeptes wird daher nur im besonderen Einzelfall sich als nebenvertragliche Pflicht bzw. aus dem Gedanken des Kooperationsgebotes ableiten lassen.

Quellenhinweis: IBR 2019, 423

Rechtsanwalt Walther Glaser
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Reiseveranstalter insolvent – was jetzt?

Bei Pauschalreisen ist der Verbraucher geschützt, denn der Reiseveranstalter muss für jede Pauschalreise eine Versicherung abschließen. Kunden erhalten einen Reisesicherungsschein und können damit die Anzahlung als auch die Restzahlung zurückfordern. Der Versicherungsschein muss der Versicherung allerdings im Original vorgelegt werden.

Tritt die Zahlungsunfähigkeit vor Reisebeginn ein, dann erstattet der Versicherer den Reisepreis oder die Anzahlung.

Tritt die Zahlungsunfähigkeit während der Reise ein, dann erstattet die Versicherung die Kosten für einen längeren Aufenthalt und die Rückbeförderung. Mängelrechte können nicht geltend gemacht werden. Fordert die Versicherung den Abbruch der Reise und der Reisende entscheidet sich den Urlaub fortzusetzen, dann entfällt der Anspruch gegen die Versicherung.

Hat der Veranstalter keine Insolvenzversicherung abgeschlossen, dann fällt der Reisepreis in die Insolvenzmasse. In den meisten Fällen sind die Chancen schlecht die bereits bezahlten Beträge zurück zu erhalten.

Wird das Reisebüro zahlungsunfähig, dann bringt auch der Reiseversicherungsschein nichts. Wurde die Reise beim Reiseveranstalter nicht bezahlt und kann der Reisende durch Zahlungsbelege nachweisen, dass er die Reise bezahlt hat, dann ist er so zu stellen, als sei die Reise ordnungsgemäß gebucht. Es bleibt ihm allerdings nur die Möglichkeit sich an das Reisebüro oder den Insolvenzverwalter zu wenden.

Für alle Fragen rund ums Reiserecht steht Ihnen gern Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht, Regine Nick, in unserer Kanzlei in Ravensburg für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

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Sonder-AfA in Kraft getreten

Die Bundesregierung hat nunmehr doch nach langen Beratungen das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus verabschiedet. Dieses ist am 08. August 2019 in Kraft getreten.

Danach können in den ersten vier Jahren neben der Regelabschreibung von jährlich 2 % pro Jahr weitere 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten für neu geschaffenen Mietwohnraum abgesetzt werden. Das bedeutet, dass in den ersten vier Jahren insgesamt 28 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden können. Die Sonder-AfA ist allerdings nur für Investitionen in neu geschaffenen Wohnraum möglich. Der Wohnraum muss zudem mindestens zehn Jahre ab Errichtung fremdvermietet werden. Wenn hiervon abgewichen wird, führt dies zum rückwirkenden Verlust aller steuerlichen Vorteile aus der Sonder-AfA. Bauanträge müssen nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt werden bzw. worden sein. Außerdem dürfen die Anschaffungs- und  Herstellungskosten 3.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.Liegen die Kosten der Anschaffung oder Herstellung auch nur einen Euro über der Grenze von 3.000 €, ist die Sonder-AfA ausgeschlossen.

Sollten auch Sie Fragen zum Steuerrecht haben, so steht Ihnen unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher als Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.

Tobias Rommelspacher

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Kinder können auch „nur“ einen Vater haben

Bei der Geburt eines Kindes steht grundsätzlich -wenn man die anonyme Geburt einmal außen vor lässt- fest, wer die Mutter des Kindes ist. Gem. § 1591 BGB ist die Mutter eines Kindes die Frau, die es geboren hat. Diese wird dann auch als Mutter in das Personenstandsregister eingetragen.

Die im Jahr 2017 in Kalifornien, USA geborenen Zwillinge mit deutscher Staatsangehörigkeit haben aber laut Personenstandsregister „nur“ einen Vater, eine Mutter ist als Elternteil nicht eingetragen.

Dem Fall, den das Amtsgericht Köln zu entscheiden hatte, liegt dieser Sachverhalt zugrunde: Ein Mann schloss mit einer Leihmutter in Kalifornien einen Leihmuttervertrag nach kalifornischem Recht ab. Die Frau gebar Zwillinge mit den Samenzellen des Mannes und einer anonymen Eizellenspende. Da die Kinder kurz nach der Geburt nach Deutschland kamen und der Vater die deutsche Staatsangehörigkeit hat, sind auch die Kinder Deutsche, da sich die Staatsangehörigkeit nach dem gewöhnlichen Aufenthalt der Kinder richtet.

Ein kalifornisches Gericht bestimmte den Vater als alleiniges Elternteil, dies ist nach dortigem Recht möglich. Die Gerichtsentscheidung wurde in der Folge von einem deutschen Familiengericht anerkannt. Der Vater begehrte anschließend vom zuständigen Standesamt in Deutschland die Eintragung ins Personenstandsregister, dass er allein Elternteil der Kinder ist. Erst mit der Entscheidung des Amtsgerichts Köln war dies mit einem kleinen Schlenker möglich. Im Personenstandsrecht gilt der Grundsatz der Wahrheit der Personenstandsführung. Das bedeutet, dass die Abstammung lückenlos nachvollziehbar sein muss. Es kann also nicht sein, dass für ein Kind keine Mutter eingetragen ist, da nach derzeitigem Stand der Reproduktionsmedizin ein Kind immer noch von einer Frau geboren wird.

Das Familiengericht hat richtigerweise die Entscheidung des kalifornischen Gerichts anerkannt, dass die Kinder nur ein Elternteil, nämlich den Vater haben. Zunächst musste trotzdem die Leihmutter im deutschen Personenstandsregister als Mutter eingetragen werden, da das kalifornische Gericht die alleinige Elternschaft des Vaters erst feststellte, als die Kinder schon geboren waren. Zum Zeitpunkt der Geburt hatten die Zwillinge somit Vater und Mutter. Im Wege einer Folgebeurkundung war dann aber die alleinige Elternschaft des Vaters im deutschen Personenstandsregister zu berücksichtigen.



Bei allen Fragen rund um das Thema Familienrecht steht Ihnen Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Antje Rommelspacher gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf einen Besprechungstermin über unser Sekretariat.

Antje Rommelspacher

-Rechtsanwältin – Fachanwältin für Familienrecht – Mediatorin

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Schenkung zurückverlangen bei Scheitern der Beziehung?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass größere Geldgeschenke der Eltern eines nicht miteinander verheirateten Ex-Partners nach einer Trennung zurückgezahlt werden müssen, wenn die nichteheliche Lebensgemeinschaft des Paares kurze Zeit nach der Schenkung endet. Bei einer Grundstücksschenkung oder der Schenkung eines zum Grundstückserwerb bestimmten Geldbetrags falle die Geschäftsgrundlage weg, wenn sich das Paar nach zwei Jahren trennt, so die Karlsruher Richter (Urt. v. 18.06.2019, Az. X ZR 107/16).
Hingegen kann nicht pauschal unterstellt werden, dass ein Bestehen der Lebensgemeinschaft bis zum Tode Geschäftsgrundlage der Schenkung gewesen sei.

Spannenderweise verweist der BGH in den Gründen seiner Entscheidung auf eine doppelte Asymmetrie bei der Schenkung. Denn zum einen ist der Schenkungsvertrag kein Austauschvertrag mit Leistung und Gegenleistung und zum anderen läge auch eine Asymmetrie vor, weil der Schenker seine Leistung in der Regel durch die Übertragung des Schenkungsgegenstandes sofort erbringt, während die sogenannte „Dankesschuld“ des Beschenkten andauert. Insoweit verweist der Bundesgerichtshof auf die Regelungen in den §§ 528 und 529 BGB nach welchen der Schenker bis zu zehn Jahre das Geschenk wieder herausverlangen kann, wenn er es selber bedarf, um seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten oder eine gesetzliche Unterhaltspflicht zu erfüllen.

Ein interessanter Ansatzpunkt kann insoweit sein, ob bei Geschenken der Eltern an den nicht verheirateten Partner eventuell analog dieser zehn Jahreszeitraum zu übertragen ist, ehe eine Rückforderung ausgeschlossen wäre, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wird. Oder ist ein Zeitraum von 15 Jahren angemessen, der durchschnittlichen Dauer einer Ehe in Deutschland worauf der Bundesgerichtshof ganz grundsätzlich hinweist? Auf jeden Fall ist zukünftigen Schenker anlässlich der Schenkung anzuraten, ihre Überlegungen und somit die Geschäftsgrundlage klar zu definieren.

Spannend an der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist auch, dass grundsätzlich keine Vertragsanpassung dergestalt bei Wegfall der Geschäftsgrundlage in diesen Konstellationen zu erfolgen habe, dass entsprechend des tatsächlichen Zeitraums des Zusammenlebens ein gewisser Abzug von der Rückzahlungsverpflichtung zu machen sei. Vielmehr sei in der Regel davon auszugeben, dass der Schenker bei Kenntnis der nicht mehr lange bestehenden Lebensgemeinschaft insgesamt von der Schenkung abgesehen hätte und deshalb den gesamten Betrag zurückverlangen kann.

Bei Ehepaaren wird dies unter Umständen anders zu bewerten sein, wie eine hierzu früher ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt (Beschluss vom 26. November 2014 – XII ZB 666/13, NJW 2015, 690). In dieser Entscheidung vertrat ein anderer Senat des Bundesgerichtshof die Auffassung, dass zumindest die mit der Schenkung erfolgte Rückzahlung eines Darlehens hinsichtlich der Zinsen auch bei Scheitern der Ehe kein Rückzahlungsanspruch auslöst, weil Zinsen durch die Lebensgestaltung der Eheleute als Paar angefallen und verbraucht worden sind. Denkbar sei aber eine teilweise Rückzahlungsverpflichtung hinsichtlich des Tilgungsanteils. Insoweit müsse je nach Einzelfall entschieden werden, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe eine quotale Rückzahlungsverpflichtung besteht.

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Sachgrundlose Befristung auch bei Überschreitung der Höchstdauer nur um einen Tag unwirksam

Nach dem Teilzeit- und Befristungsgesetz (TzBfG) können Arbeitsverträge, sofern ein entsprechender sachlicher Grund vorliegt, zeitlich befristet abgeschlossen werden. § 14 Abs. 2 TzBfG ermöglicht sogar den Abschluss von befristeten Arbeitsverträgen, ohne dass ein sachlicher Befristungsgrund vorliegt; die Gesamtdauer einer solchen sachgrundlosen Befristung darf einschließlich ihrer Verlängerungen jedoch zwei Jahre nicht überschreiten. Wird eine Befristung für einen längeren Zeitraum vereinbart, ohne dass ein entsprechender Sachgrund vorliegt, ist dies unzulässig; eine solche Befristung ist unwirksam, d.h. das Arbeitsverhältnis gilt dann als unbefristet.

Über folgende Konstellation hatte das LAG Düsseldorf in einer Entscheidung vom 09.04.2019 (3 Sa 1126/18) zu entscheiden:

Das vom 05.09.2016 bis 04.09.2018 auf zwei Jahre sachgrundlos befristete Arbeitsverhältnis des Klägers begann mit einer 14-tägigen Schulungsmaßnahme, zu der er im Einvernehmen mit dem Arbeitgeber bereits am Vortag (04.09.2016) unter Übernahme der Reise- und Übernachtungskosten angereist war. Da er nach Ablauf der Befristung keine unbefristete Stelle erhielt und seine darauf gerichtete Bewerbung erfolglos war, klagte er erfolgreich vor dem Arbeitsgericht auf Weiterbeschäftigung.

Eine Überschreitung der Höchstdauer von zwei Jahren für eine sachgrundlose Befristung auch um nur einen Tag führt nämlich nach Auffassung des Gerichts zu einem unbefristeten Arbeitsverhältnis. Da es sich bei der Anfahrt des Klägers zur Schulung am 04.09.2016 um eine vom Arbeitgeber bezahlte Dienstreise gehandelt hat, damit also bereits Teil der arbeitsvertraglich versprochenen Dienste im Sinne von § 611 Abs. 1 BGB war, hat das Arbeitsverhältnis nicht erst am 05.09.2016, sondern bereits am 04.09.2016 begonnen.

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