Der BGH hat mit Urteil vom 19.10.2022 – XII ZR 97/21 eine sehr wichtige Entscheidung getroffen, die die Rechtsverfolgung bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum wie bisher zulässt. Der maßgebliche Urteilstext ist lang und technisch gehalten; auch eine partielle Wiedergabe würde den Rahmen dieses kurzen Blogbeitrags sprengen. Im Kern geht es kurz gesagt um Folgendes:
Das Wohnungseigentumsgesetz ist 2020 komplett reformiert worden. Nach alter Gesetzeslage konnte eine WEG bei Baumängeln des Gemeinschaftseigentums selbst eine Minderung und kleinen Schadensersatz geltend machen, nicht aber vom Bauträger Nacherfüllung oder einen Kostenvorschuss etc. fordern, da diese bauvertraglichen Rechte letztlich aus den jeweiligen Bauträgerverträgen der einzelnen Erwerber hergeleitet werden. Daher war es üblich, diese Rechte per Vergemeinschaftungsbeschluss auf die WEG zu übertragen, damit die WEG einheiltich gegenüber dem Bauträger zur Rechtsdurchsetzung agieren konnte, insbesondere vor Gericht klagen etc.
Nachdem im Zuge der Reform der Gesetzestext geändert worden war, entstand Unsicherheit dahingehend, ob eine solche Vergemeinschaftung jetzt überhaupt noch möglich war. Sicherheitshalber war man als Anwalt gehalten, zusätzlich auf Instrumente wie die Abtretung von Ansprüchen oder die Prozessstandschaft zurückzugreifen.
Mit dem obigen Urteil hat der BGH nun in Einklang mit der Mehrheitsmeinung der Juristen und unter Berufung auf die Materialien zur Gesetzesbegründung klargestellt, dass eine Vergemeinschaftung trotz des geänderten Gesetzeswortlauts weiterhin möglich ist und das sowohl hinsichtlich kaufrechtlicher Ansprüche (im entschienden Fall ging es um Altlasten des Grundstücks) wie auch werkvertraglicher. Der BGH erwähnt explizit, dass die Art des Anspruchs als kauf- oder baurechtlich keinen Unterschied machen kann.
Für die Praxis bedeutet das Rechtssicherheit und eine Erleichterung bei der Durchsetzung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer bei Baumängeln an Gemeinschaftsanlagen. Wenn solche Mängel im größeren Umfang vorliegen, empfiehlt sich die frühzeitige Einschaltung eines Rechtsanwalts, der dann Beschlussfassung und weitere Maßnahmen wie die Einschaltung von Sachverständigen zum Zwecke der effektiven Rechtsdurchsetzung koordinieren kann.
Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Sekretariat: Frau Hofbauer & Frau Herberger
Durchwahl: 0751 36331-19/-26
Rommelspacher Glaser Prüß Mattes Kalthoff Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB
Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg, AG Ulm, PR 550004 | www.rofast.de
