Mieterhöhung, 3x zahlen gilt als Zustimmung

Immer wieder kommt es aber vor, dass Mieter sich nicht melden, sondern den Erhöhungsbetrag oder jedenfalls einen Teil davon einfach überweisen. In diesem Zusammenhang stellt sich dann die Frage, ob mit dieser erhöhten Überweisung der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung wirksam erklärt hat oder nicht?

Denn für das Erhöhungsverlangen des Vermieters wird gesetzlich vorgeschrieben, dass er dieses in Textform zu erklären hat und begründen muss, § 558a Abs. 1 BGB.

Für den Mieter hat der Gesetzgeber hingegen auf solch ein Formerfordernis verzichtet, weshalb der Mieter seine Zustimmung also auch durch schlüssiges Handeln – konkludent – erklären kann (BGH WuM 2005, 518), typischerweise durch die Zahlung der Mieterhöhung.

Im nun vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Beschluss vom 30. Januar 2018, Aktenzeichen VIII ZB 74/16) hatte der Mieter nach Erhalt der Mieterhöhung dreimal die erhöhte Miete bezahlt, weshalb von einer konkludenten Zustimmung auszugehen war.

Auch eine im Mietvertrag enthaltene Schriftformklausel ändert hieran zunächst nichts, denn gegenüber Wohnraummietern stellt sich sowieso die Frage, ob solch eine Schriftformklausel, mit der eine Verpflichtung begründet werden soll alles vertragswesentliche schriftlich zu regeln, überhaupt AGB-rechtlich wirksam vereinbart werden kann.

Während Schriftformklauseln bei Wohnraummieten durchweg kritisch gesehen werden, kann beim Gewerberaum Mieter hierauf unter Umständen ein Anspruch bestehen, sodass unter Umständen trotz Zahlung der Mieterhöhung noch eine ausdrückliche, schriftliche Zustimmung des Mieters erfolgen muss, damit eine Vertragsänderung wirksam wird. Andernfalls könnte zudem das Problem bestehen, dass mangels Einhaltung der Schriftformklausel das Mietverhältnis jederzeit kündbar sein könnte.

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Anforderungen an einen Bedenkenhinweis des Unternehmers

Der Bedenkenhinweis des Unternehmers spielt in der Praxis eine große Rolle. Zu den an den Unternehmer zu stellenden Anforderungen für einen ausreichenden Bedenkenhinweis hat das OLG Düsseldorf in einer Entscheidung vom 06.10.2017 klarstellende Ausführungen für die Rechtspraxis formuliert.

Der Sachverhalt: Der Auftragnehmer (AN) wird von seinem Auftraggeber (AG) mit dem Bau einer Lagerhalle mit Bodenplatte beauftragt. In der Halle soll u. a. grundwassergefährdender Stahlwerkstaub gelagert werden. Das Leistungsverzeichnis des AG sieht vor, dass die Bodenplatte in WU-Beton auszubilden ist. In einem Nachtrag verpflichtet sich der AN zur Erstellung einer Statik (einschließlich Schal- und Bewährungsplänen sowie der Ausführungs- und Detailplanung).

Weil die Betonplatte nach deren Realisierung durchgehende Rissbildungen aufweist, durch die Stäube in das Grundwasser eindringen können, macht der AG einen Vorschussanspruch für Mängelbeseitigungskosten klagweise geltend. Dem hält der AN entgegen, er habe nach dem Leistungsverzeichnis gebaut, das keine in jeder Hinsicht dichte Betonplatte vorschreibe.

Die Entscheidung: Das OLG Düsseldorf konstatiert, dass die Verletzung der Prüf- und Hinweisplicht eines Unternehmers per se keinen Tatbestand beinhalte, der eine Mängelhaftung des Unternehmers begründe. Die Leistungsvereinbarung der Parteien im Wortlaut sei von der Pflicht des AN, ein nach den maßgeblichen Vertragsumständen zweckentsprechendes unterfunktionstaugliches Werk zu überbringen, überlagert. Dieser bestehe für den AN erkennbar in einer Betonplatte, die ein Eindringen von Lagermaterial in das Grundwasser zulässig verhindert. Eine Enthaftung des Unternehmers wegen eines ausreichenden Bedenkenhinweises scheide aus. Denn ein solcher Hinweis beinhalte zwingend, dass inhaltlich klar, vollständig und erschöpfend auf die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren einer zweifelhaften Ausführung konkret hingewiesen werde und damit dem Auftraggeber die Tragweite der Nichtbefolgung dieses Hinweises hinreichend vor Augen geführt werde. Dieser Hinweispflicht habe – so das Obergericht – der Auftragnehmer nicht entsprochen.

Für die Praxis: Die Voraussetzungen, die die Rechtsprechung an einen ausreichenden Bedenkenhinweis des Unternehmers stellt, werden selten erreicht. Auftragnehmern ist dringend anzuraten, Bedenkenhinweise rechtzeitig, mit der ausreichenden Klarheit und dem Hinweis auf die Tragweite i.F. einer Nichtbefolgung zu formulieren, um dem Bauherren eine sachgerechte und überprüfbare Entscheidungsgrundlage zu geben.

Quelle:             IBR 2018, 250

Walther Glaser
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Die Hochzeitsglocken läuten….. welche Unterschiede gibt es mit und ohne Trauschein?

Verliebt, verlobt, verheiratet! Oder doch nicht?

Für viele Paare ist es nicht selbstverständlich, dass sie trotz gefestigter Beziehung und gegebenenfalls auch schon längerem Zusammenleben die Ehe miteinander schließen wollen. Zahlreiche Lebensformen sind gesellschaftlich und und zum Teil rechtlich auf unterschiedliche Weise anerkannt. Zwischen dem  Zusammenleben ohne Trauschein und der Ehe gibt es zahlreiche Unterschiede, die Sie kennen sollten, wenn Sie vor der Frage stehen: Heiraten oder nicht?

Unterschiede gibt es zum Beispiel beim Sorgerecht, wenn ein nicht verheiratetes Paar ein Kind bekommt. Wird ein Kind während einer Ehe geboren, so gilt unabhängig von der biologischen Abstammung der Ehemann der Mutter als rechtlicher Vater. Die Anerkennung der Vaterschaft beim Standesamt oder beim Jugendamt ist daher nicht erforderlich. Das Kind hat automatisch mit der Geburt auch rechtlich zwei Elternteile. Bekommen nicht verheiratete Eltern ein Kind, so muss der Vater die Vaterschaft des Kindes beim Jugendamt anerkennen. Dies kann bereits vor der Geburt erfolgen oder nachdem das Kind zur Welt gekommen ist. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass das Sorgerecht für ein Kind nicht verheirateter Eltern ohne weiteres Zutun nicht automatisch bei beiden Eltern ist. Die Mutter hat das alleinige Sorgerecht, mittels einer Sorgerechtserklärung können die Eltern jedoch bestimmen, dass sie das gemeinsame Sorgerecht für das Kind ausüben wollen.

Auch in erbrechtlicher Sicht gibt es Unterschiede: ein nicht verheiratetes Paar erwirbt eine Immobilie zum hälftigen Miteigentum, beide Partner sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Wenn einer der Lebensgefährten verstirbt, so stellt sich für den Überlebenden die Frage, ob er weiterhin in dieser Wohnung oder diesem Haus leben kann. Wenn das Paar zuvor keine Regelungen getroffen hat und keine letztwilligen Verfügungen gemacht hat, so würde die gesetzliche Erbfolge eintreten mit der Folge, dass der überlebende Lebensgefährte nicht gesetzlicher Erbe des verstorbenen Lebensgefährten wird und die halbe Immobilie nunmehr den gesetzlichen Erben des verstorbenen Lebensgefährten gehört.

Nicht verheiratete Paare können selbstverständlich durch letztwillige Verfügungen (Testament oder Erbvertrag) eine anderweitige Regelung treffen und dem Überlebenden Partner den Anteil an der Immobilie vererben. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass grundsätzlich aufgrund eines nur sehr geringen Freibetrages und eines hohen Steuersatzes bei der Erbschaftsteuer ein nicht unerheblicher Betrag an Erbschaftssteuer zu bezahlen sein wird.

Für nicht verheiratete Paare gilt daher, dass sie durch die Abgabe verschiedener Erklärungen oder den Abschluss von Verträgen zahlreiche Dinge dergestalt regeln können, dass eine dass eine ähnliche Regelung wie bei Eheleuten erreicht werden kann.

Über diese vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten berät Sie Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Antje Rommelspacher gerne. Sprechen Sie uns an oder vereinbaren Sie einen Beratungstermin über unser Sekretariat.

Antje Rommelspacher

-Rechtsanwältin – Fachanwältin für Familienrecht – Mediatorin

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Kein Anspruch des Arbeitgebers auf private Handynummern seiner Mitarbeiter

Nach einer Entscheidung des Thüringer Landesarbeitsgerichtes (Urteil vom 16.5.2018 – 6 Sa 442/17; 6 Sa 444/17) sind Arbeitnehmer grundsätzlich nicht verpflichtet, ihrem Arbeitgeber die private Mobilfunknummer mitzuteilen. Gegenstand dieses Verfahrens waren die Klagen von zwei Mitarbeitern eines kommunalen Gesundheitsamtes gegen ihren Arbeitgeber auf Entfernung einer Abmahnung aus den Personalakten, weil sie nur ihre private Festnetz-, nicht aber ihre Handynummern für anstehende Bereitschaftsdienste angegeben hatten. Nach Auffassung des Gerichtes brauchen Mitarbeiter ihrem Arbeitgeber ihre private Handynummer nicht geben, damit er sie jederzeit erreichen und spontan zur Arbeit einteilen kann. Erst recht darf er diese Kontaktdaten nicht mit einer Abmahnung von seinen Mitarbeitern erzwingen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass sich aus der Weitergabe der privaten Telefonnummer eine ständige Bereitschaft des Arbeitnehmers ergibt, um für seinen Arbeitgeber tätig zu werden. Dies stellt einen unzulässigen Eingriff in die informationelle Selbstbestimmung der Mitarbeiter dar, welche in ihrer Freizeit selbst darüber bestimmen dürfen, für wen sie erreichbar sein möchten und für wen nicht. Nur unter besonderen Bedingungen und in ganz engen Grenzen habe ein Arbeitgeber das Recht auf Kenntnis der privaten Handynummer seiner Angestellten, und zwar beispielsweise dann, wenn sich die Arbeitspflichten des Mitarbeiters nicht anders sinnvoll organisieren ließen. Private Handynummern sind also für Arbeitgeber in der Regel tabu.

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Unbillige Weisungen des Arbeitgebers

Dem Arbeitgeber obliegt gem. § 611a BGB gegenüber dem Arbeitnehmer ein Weisungsrecht den Inhalt, die Durchführung, die Zeit und den Ort der Tätigkeit betreffend. Dabei hat der Arbeitgeber aber nach § 106 GewO die Grenzen der arbeitsvertraglichen Vereinbarungen, der übrigen rechtlichen Rahmenbedingungen und des billigen Ermessens zu berücksichtigen.

Lange war zwischen den Senaten des BAG streitig, ob eine unbillige Leistungsbestimmung des Arbeitgebers nichtig und damit unverbindlich oder ob der Arbeitnehmer an die Bestimmung bis zur rechtskräftigen Entscheidung gebunden sei.

Nun liegen die Senate wieder auf gleicher Linie, wonach der Arbeitnehmer nicht – auch nicht vorläufig – an eine Weisung des Arbeitgebers gebunden ist, die die Grenzen des billigen Ermessens nicht wahrt (BAG, NZA 2017, 1452).

Eine unbillige Weisung liegt beispielsweise vor, wenn der Arbeitgeber den Arbeitnehmer zur Teilnahme an einem Personalgespräch während einer krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit auffordert. Eine Rechtfertigung kommt nur in Betracht, wenn dringende betriebliche Erfordernisse bestehen, die keinen Aufschub bis zum Ende der Arbeitsunfähigkeit gestatten, die persönliche Anwesenheit des Arbeitnehmers erforderlich und dem Arbeitgeber das Erscheinen zumutbar ist. Hiervon unberührt bleiben die leistungssichernden Neben- oder Verhaltenspflichten des Arbeitnehmers aus § 241 Abs. 1 BGB, die Rücksichtnahmepflichten sowie die Unterlassungspflichten des Arbeitnehmers.

Bei Zweifeln kann auf das „gelebte Rechtsverhältnis“, als Ausdruck des wirklichen Parteiwillens, abgestellt werden. Insoweit ist ein Referenzzeitraum zu bilden, dem eine mehrjährige übereinstimmende und ohne entgegenstehende Bekundung geübte Vertragspraxis zugrunde liegt. So werden zufällige Ergebnisse ausgeschlossen und der aktuelle Stand des Vertragsverhältnisses der Parteien wiedergegeben.

 

Für alle Fragen rund ums Arbeitsrecht steht Ihnen gern Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht, Regine Nick in unserer Kanzlei in Ravensburg für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
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Positiver Erwerb aus Vermächtnis – negativer Erwerb aus Erbschaft: Saldierung möglich?

Dass bei der Erstellung von Testamenten auch immer die steuerliche Seite, insbesondere die erbschaftsteuerliche, betrachtet werden muss, zeigte sich wieder eindringlich an einem aktuellen Fall, welchen das Finanzgericht Münster zu entscheiden hatte (3 K 961/15 Erb).

Da sich anscheinend auch das Finanzgericht Münster über die Rechtslage nicht ganz sicher war, wurde Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen und wird dort auch geführt (Az. II R 29/17).

Im konkreten Fall wurde der Kläger zunächst zum Alleinerben eingesetzt. Zusätzlich bestimmte der Erblasser jedoch zugunsten mehrerer Personen, unter anderem auch zugunsten des Klägers/Alleinerben, Vermächtnisse. Diese Vermächtnisse errechneten sich aus dem Nettonachlass. Tatsächlich war die Erbschaft an sich negativ, das Vermächtnis zugunsten des Klägers war hingegen positiv.

Das Finanzamt sah in der Erbeinsetzung und dem Vermächtnis zwei steuerlich getrennte  Vorgänge und setzte hinsichtlich der Erbenstellung  die Steuer auf 0,00 € fest, hinsichtlich des Vermächtnisses fiel hingegen Erbschaftssteuer in nicht unerheblicher Höhe an.

Der Steuerpflichtige wollte die negativen Einkünfte aus der Erbeinsetzung zusammen mit positiven Einkünften des Vermächtnisses verrechnen. Die hiergegen erhobene Klage vor dem Finanzgericht Münster blieb erfolglos. Es bleibt abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof diesen Fall lösen wird.

Die Entscheidung des Finanzgerichts führt wieder einmal deutlich vor Augen, dass die steuerlichen Folgen von Anordnungen in Testamenten genau beachtet und geprüft werden müssen. In dem nunmehr entschiedenen Fall hätte sich eine Erbschaftssteuerbelastung ohne weiteres vermeiden lassen können, auch für die übrigen Vermächtnisnehmer, nämlich dann, wenn diese Personen alle zusammen als Erben eingesetzt worden wären.

Man sollte sich deshalb bei der Regelung seines Nachlasses immer Expertenrat einholen, es ist ärgerlich wenn nach dem Erbfall große Teile des Nachlasses an den Fiskus fließen, obwohl dies hätte vermieden werden können. Bei genauer Betrachtung ist sowohl die erbrechtliche als auch die steuerliche Seite wichtig.

In unserer Kanzlei steht für sämtliche Fragen rund ums Erb- und Steuerrecht, insbesondere auch für die Gestaltung von Testamenten, Herr Fachanwalt für Erbrecht und Steuerberater Tobias Rommelspacher zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee.

Tobias Rommelspacher

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Die „Laubrente“ des BGH

In einem neuerlichen Urteil (BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 8/17) hat der BGH sich zu Ausgleichsansprüchen wegen der Beeinträchtigung eines Grundstücks durch Laubfall von auf dem Nachbargrundstück stehenden Bäumen geäußert – einem typisch nachbarrechtlichen Nutzungskonflikt. Der zum etwas spöttisch „Laubrente“ genannten Themenkomplex ergangene Leitsatz lautet:

Dem Nachbarn, der von dem Eigentümer von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist nicht mehr verlangen kann, kann für den erhöhten Reinigungsaufwand infolge des Abfallens von Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen dieser Bäume ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB analog zustehen (Bestätigung von Senat, BGHZ 157, 33 = NJW 2004, 1037 = NZM 2004, 115).

Dem entschiedenen Fall lag folgende Konstellation zu Grunde:

Entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze standen auf einem Grundstück einige alte, bereits hochgewachsene Bäume mit großen Kronen. Der durch den Laubfall dieser Bäume beeinträchtigte Eigentümer des anderen Grundstücks konnte gegen die Bäume seines Nachbarn nicht mehr direkt vorgehen, da die ihm zustehenden Beseitigungsansprüche nach dem einschlägigen Nachbarrecht des Bundeslandes mittlerweile verjährt waren. Daher klagte er nun auf Ausgleich der durch den Laubfall hervorgerufenen Mehraufwendungen zur Pflege seines Grundstücks.

In den Vorinstanzen unterlag der Kläger. Das Landgericht und das Oberlandesgericht argumentierten, der Kläger hätte ja innerhalb der Verjährungsfrist die Beseitigung der Bäume verlangen können. Indem er die einschlägige Frist tatenlos verstreichen ließ, habe er nunmehr auch mit den absehbaren Konsequenzen zu leben.

Hingegen räumte der BGH dem Kläger nun grundsätzlich die Möglichkeit ein, hier Ansprüche erfolgreich geltend zu machen:

In dieser Konstellation sei der betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert, Einwirkungen, die er grundsätzlich nicht – hier gem. § 906 I, II BGB – dulden müsste, sondern nach § 1004 I BGB abwehren könnte, zu unterbinden. Eine andere Möglichkeit zur Störungsbeseitigung als die, dass die Bäume entfernt oder so weit gekürzt werden, dass das Abfallen von Laub und Ähnliches auf das Grundstück des Nachbarn nahezu ausgeschlossen ist, bestehe nicht. Entfernung oder Kürzung der Bäume könne der Nachbar jedoch wegen des Ablaufs der Ausschlussfrist nicht mehr verlangen; er müsse das Höhenwachstum der Bäume dulden (Senat, BGHZ 157, 33 [45] = NJW 2004, 1037 = NZM 2004, 115 [zu § 54 II NdsNRG]).

Die Überlegung des Berufungsgerichts (vgl. auch Roth, LM 2004, 64 [65]; Palandt/Herrler, BGB, 76. Aufl., § 906 Rn. 37), der Eigentümer habe es selbst in der Hand gehabt, den Baumwuchs als Ursache der Beeinträchtigungen zu verhindern, veranlasse keine abweichende Beurteilung. Sie messe der Ausschlussfrist nach den nachbarrechtlichen Vorschriften eine Bedeutung bei, die ihr nicht zukomme. Ausgeschlossen sei hiernach der Anspruch auf Beseitigung oder Rückschnitt der Bäume, der dem Nachbarn bereits allein wegen der Missachtung der Grenzabstandsregelungen eingeräumt werde ; auf eine konkrete Beeinträchtigung des Eigentums komme es insoweit nicht an (Senat, NJW-RR 2010, 807 = NZM 2010, 365 Rn. 24; NJW-RR 2017, 1427 = NZM 2017, 710 Rn. 18). Dies besage jedoch nichts darüber, ob der Nachbar, der wegen der von den Bäumen ausgehenden Beeinträchtigungen durch das Abfallen von Laub in seinem Eigentum wesentlich und über das Zumutbare hinaus beeinträchtigt wird, diese Beeinträchtigung entschädigungslos hinzunehmen hat.

Die Auffassung der Vorinstanzen führe zu Wertungswidersprüchen in Ansehung des gesetzlichen Ausgleichsanspruchs gem. § 906 II 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer, der eine wesentliche Beeinträchtigung iSd § 906 I BGB zu dulden hat, weil sie durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind, von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. Wer durch Laubabfall von Bäumen des Nachbarn, die den Grenzabstand einhalten, wesentlich beeinträchtigt wird, könne danach unter Umständen einen Ausgleich in Geld verlangen, obwohl er keinen Anspruch auf Beseitigung der Bäume hat. Warum dies bei Einwirkungen von Bäumen, die den Grenzabstand verletzen, anders sein soll, erschließe sich nicht. In beiden Fällen seider Nachbar aus Rechtsgründen gehindert, den ihm eigentlich zustehenden Anspruch auf Beseitigung der Störung seines Eigentums durch Laubabfall und Ähnliches gem. § 1004 I BGB geltend zu machen. Ebenso wie im unmittelbaren Anwendungsbereich der Vorschrift habe der Grundstückseigentümer wesentliche Beeinträchtigungen seines Eigentums durch von einem Nachbargrundstück ausgehende Immissionen zu dulden. Diese Duldung solle aber nach der Wertung des § 906 II 2 BGB nicht entschädigungslos erfolgen und rechtfertige eine entsprechende Anwendung der Vorschrift.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 II 2 BGB ist aber nicht immer automatisch gegeben:

Er setzt nach der Rechtsprechung des BGH zunächst voraus, dass der in Anspruch genommene Grundstückseigentümer für die Eigentumsbeeinträchtigung durch Laubabwurf der Bäume verantwortlich ist. Dies ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Bäume unter Verletzung der einschlägigen landesrechtlichen Bestimmungen über den Grenzabstand unterhalten werden und sich die Nutzung des störenden Grundstücks deshalb nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. Dass wegen Fristablaufs nicht mehr die Beseitigung oder das Zurückschneiden der Bäume auf die zulässige Höhe verlangt werden kann, hat nicht zur Folge, dass der Bewuchs nunmehr ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 157, 33 [42 f.] = NJW 2004, 1037 = NZM 2004, 115).

Weiterhin muss es sich bei dem Laubabwurf aber auch um eine wesentliche Beeinträchtigung iSd § 906 I BGB handelt. Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt nach BGH jedenfalls dann vor, wenn das von den Bäumen des Nachbarn abfallende Laub dazu führt, dass die Dachrinnen und die Abläufe am Haus des anderen Nachbarn häufiger als es sonst nötig wäre gereinigt werden müssten (vgl. Senat, BGHZ 157, 33 [42 f.] = NJW 2004, 1037 = NZM 2004, 115).

Schließlich muss der andere Nachbar durch den Laubabwurf Nachteile erleiden, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Anders bewertet der BGH allerdings die mit der Bepflanzung einhergehende Verschattung des Nachbargrundstücks:

Während das Abfallen von Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen von Sträuchern und Bäumen zu den „ähnlichen Einwirkungen“ iSd § 906 I 1 BGB gehört (Senat, BGHZ 157, 33 [45] = NJW 2004, 1037 = NZM 2004, 115), stellt der Entzug von Luft und Licht durch Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück keine derartige Einwirkung dar (vgl. Senat, NJW-RR 2015, 1425 = NZM 2015, 793 Rn. 15 mwN). Der Eigentümer hat solche so genannten negativen Einwirkungen auch unter Berücksichtigung der Pflichten aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis grundsätzlich hinzunehmen. Da die Beeinträchtigungen rechtmäßig sind und es deshalb bereits von vornherein an einem Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch des betroffenen Eigentümers fehlt, scheidet auch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gem. § 906 II 2 BGB analog aus. Ein Wertungswiderspruch zu dem Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB in direkter Anwendung, dessen Vermeidung eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte, besteht nicht, weil auch dieser Anspruch eine Einwirkung iSd § 906 I BGB voraussetzt, die aber bei dem Entzug von Luft und Licht durch Anpflanzungen gerade nicht gegeben ist.

 

Zudem soll der konstruierte nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 II 2 BGB ausgeschlossen sein, falls das Naturschutzrecht dem Störer verbietet, die Einwirkung auf das Grundstück des Gestörten zu unterlassen oder abzustellen.

 

Inwiefern diese Rechtsfortbildung des BGH für die Praxis positive Folgen haben wird, ist fraglich. Grundsätzlich ist es also möglich, sich gegen das Laub des Nachbarn zu wehren, wenn dessen Bäume nicht den erforderlichen Grenzabstand einhalten. Allerdings erfordert dies stets eine Betrachtung im Einzelfall, insbesondere was das Ausmaß der Beeinträchtigung und den wohl sachverständig zu schätzenden Mehraufwand angeht. Hierzu gibt es keine handfesten Richtlinien. Die Verschattung des Grundstücks bleibt außer Betracht, obwohl gerade dies den Wert eines Grundstücks enorm mindern kann. Der BGH konnte seinen Ausgleichsanspruch aber nicht hierauf erstrecken, da er die gesetzliche Grundlage, den § 906 BGB nicht in analoger Anwendung soweit verbiegen konnte, dass dieser auch den Entzug von Licht oder die Belüftung erfasst.Wenn naturschutzrechtliche Regelungen dem entgegenstehen, dann gibt es den Ausgleichsanspruch laut BGH nicht. Das leuchtet nicht unbedingt ein, denn weiter oben hat der BGH ja gerade argumentiert, dass die Verjährung nicht dazu führe, dass der grundsätzliche Zustand, nämlich die Abstandsunterschreitung illegal bleibe.

Im Ergebnis bleibt es also dabei, dass das Nachbarrecht mehr einem Flickenteppich unterschiedlicher Regelungen gleicht, die die Rechtsprechung zu harmonisieren versucht, was freilich nur bedingt gelingt. Gesetzesnovellen oder gar ein neues einheitliches, bundesdeutsches Nachbarrecht würden Abhilfe schaffen; das ist allerdings ein Wunschtraum und weder geplant noch ohne Änderung des Grundgesetzes realisierbar.

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt

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Richtig über Betriebskosten abrechnen – Vermieter sollten die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kennen

Immer wieder sind die jährlichen Betriebskostenabrechnungen / Nebenkostenabrechnungen der Anlass für erhebliche Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Kein Wunder, prallen hierbei doch zwei grundsätzlich unterschiedliche Wunschvorstellungen aufeinander: Der Mieter möchte am liebsten von seinen Vorauszahlungen an Nebenkosten einen Teil zurückerhalten, denn er war aus seiner Sicht ja besonders sparsam im Verbrauch oder z.B. auch der Winter besonders mild. Der Vermieter hingegen hat, wenn die Vorauszahlungen des Mieters aus seiner Sicht nicht zur Deckung aller Nebenkosten ausgereicht haben, aus dem eigenen Geldbeutel Kosten des Mieters übernommen und will diese nun zügig zurückerhalten.

Grundbedingung für eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ist zunächst, dass im Mietvertrag die Nebenkosten überhaupt wirksam auf den Mieter umgelegt worden sind. Schon hierbei kann es erhebliche Fehlerquellen geben, etwa wenn ein alter Formularvertrag verwendet wurde, der sich nicht an der aktuellen Rechtsprechung orientiert, der meist in Formularverträgen vorhandene Lückentext nicht richtig und nicht vollständig ausgefüllt wurde, schlicht einzelnen Nebenkostenarten mietvertraglich gar nicht auf den Mieter umgelegt worden sind oder der Verteilungsschlüssel unrichtig oder unklar ist.

Doch auch die jährliche Abrechnung birgt erhebliche Fehlerquellen. So hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Nachforderung von Betriebskosten, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter liegt (BGH Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17).

Weiter hat der Mieter grundsätzlich ein Anrecht auf Belegeinsicht, dass sich nicht nur auf die eigenen Belege beschränkt, sondern bei einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten sich z.B. auch auf die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen erstrecken kann, wenn diese zur Überprüfung der Korrektheit oder der Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung erforderlich sind.

Auch muss der Vermieter für eine wirksame Nebenkostenabrechnung darauf achten, die in der Rechtsprechung als zwingend angesehenen Pflichtangaben – die Nebenkostenarten – die jeweiligen Gesamtkosten – dieUmlageschlüssel – die anteilige Kosten des Mieters – die geleistete Vorauszahlungen des Mieters – aufzuführen. Wichtig ist insoweit, dass der Umlageschlüssel verständlich ist. Unklarheiten und ein möglicher Auslegungsspielraum können zulasten des Vermieters gehen.

So hatte sich jüngst z.B. das Landgericht Ravensburg im Rahmen einer Beschwerde im Kostenfestsetzungsverfahren auf den Standpunkt gestellt, dass zwar die Angabe „MEA“ für Miteigentumsanteil als Umlageschlüssel ausreiche, nicht hingegen die Angabe „1/1000 für Mieter“, selbst wenn anschließend noch der konkrete Miteigentumsanteil z.B. 130/1000 angegeben wird.

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Meine Rechte als Minijobber

Minijobs sind Arbeitsverhältnisse, die entweder

  • geringfügig entlohnt (bis 450,00 €/Monat) oder
  • kurzfristig (3 Monate oder 70 Arbeitstage im Jahr, ab 01.01.2019: 2 Monate oder 50 Arbeitstage), unabhängig vom Verdienst

ausgeübt werden können.

Nach dem Teilzeit-und Befristungsgesetz gelten Minijobs als Teilzeitbeschäftigung. Minijobbern stehen daher dieselben Rechte wie Vollzeitbeschäftigten zu. Sie haben daher Anspruch auf:

  1. Gleichbehandlung gegenüber vergleichbaren Vollzeitbeschäftigten
  2. einen schriftlichen Arbeitsvertrag, bzw. die Niederschrift der vereinbarten wesentlichen Arbeitsbedingungen: Besteht kein Arbeitsvertrag muss der Arbeitgeber spätestens einen Monat nach Beginn des Arbeitsverhältnisses einen schriftlichen Nachweis über die wesentlichen Arbeitsbedingungen ausstellen (Name, Anschrift der Parteien, Beginn des Arbeitsverhältnisses und bei befristeten Verträgen auch die voraussichtliche Dauer, Arbeitsort, Art der Tätigkeit, Zusammensetzung, Höhe und Fälligkeit des Arbeitsentgelts, Arbeitszeit, Urlaubstage, Kündigungsfristen, Bezug auf Tarifvertrag, Betriebsvereinbarung oder Dienstvereinbarung).
  3. Mindestlohn
  4. Urlaub: Der Anspruch entsteht, wenn das Arbeitsverhältnis mindestens einen Monat durchgehend besteht. Der gesetzliche Urlaubsanspruch beträgt 24 Tage bei einer Sechs-Tage-Woche. Werden im Betrieb höhere Urlaubsansprüche gewährt, stehen diese auch den Minijobbern zu. Die Formel für den jährlichen Urlaubsanspruch lautet: individuelle Arbeitstage pro Woche x 24 / 6
  5. Urlaubsentgelt: Die Höhe errechnet sich aus dem durchschnittlichen Arbeitsverdienst der letzten 13 Wochen vor Beginn des Urlaubs.
  6. Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall: für die Dauer von 6 Wochen
  7. Entgeltfortzahlung bei Schwangerschaft und Mutterschutz
  8. Entgeltfortzahlung bei Erkrankung des Kindes: Gegenüber dem Arbeitgeber besteht das Recht, fünf Tage zur Pflege eines Kindes unter 12 Jahren zu Hause zu bleiben. Die gesetzlichen Krankenkassen sind gesetzlich verpflichtet bis zu 10 Tagen für jedes erkrankte, pflegebedürftige Kind unter 12 Jahren Krankengeld zu bezahlen. Für Alleinerziehende sind dies sogar 20 Tage. Der Arbeitgeber hat den betreuenden Elternteil für diese Zeit unbezahlt freizustellen.
  9. Feiertagslohn: Entfällt der Arbeitstag aufgrund eines Feiertages, muss der Arbeitgeber das Entgelt bezahlen, das er ohne den Arbeitsausfall bezahlt hätte. Der Arbeitnehmer muss seine Arbeit nicht an einem anderen Tag nachholen.
  10. Sonderzahlungen/Gratifikationen (z.B. Weihnachtsgeld oder Urlaubsgeld): Gewährt der Arbeitgeber vollzeitbeschäftigten Arbeitnehmern eine Gratifikation, so darf er diese nicht ohne sachlichen Grund den Minijobbern vorenthalten.
  11. Kündigungsschutz: Für Minijobber gilt derselbe (allgemeine und besondere) Kündigungsschutz wie für Vollzeitbeschäftigte. Die Kündigungsfristen für Arbeitnehmer sind vier Wochen zum 15. oder zum Ende des Kalendermonats. Für den Arbeitgeber gelten die Fristen des § 622 Abs. 2 BGB. In der Probezeit, welche längstens 6 Monate betragen kann, gilt eine Frist von zwei Wochen. Eine fristlose Kündigung ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.

Für alle Fragen rund ums Arbeitsrecht steht Ihnen gern Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht, Regine Nick in unserer Kanzlei in Ravensburg für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

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Eine Vollmacht als Testament?

Kann ein als Vollmacht überschriebenes Schriftstück ein Testament darstellen? Dies musste jetzt das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 10 U 64/16) entscheiden. Vollmacht und Testament sind zunächst einmal zwei vollkommen unterschiedliche Dinge. Leider scheint dies nicht jedem bekannt zu sein. Häufig werden hier durch juristische Laien  unterschiedliche, leider nicht immer richtige Bezeichnungen verwendet.

Die Tante hatte für deren Versterben der Klägerin „Vollmacht“ für ihr Bank- und Bausparkassenguthaben erteilt. Daneben existierte noch ein als Testament bezeichnetes Schriftstück. Darin wurde der Schwester der Erblasserin eine Immobilie übertragen. Hierbei handelte es sich unstreitig um eine letztwillige Verfügung, hingegen war dies bei der „Vollmacht“ nicht der Fall. Schlussendlich sah das OLG Hamm in diesem Schriftstück jedoch ebenfalls ein rechtswirksames Testament. Die Erbin konnte sich deshalb das Bank- und Bausparkassenguthaben auszahlen lassen. Nach Ansicht der Richter ging aus der „Vollmacht“ eindeutig hervor, dass der Nichte nach dem Tod der Tante das Geld zustehen sollte.

Man sollte auf die Grundaussage dieses Urteil nicht vertrauen, Vollmachten sind normalerweise nicht grundsätzlich auch Testamente, hier bestehen erhebliche Unterschiede. In dem Urteil wurde nur über einen ganz bestimmten Einzelfall entscheiden, welcher nicht grundsätzlich auf alle Situationen übertragen werden kann.

Man sollte sich deshalb bei der Regelung seines Nachlass nicht auf den Zufall verlassen. Es ist wichtig hier klare Regelungen und Bezeichnungen zu verwenden, um spätere Unsicherheiten und Streitigkeiten zu vermeiden.

In unserer Kanzlei steht für sämtliche Fragen rund ums Erbrecht, insbesondere auch für die Gestaltung von Testamenten, Herr Fachanwalt für Erbrecht und Steuerberater Tobias Rommelspacher zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an

Tobias Rommelspacher

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Fachanwalt für Erbrecht

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(weitere Schwerpunkte: Steuerstrafrecht, Gesellschaftsrecht und Versicherungsrecht)

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