Mit Urteil vom 22.2.2018 – VII ZR 46/17 (Vorinstanz: OLG Düsseldorf) hat der Bundesgerichtshof für einen Paukenschlag im Baurecht gesorgt! Das Urteil selbst ist detailliert formuliert und sehr lesenswert; hier sei in aller Kürze das Wichtigste auf den Punkt gebracht:
Bisher galt der durch ständige Rechtsprechung des BGH aufgestellte Grundsatz, dass ein Bauherr bei Mängeln an seinem Bauwerk Schadensersatz in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten verlangen konnte. Dabei wurde nur in Hinblick auf die Mehrwertsteuer unterschieden, ob der Bauherr die Mängel tatsächlich beseitigt hatte oder, ob der Bauherr überhaupt nicht vorhatte, die Mängel zu beseitigen, sondern nur die erforderlichen Kosten beim Bauunternehmer fiktiv geltend machen wollte. Im ersteren Fall bekam er die Summe brutto zugesprochen, im Letzteren netto. Den so erlangten Netto-Schadensersatz konnte der Bauherr dann nach Gutdünken verwenden und sich z.B. davon ein neues Auto kaufen.
Der BGH hat nunmehr seine bisherige Rechtsprechung explizit aufgegeben! Sowohl im Bereich des Schadensersatzes für tatsächlich nicht beseitigte Mängel (fiktive Abrechnung) als auch bei der Minderung des Werklohnanspruchs darf der Bauherr die von ihm geforderte Summe nicht mehr anhand der geschätzten Mängelbeseitigungskosten berechnen. Er muss jetzt vielmehr darlegen, inwiefern sein Vermögen durch die vorliegenden Mängel am Bauwerk tatsächlich geschmälert ist. Verglichen wird also der tatsächliche Wertzustand mit dem hypothetischen Wertzustand, wenn das Bauwerk ohne Mängel errichtet worden wäre (Differenzhypothese). Nur diesen objektiven Wertverlust, der in der Regel unterhalb der anzunehmenden Mängelbeseitigungskosten liegen wird, bekommt der Bauherr nach neu geltender Rechtsprechung ersetzt. Diese neuen Grundsätze gelten auch für das Architektenrecht.
Wie bisher auch kann der Bauherr aber natürlich seinen Schaden ersetzt verlangen, wenn er die Mängel am Bauwerk tatsächlich hat beheben lassen. Dann ist ihm ein Vermögensschaden in Höhe der Kosten für die Mängelbeseitigung auch tatsächlich entstanden. Ebenfalls kann der Bauherr weiterhin einen Kostenvorschuss für die zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten geltend machen; dieser ist aber zwingend mit einer Endabrechnung nach Beseitigung der Mängel verbunden. Wenn der Bauherr sich also für den Weg des Kostenvorschusses entscheidet, kann er über das so erlangte Geld nicht frei verfügen, sondern muss nach Beseitigung der Mängel gegebenenfalls einen Teil des Geldes an den Unternehmer zurückzahlen, wenn die Mängelbeseitigung günstiger war als gedacht; im umgekehrten Fall kann er noch weiteres Geld nachfordern.
Was bedeutet das für die Praxis? Der neue Ansatz des BGH ist in rechtsdogmatischer Hinsicht wohl richtiger als das bisher geltende Sonderrecht, das so auch gar nicht im Gesetz stand. Man muss sich aber vergegenwärtigen, warum der BGH in den vergangenen Jahrzehnten die Möglichkeit eingeräumt hatte, Schadensersatz fiktiv anhand der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten zu berechnen: Die Rechtsprechung erkannte die praktischen Probleme, die dahinter steckten. In der Realität ist auch mit sachverständiger Hilfe sehr schwierig, Minderwerte bei Immobilien und daraus resultierende Vermögensschäden zu schätzen, daher wollte man es den Bauherrn erleichtern, die Ihnen zustehenden Ansprüche durchzusetzen.Das war für die Bauherrn praktisch: In der Regel hat man ein Sachverständigengutachten eingeholt, das die vorhandenen Mängel am Bauwerk dokumentierte und eine Schätzung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten unter Ausweis der eventuell anfallenden Mehrwertsteuer enthielt. Der Bauherr konnte auf dieser Basis entscheiden, welches Gewährleistungsrecht er geltend machen wollte. Egal, ob Kostenvorschuss, Schadensersatz oder Minderung – auf Basis dieses Gutachtens konnte er seine Klage schlüssig und substantiiert begründen. Jetzt muss sich der Bauher im Vorhinein entscheiden, welchen Weg er gehen will und muss dann ein darauf abgestimmtes Sachverständigengutachten mit der jeweils passenden Schadens-/Kostenermittlung einholen.
Insofern gibt es für den Rechtsanwalt des Bauherrn keinen Grund, diese neue Entscheidung des BGH zu begrüßen, da sie ihm nur Steine in den Weg legt und für den Mandanten im Zweifel weniger Geld winkt; das ist aber auch gewollt: Der BGH argumentiert damit, dass nach der bisherigen Rechtsprechung die Nachteile der Bauherrn durch die Grundsätze der fiktiven Schadensabrechnung überkompensiert wurden. Durch die Anwendung der Differenzhypothese soll nunmehr ein gerechteres Maß gefunden werden.
Um die neue Rechtslage praktisch handhabbar zu machen, sollte m. E. mit den neuen Anforderungen an die Bauherrn auf der anderen Seite auch die Bereitschaft der Gerichte korrespondieren, in vernünftigem Umfang auf das richterliche Recht, einen Schaden zu schätzen, zurückzugreifen. Ansonsten werden Bauprozesse im Zweifel schwieriger zu führen, länger und unübersichtlicher.
Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt
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2 Responses
Sehr geehrter Herr Schriewer,
eine solche Frage lässt sich nicht ohne Kenntnis der Akte beantworten. Man sollte aber Folgendes bedenken: Jeder, der einen Schadensersatzanspruch geltend macht, hat auch eine Schadensminderungsobliegenheit. Insofern könnte es problematisch sein, einen Schaden durch Minderwert der Immobilie geltend zu machen, der bei tatsächlicher Durchführung der Arbeiten geringer ausfallen würde. Sofern gerichtlich auf Kostenvorschuss erkannt wird oder sich das abzeichnet, steht es Ihnen aber frei, mit der Gegenseite einen Vergleich dahingehend zu schließen, dass eine Summe X zur freien Verwendung bezahlt wird und somit die Abrechnungspflicht über den Vorschuss entfällt, aber auch keine Nachschüsse verlangt werden können. Verfahren enden häufig so.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Eugen Kalthoff
Hallo, wir haben eine kompl . neue Heizung bekommen und die Handwerker habe regelrecht geütet. Nach den gutachten sind 2 Bäder zu erneuern und die Heizung muss kompl. raus ..alle Rohre waren zu dünn oder gar nicht isoliert. Nun stellt sich die Frage, wie nach dem Beweisverfahren 8 1/ 2 Jahre….weiter in der Klage vorzugehen ist. Unser Anwalt will Kostenvorschuss etc. erreichen, aber wir sind z.Z. weger psychisch noch pysich in Der Lage ( 75 J. Ehefrau mit Gehirn op )).. das ganze Haus plus Einliegerwohnung aufreißen zu lassen.
2 Bäder raus, alle Leitungen aus den Böden und Wänden über all neue Kernbohrungen, Heizung raus und kompl erneuern, Anstrich innen kompl. neu usw.
Festgestellter Schaden bisher 80 000 Euro.
Meine Frage wäre, .. wenn wir Schadenerstz verlangen und ev. durch ein Gutachten belegen können, dass das Haus so wie es jetzt ist um mehr als 100.000 E. weniger Wert wäre, was es wohl sein wird, …wird es dann auch Abzüge geben und Frage wieviel..?
Eine Antwort wurde uns froh machen..
Mit besten Grüßen u. S.