Verletzung von Verkehrssicherungspflichten

Das Amtsgericht Leutkirch hatte anlässlich einer Klage den Fall zu entscheiden, ob derjenige, der einen Holzstapel mit Metallblechen mit darauf aufgelegten Steinplatten gegen Niederschlag schützt, bei einem Sommergewitter für Schäden an auf dem Nachbargrundstück geparkte Pkw haftet. Im August 2017 kam es zu Sommergewittern mit teils schweren Sturmböen mit bis zu 100 km/h. Dies belegt durch Auskünfte des Deutschen Wetterdienstes. Aufgrund der mit dem Sommergewitter einhergehenden starken Windböen wurden die lediglich mit Steinplatten beschwerten Metallbleche erfasst und in die Luft geweht. Dies führte zur Beschädigung von auf dem Nachbargrundstück ordnungsgemäß geparkten Fahrzeugen. Der Besitzer des Holzstapel lehnte jegliche Haftung zunächst ab mit der Begründung, er habe nicht damit rechnen müssen, dass es zu einem Sommergewitter mit einer derartigen Windstärke kommen könne, wodurch das Blech weggeweht werden könne. Weitergehende Sicherungsmaßnahmen als das Auflegen von Steinplatten wären nicht erforderlich gewesen. Die Beschädigung der Fahrzeuge sei allgemeines Lebensrisiko. Dem widersprach eindeutig das Amtsgericht Leutkirch in seinen Entscheidungsgründen. Der Besitzer des Holzstapels wurde wegen einer Verkehrssicherungspflichtverletzung zum Schadensersatz verpflichtet. Durch das Abdecken des Holzstapels mit Blechen, ohne diese fest mit dem Stapel zu verbinden, habe dieser eine Gefahrenlage dergestalt für Dritte eröffnet, dass bei starkem Wind die Abdeckung weg geweht und diese dabei Gegenstände beschädigen oder sogar Menschen verletzen könne. Es traf ihn deshalb die Pflicht, Rücksicht auf diese Gefährdungslage zu nehmen und diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und zumutbar sind, um eine Schädigung Dritter möglichst effektiv zu verhindern. Bei nur mit Steinplatten abgesicherten Blechen sei es naheliegend, dass diese dem Wind Angriffsflächen bieten und deshalb weggeweht werden können. Durch die Errichtung des Holzstapels und Abdeckung mit Blechen oblag diesem eine Verkehrssicherungspflicht. Danach sind diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die nach den konkreten Umständen zur Beseitigung der Gefahrenlage erforderlich und zumutbar sind. Bei Sommergewittern müsse man auch mit erheblichen Windböen rechnen. Die von dem Besitzer vorgenommene Absicherung war unzureichend. Somit lag eine Verkehrssicherungspflichtverletzung vor. Bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt hätte dieser erkennen können, dass das Auflegen von Steinplatten nicht ausreichend sei und er hätte andere Befestigungsmaßnahmen durchführen müssen. Folgerichtig hat daher das Amtsgericht Leutkirch diesen zum Schadensersatz verpflichtet.

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Auskunftserteilung beim Unterhalt auch bei sehr guten finanziellen Verhältnissen

Wenn Eheleute sich trennen und es um die Berechnung von Ehegattenunterhaltsansprüchen geht, muss zunächst geklärt werden, auf welches Einkommen für die Berechnung von Unterhalt zugrundegelegt wird. Zu diesem Zweck haben die Ehepartner sowohl beim Ehegattentrennungsunterhalt als auch beim nachehelichen Unterhalt einen Auskunftsanspruch. Eine Auskunft ist demnach zu erteilen über sämtliche Einkünfte der Eheleute, die Auskunft ist darüber hinaus durch die Überlassung von Belegen nachvollziehbar zu machen.

Ein Auskunftsanspruch besteht lediglich dann nicht, wenn die Ehegatten in wirtschaftlich so günstigen Verhältnissen leben, dass ein Teil der Einkünfte nicht für den laufenden Lebensunterhalt verwendet, sondern der Vermögensbildung zugeführt wurde und die Leistungsfähigkeit des Unterhaltsverpflichteten außer Streit steht. Für die unbegrenzte Leistungsfähigkeit reicht es jedoch nicht aus, dass sich der Unterhaltsschuldner für unbegrenzt leistungsfähig erklärt. In der besprochenen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine unbegrenzte Leistungsfähigkeit bei einem Nettoeinkommen in Höhe von ca. 7000 € verneint.

Auch bei der Frage, ob der Unterhaltsbetrag aufgrund der Mitteilung des konkreten Bedarfes oder nach einer Quote zu berechnen ist, kommt es darauf an, in welcher Größenordnung unterhaltsrechtlich anrechenbares Einkommen ist.

Die sogenannte Auskunftsstufe ist somit auch bei sehr guten finanziellen Verhältnissen der Ausgangspunkt für die Berechnung von Unterhaltsansprüchen. Bis auf sehr wenige Ausnahmefälle wird daher, sofern ein Unterhaltsanspruch infrage kommt, immer Auskunft zu erteilen sein.

Quelle: BGH, Beschluss vom 15.11.2017, XII ZB 503/16

Bei allen Fragen rund um das Thema Unterhalt steht Ihnen Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Antje Rommelspacher gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf einen Besprechungstermin über unser Sekretariat.

Antje Rommelspacher

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Erben haben Anspruch auf Urlaubsabgeltung

Nachdem der Europäische Gerichtshof in seinem Urteil vom 06.11.2018 die bisherige Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts für unionswidrig qualifizierte, änderte das Bundesarbeitsgericht jetzt seine Rechtsprechung:

Im Urteil vom 22.01.2019 (Az. 9 AZR 45/19) entschieden die Richter erstmals, dass nach unionskonformer Auslegung der Vorschriften des Bundesarbeitsgesetztes, der Resturlaub auch dann abzugelten sei, wenn das Arbeitsverhältnis durch den Tod des Arbeitnehmers ende. Bislang war der Abgeltungsanspruch nur vererblich, wenn er bereits vor dem Tod entstanden war. Dies mit der Begründung, dass der Urlaub ein höchstpersönlicher Anspruch des Arbeitnehmers sei, weil er seiner eigenen Erholung dient.

Im vorliegenden Fall klagte eine Erbin, deren Mann im Jahr 2010 verstorben war. Das Arbeitsverhältnis hatte mit dem Tod geendet, dem Mann standen aber noch 23 Urlaubstage und zwei Zusatzurlaubstage wegen Schwerbehinderung zu.

Das Bundesarbeitsgericht erklärte weiter, dass neben dem Anspruch auf Erholungsurlaub von 24 Werktagen auch der Anspruch auf Zusatzurlaub für Schwerbehinderte Menschen und der Anspruch auf Urlaub nach Tarifvertrag, welcher den gesetzlichen Mindesturlaub übersteigt vererblich seien.

Für alle Fragen rund ums Arbeitsrecht steht Ihnen gern Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht, Regine Nick, in unserer Kanzlei in Ravensburg für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

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Mieterhöhung auch für eine von den Mietern bezahlte Einbauküche?

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete spielen sehr häufig auch Wohnungsausstattungen eine Rolle, weil diese im jeweiligen Mietspiegel mit Zu- oder Abschlägen versehen sind.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass es dabei auf die objektive Sichtweise ankommt, also in welchem Zustand die Wohnung vom Vermieter zur Verfügung gestellt wurde. Modernisierungen durch den Vermieter können dabei eine Rolle spielen und den objektiven Wert erhöhen. Aufwendungen des Mieters sind aber grundsätzlich unbeachtlich.

Die Mietvertragsparteien können auch nicht vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen sei, obwohl diese entweder objektiv nicht vorhanden oder jedenfalls nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter auf eigene Kosten angeschafft ist. Derartige Vereinbarungen weichen von den gesetzlichen Bestimmungen in § 558 Abs. 1 bis 5 BGB ab und sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.

Im konkreten Einzelfall hatte der Mieter eine Einbauküche mit Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung eingebaut und dieser wollte sich später im Rahmen der Mieterhöhung auch auf diese hochwertige Einrichtung zur Begründung seines Erhöhungsverlangens stützen. Zu Unrecht wie nun der Bundesgerichtshof entschied (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 – VIII ZR 52/18).

Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg; – Wangen; – Isny;.

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Ohne Baugenehmigung gebaut: Nutzungsuntersagung ist zulässig

Ohne Baugenehmigung gebaut: Nutzungsuntersagung ist zulässig

Der VGH Bayern hatte sich i.R. einer Beschlussentscheidung vom 14.09.2018 mit der Überprüfung einer behördlichen Nutzungsuntersagung wegen einer ungenehmigten Baumaßnahme zu befassen. In der Sache ging es um Folgendes:

Ein Gaststättenbetreiber hatte Freischankflächen für das Lokal und eine Terrassenerweiterung vorgenommen, ohne hierfür eine Baugenehmigung zu beantragen. Vorangegangene Genehmigungen aus den 1970er Jahren erfassten diese baulichen Maßnahmen nicht.

In der Nachbarschaft wurden aufgrund der Nutzung der Freischankfläche Lärmbeschwerden laut, die zu mehrfachen Polizeieinsätzen führten. Schließlich erließ die Baurechtsbehörde eine Nutzungsuntersagungsverfügung gegen die der Eigentümer/Betreiber gerichtlich vorging.

Dies ohne Erfolg! Nach Auffassung des VGH Bayern war die Nutzungsuntersagung nicht zu beanstanden. Da die Nutzung der Außenflächen formell illegal und auch offensichtlich nicht genehmigungsfähig war. Insofern wurde das der Baurechtsbehörde eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Denn – so der VGH Bayern – für die Nutzungsuntersagung reichte bereits die formelle Rechtswidrigkeit (Art. 76 S. 2 BayBO). Etwas anderes gilt hier nur, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. In einem solchen Falle könne sich die Nutzungsuntersagung als unverhältnismäßig darstellen.

Im konkreten Fall hatten Schallmessungen allerdings erhebliche Überschreitungen der zulässigen Lärmwerte ergeben, was aus Sicht des Senates jedenfalls einen Verstoß gegen das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot (§ 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO) indizierte. Die zeitlich beschränkte Duldung des Lokals konnte demgegenüber kein schutzwürdiges, bei der Ermessensausübung zu berücksichtigendes Vertrauen schaffen.

Anmerkung: Bevor eine (neue) Nutzung aufgenommen wird, sollte sinnvollerweise der Umfang und die Reichweite einer vorhandenen Baugenehmigung geprüft und ggf. bei Bedarf rechtzeitig eine weitere Baugenehmigung eingeholt werden. Dies gilt entsprechend auch beim Erwerb von verpachteten/vermieteten Immobilien. Auch hier sollte im Vorfeld bereits geprüft werden, ob die gegenwärtige Nutzung durch die existente Baugenehmigung abgedeckt ist. Eine Nutzungsuntersagung ist auch dann denkbar, wenn die Baugenehmigung weder beim Eigentümer noch bei der Behörde auffindbar ist. Eine sorgfältige Aufbewahrung der Genehmigung ist daher unabdingbar.

Quelle: IBR 2019, 47

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Widerruf einer Vollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers

Es ist durchaus sinnvoll zu Lebzeiten jemanden eine Vollmacht zu erteilen, welche auch über den Tod hinaus gültig ist, sog. transmortale Vollmacht. Oft ist es allerdings so, dass der Bevollmächtigte nicht Erbe oder zumindest nicht Alleinerbe wird. Dies führt häufig zu Streitigkeiten, wenn nach dem Tod des Vollmachtgebers noch von der Vollmacht Gebrauch gemacht wird und die Erben hiermit nicht einverstanden sind. Da an die Stelle des Vollmachtgebers nach dessen Tod die Erben treten, können diese die Vollmacht jederzeit und ohne Angaben von Gründen widerrufen. Es ist grundsätzlich ausreichend, wenn dies gegenüber dem Bevollmächtigten geschieht, der Widerruf sollte aber auch gegenüber Banken, Versicherungen, etc. erklärt werden. Wenn nach Widerruf die Bank dennoch Verfügungen durch den Bevollmächtigten ausführt, macht sie sich auf Rückzahlung haftbar. Dies wurde eben erst wieder durch das Landgericht Aachen (1 O 138/16) bestätigt. Nach erfolgtem Widerruf durch einen der Miterben, wurden dennoch durch den anderen Miterben, welchem zu Lebzeiten vom Erblasser eine transmortale Vollmacht erteilt worden war, 53.000,00 € von Erblasserkonto überwiesen. Die Bank führte diese Überweisungen trotz Kenntnis des Widerrufs der Vollmacht aus. Durch das Landgericht Aachen wurde die Bank zur Rückzahlung der 53.000,00 € verpflichtet. Die Bank habe einen nicht autorisierten Zahlungsvorgang durchgeführt, aufgrund dessen der Betrag dem Inhaber des Kontos zurückzuerstatten sei. Für die Praxis bedeutet dies, dass bei einem Verdacht auf Missbrauch oder einem allgemeinen Misstrauen, die Vollmacht schnellstmöglich gegenüber dem Bevollmächtigten und der Bank widerrufen werden sollte. Wenn Einigkeit zwischen den Erben besteht, kann im Bedarfsfall nochmals eine gesonderte Vollmacht, möglicherweise beschränkt auf bestimmte Vorfälle oder eine bestimmte Höhe, erteilt werden. Ansonsten wird für alle Geschäfte, auch Kleinstbetragsüberweisungen, die Zustimmung aller Miterben benötigt. Sollten auch Sie Fragen zum Erbrecht oder Vollmachtserteilung haben, so steht Ihnen unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher als Fachanwalt für Steuer- und Erbrecht gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.

Tobias Rommelspacher

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Brückenteilzeit ab 2019 möglich

Nach dem bisherigen Teilzeitrecht konnte ein Arbeitnehmer vom Arbeitgeber nur eine dauerhafte Herabsetzung seiner Arbeitszeit und eine Neuverteilung der verbleibenden Arbeitszeit entsprechend seiner Vorstellungen verlangen. Er konnte also nur dann wieder zum früheren Arbeitszeitdeputat zurückkehren, wenn der Arbeitgeber entweder der Arbeitszeiterhöhung zugestimmt hat oder aber ein entsprechend freier Arbeitsplatz zu besetzen war, für welchen der Mitarbeiter bei gleicher Eignung bevorzugt berücksichtigt werden musste. Es bestand für die Arbeitnehmer als regelmäßig das Risiko, dauerhaft in Teilzeit bleiben zu müssen.
Die Vorschriften zum Teilzeitrecht wurden nun um eine gesetzliche Regelung zur zeitlich begrenzten Verringerung der Arbeitszeit erweitert, die zum 1.1.2019 in Kraft getreten ist (Gesetz zur Weiterentwicklung des Teilzeitrechts – Einführung einer Brückenteilzeit vom 11.12.2018, BGBl. 2018 Teil I S. 2384). Hiernach können Arbeitnehmer, deren Arbeitsverhältnis länger als sechs Monate bestanden hat, verlangen, dass ihre vertraglich vereinbarte Arbeitszeit für einen im Voraus zu bestimmenden Zeitraum verringert wird. Nach der hierzu neu im Gesetz aufgenommenen Regelung in § 9a TzBfG muss der begehrte Zeitraum mindestens ein Jahr und darf höchstens fünf Jahre betragen. Der Arbeitgeber kann das Verlangen des Arbeitnehmers nach Verringerung der Arbeitszeit ablehnen, soweit betriebliche Gründe entgegenstehen.
Kleinere Unternehmen mit bis zu 45 Beschäftigten sind von der neuen Brückenteilzeitregelung allerdings ausgenommen. Um diese Arbeitgeber nicht zu überfordern, gibt es für deren Beschäftigte keinen Rechtsanspruch auf befristete Brückenteilzeit. Bei Unternehmen von 46 bis zu 200 Mitarbeitern wird zudem eine Zumutbarkeitsgrenze eingeführt; hier muss pro 15 Beschäftigten nur jeweils einem Antrag auf befristete Teilzeit entsprochen werden.
Ein Arbeitnehmer, der nach einer zeitlich begrenzten Verringerung der Arbeitszeit nach § 9a Absatz 1 TzBfG zu seiner ursprünglichen vertraglich vereinbarten Arbeitszeit zurückgekehrt ist, kann eine erneute Verringerung der Arbeitszeit nach diesem Gesetz frühestens ein Jahr nach der Rückkehr zur ursprünglichen Arbeitszeit verlangen.

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Erstattungsfähigkeit von Sachverständigengebühren bei Bagatellschäden

Das Amtsgericht Wangen hatte den Fall zu entscheiden, ob ein Unfallgeschädigter von dem gegnerischen Haftpflichtversicherer die Kosten des Sachverständigen wegen Erstellung eines Schadensgutachtens für sein unfallgeschädigtes Fahrzeug bei einem Reparaturaufwand von 763,54 € netto zu tragen hätte. Unstreitig war die Haftung des Unfallgegners zu 100 %. Der Haftpflichtversicherer des Unfallgegners lehnte jedoch die Kosten für die Einholung eines Sachverständigengutachtens mit der Begründung ab, es läge ein Bagatellschaden vor. Die Sachverständigengebühren wurden beim Amtsgericht Wangen eingeklagt. Das Amtsgericht Wangen hat der Klage des Klägers stattgegeben und den Haftpflichtversicherer des Unfallgegners zur Zahlung verurteilt. Grundsätzlich gehören die Gutachterkosten zu den im Schadensfall zu erstattenden Aufwendungen. Der Unfallgeschädigte kann regelmäßig einen Gutachter beauftragen und muss sich insbesondere nicht auf die Einholung eines Kostenvoranschlages verweisen erlassen. Eine Ausnahme besteht bei sogenannten Bagatellschäden. Die Rechtsprechung zieht die Grenze für Bagatellschäden in einer Größenordnung von 700-800 €, maximal bei 1000 € Reparaturkosten. Im zu entscheidenden Fall lagen die Reparaturkosten bei 762,54 € netto, wonach ein Bagatellschaden vorgelegen hätte. Als weiterer Umstand ist nach Auffassung des Gerichts zu berücksichtigen, ob durch das Schadensereignis für den Geschädigten als Laien ohne weiteres erkennbar ist, ob lediglich ein oberflächlicher Schaden eingetreten sei. Bestünde dagegen die Gefahr verdeckter, für den Geschädigten nicht erkennbarer Schäden oder kann der Geschädigte mangels Fachkenntnis nicht feststellen, ob ein kostengünstigerer Reparaturweg zur Behebung des Schadens ausreiche, dann darf er sich zur Herstellung der Waffengleichheit zwischen ihm und der Versicherung eines Sachverständigen unabhängig von der Höhe der später festgestellten tatsächlichen Reparaturkosten bedienen. Die Gefahr verdeckter Schäden kann auch bei äußerlich nur geringfügig erscheinenden Schadensbild bestehen. Im vorliegenden Fall ging es auch um die Beschädigung eines Stoßfängers. Auch wenn Stoßfänger sich nach Kollision rückformen besteht dennoch die Gefahr, dass durch die Kollision möglicherweise auch durch die Aufprallenergie tragende Teile beschädigt werden. Danach läge ein unentdeckter erheblicher Sachschaden vor. Dieses Risiko muss der Geschädigte nicht tragen. Aus diesen Gründen hat das Gericht die Erstattungsfähigkeit von Gutachterkosten auch bei Reparaturkosten im Bereich von Bagatellschäden bejaht.

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Überbezahlte Abschlagszahlung

Wann beginnt die Verjährung?

Mit dieser Fragestellung hatte sich das OLG Düsseldorf in einer Entscheidung vom 11.03.2016 zu befassen. Es ging um folgenden Sachverhalt:

Der Auftraggeber (AG) nimmt den Auftragnehmer (AN) auf der Grundlage eines VOB/B-Vertrages auf Rückzahlung vermeintlich zu hoch bezahlter Abschlagszahlungen in Regress. Der AN hält dem die Einrede der Verjährung entgegen.

Dem folgt das Landgericht, in dem es die Klage wegen der erhobenen Verjährungseinrede abweist.

Hiergegen legt der AG Berufung ein und argumentiert, der Rückzahlungsanspruch könne frühestens mit Vorlage der Schlussrechnung durch den AN entstanden sein. Der AG könne erst zu diesem Zeitpunkt beurteilen, ob tatsächlich eine Überzahlung bestehe. Die bloße Schlussrechnungsreife sei für das Entstehen eines Rückzahlungsanspruches nicht maßgeblich, da sie in keinem Zeitpunkt mit einem negativen Schlussrechnungssaldo stehe. Schließlich stünde einer Schlussrechnungsreife auch entgegen, dass zu diesem Zeitpunkt die vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme noch nicht erfolgt sei.

Die Entscheidung: Die Berufung bleibt erfolglos. Für die Fälligkeit der behaupteten Rückforderungsansprüche seien – so das OLG Düsseldorf – weder die Erstellung einer Schlussrechnung noch eine förmliche Abnahme vorauszusetzen. Maßgeblich sei ausschließlich die Fertigstellung des Gewerks und der Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 14 Ziffer 3 VOB/B. Für das Entstehen der Ansprüche sei schon die Abrechnungsmöglichkeit, das heißt die sogenannte Schlussrechnungsreife durch Fertigstellung der Arbeiten und Ablauf der in § 14 Ziffer 3 VOB/B genannten Fristen mithin ausreichend.

Der teilweise in der Literatur und Rechtsprechung vertretenen gegenteiligen Auffassung sei mit der ständigen BGH Rechtsprechung entgegenzuhalten, dass der AG eine Klage auf Zahlung eines Überschusses aufgrund einer eigenen Berechnung begründen könne, wenn der AN vertragswidrig keine Schlussrechnung erteile. Hierfür genüge eine Abrechnung, aus der sich ergibt, in welcher Höhe der Auftraggeber Voraus- und Abschlagszahlungen geleistet habe und dass diesen Zahlungen ein endgültiger Vergütungsanspruch des AN nicht entspricht. Soweit dem AN diesbezüglich eine nähere Darlegung nicht möglich sei, könne dieser nicht auf eine Auskunftsklage verwiesen werden. Vielmehr könne er seinen Vortrag beschränken der bei zumutbarer Ausschöpfung der ihm zur Verfügung stehenden Quellen seinem Kenntnisstand entspreche. Eine Pflicht selbst eine prüfbare Schlussrechnung zu erstellen bestehe nicht.

Hinweis: In verjährungsrechtlicher Sicht entstanden ist ein Anspruch, sobald er erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dafür ist Voraussetzung grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruches. Nicht erforderlich ist darüber hinaus die Möglichkeit einer Bezifferung; vielmehr ist es ausreichend, wenn der Gläubiger eine Feststellungklage erheben kann.

Quelle: IBR 2018, Seite 430

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BGH: Wärmebrücken sind nicht immer ein Mangel

In einem für Vermieter und Mieter von Altbauwohnungen gleichermaßen interessanten Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht per se einen Mangel der Mietsache darstellen und es auch keine abstrakten und generellen Regeln gibt, welche Beheizung und Belüftung einer Wohnung dem jeweiligen Mieter zumutbar ist. Entscheidend ist vielmehr jeweils der konkrete Einzelfall unter Abwägung aller Umstände.

Sofern, was bei den meisten Mietverträgen die Regel sein dürfte, konkrete Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache durch Vermieter und Mieter nicht getroffen wurden, kann grundsätzlich betrachtet ein Sachmangel der Wohnung – auch bei Wärmebrücken in den Außenwänden und einer je nach Lüftung und Heizung bestehenden Gefahr einer Schimmelpilzbildung – nur bestehen, wenn die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen nicht eingehalten wurden.

(st. Rspr. vgl. hierzu etwa BGH, Urteile vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18; jeweils mwN)

Auf der 2. Stufe lässt sich nur konkret anhand den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters feststellen, welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung erforderlich und ob diese dem Mieter im konkreten Einzelfall zumutbar sind.

(so z.B. BGH Urteil vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18)

Was ist ein Mangel:

Definiert wird ein Mangel als nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand, wobei dieser Mangel erheblich und deshalb der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache gemindert oder aufgehoben sein muss.

Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag, so wird der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck, z.B. Nutzung als Wohnung, bestimmt.

Dieser zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand wird bei einer Wohnung anhand der allgemeinen Verkehrsanschauung bemessen, also ob die angemieteten Räume dem Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen entsprechen. Neben dem Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes sind auch die Miethöhe sowie einzuhaltende technische Normen von Bedeutung.

Grundsätzlich ist der bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab entscheidend, es sei denn es erfolgten später umfangreiche Renovierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen.

(BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, aaO; vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09, aaO; vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12, aaO; vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 15)

Bereits entschieden hat der Bundesgerichtshof, dass jedenfalls bei elektrischen Geräten ein gewisser Mindeststandard erwartet werden kann, dein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht.

(BGH Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, aaO unter [II] A 2 b; vom 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21)

Diese zum Einsatz elektrischer Geräte ergangenen Entscheidungen Urteile und Grundsätze sind hingegen laut der aktuellen Entscheidung des BGH nicht auf die Beschaffenheit einer Wohnung bezüglich der Wärmedämmung übertragbar.

Vielmehr muss immer konkret im jeweiligen Einzelfall ermittelt werden, welche Heizung und Belüftung erforderlich sind. Es gibt hier, wie der BGH in seiner aktuellen Entscheidung klargestellt, keine generell-abstrakte Regelung, welche Heizung und Belüftung immer erforderlich noch angemessen sind oder gar dem Mieter zumutbar.

Aber gerade erst die Feststellung, welche Heizung und Belüftung im konkreten Einzelfall erforderlich sind, ermöglicht dann auf der 2. Stufe eine Beurteilung, ob ein solches Lüftungsverhalten für den Mieter unter allen Umständen unzumutbar und deshalb die Wohnung den Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens nicht gewährleistet.

Auch kann es je nach Einzelfall erforderlich und angemessen sein, nach Tätigkeiten wie Kochen oder Duschen erneut Fall Luftaustausch zu sorgen und/oder einzelne Wände z.B. gänzlich frei von Möbeln wie einem Schrank zu halten oder einen besonderen Abstand zur Wandfläche zu wahren.

Kurze Checkliste im Überblick:

  • Welche Bauvorschriften und technischen Normen sind einzuhalten?
    Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, letzte umfangreiche bzw. grundlegende Renovierung und/oder Sanierung
  • Werden diese von der Mietwohnung / Immobilien eingehalten?

Bei Schimmel und/oder Feuchtigkeit

  • Welche Beheizung und Belüftung der Wohnung durch die Mieter ist im konkreten Einzelfall erforderlich, um Schimmel und/oder Feuchtigkeit zu vermeiden?
  • Ist dieses Nutzungsverhalten im konkreten Einzelfall angemessen und dem Mieter zumutbar?

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