Verwalter muss Alternativen aufzeigen

Publiziert am 2. Januar 2020 von Rechtsanwalt Mattes

Ein Verwalter muss bei Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen für die Beratung und Beschlussfassung der Eigentümer auf einer Wohnungseigentümerversammlung mehrere Alternativen aufzeigen, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 19. Juli 2019 (V ZR 75/18) klargestellt hat.

Der Verwalter muss das Gemeinschaftseigentum und dessen Zustand kontrollieren. Erkennt der Verwalter notwendige oder notwendig werdende Maßnahmen, so muss er die Eigentümer darauf hinweisen und auf sachgerechte Beschlüsse hinwirken. Auf Gewährleistungsansprüche oder drohende Verklärung muss der Verwalter ebenfalls hinweisen.

Ein mit der WEG geschlossener Verwaltervertrag hat dabei auch Schutzwirkung zugunsten Dritter, also auch für den einzelnen Eigentümer.

Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Immobilienrecht oder Wohnungseigentumsrecht haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny

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Keine Beschränkung für Erbschaftsteuer

Publiziert am 30. Dezember 2019 von Rechtsanwalt T. Rommelspacher

Der Bundesfinanzhof musste darüber entscheiden, ob für Erbschaftsteuerschulden eine Beschränkung auf das Nachlassvermögen besteht, § 2059 BGB. Dies wurde in einer Entscheidung vom 04.06.2019 (V II R 16/18) verneint.

§ 2059 BGB finde auf Nachlassverbindlichkeiten Anwendung, sofern  gerade keine unbeschränkte der Alleinhaftung bestehe. Dies treffe auf  Erbschaftsteuerschulden nicht zu. Zu den Nachlassverbindlichkeiten gehörten als Erbfallschulden auch die anfallenden Erbschaftssteuern, weshalb der Erbe für seine Erbschaftsteuerschulden unbeschränkt hafte, § 20 Abs. 1 ErbStG.

Im konkreten Fall wäre eine erbrechtliche Gestaltung im Vorfeld angebracht gewesen. Dies ist allerdings unterblieben, weshalb sich erhebliche Konsequenzen für die Erben ergaben.  

In unserer Kanzlei steht Ihnen zu allen Fragen rund ums Erb- und Steuerrecht Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher als Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.

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Mindestlohn erhöht sich ab 01.01.2020 auf brutto 9,35 € je Zeitstunde

Publiziert am 30. Dezember 2019 von Rechtsanwalt Prüß

Grundlage für einen höheren Mindestlohn ab 2020 ist eine Regelung im Mindestlohngesetz, welche alle zwei Jahre eine Anpassung vorsieht. Die Veränderung der Lebenshaltungskosten etwa durch erhöhte Verbraucherpreise machen solche Anhebungen erforderlich. Im Rahmen einer Gesamtabwägung prüft die Mindestlohnkommission, welche Höhe des Mindestlohns geeignet ist, zu einem angemessenen Mindestschutz der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer beizutragen, um faire und funktionierende Wettbewerbsbedingungen zu ermöglichen sowie die Beschäftigung in Deutschland nicht zu gefährden. Dabei orientiert sich die Kommission an der allgemeinen Tarifentwicklung und stützt sich hierbei wiederum auf den Tarifindex des statistischen Bundesamtes. Im Juni 2018 hat die Mindestlohn-Kommission empfohlen, den gesetzlichen Mindestlohn in zwei Schritten zu erhöhen, wonach er sowohl 2019 als auch 2020 erhöht wird, bzw. bereits erhöht wurde, indem die Bundesregierung diesem Vorschlag im Oktober 2018 per Verordnung gefolgt ist (2. Mindestlohnanpassungsverordnung – MiLoV2 vom 13.11.2018). Danach beträgt der gesetzliche Mindestlohn seit dem 1. Januar 2019 brutto 9,19 Euro und wird zum 1. Januar 2020 auf 9,35 Euro angehoben.

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Abriss und Neubau: Bestandschutz entfällt

Publiziert am 23. Dezember 2019 von Rechtsanwalt Glaser

Das Verwaltungsgericht Augsburg hatte sich in einer Entscheidung vom 01.08.2019 (Az. 5 K 19.84) mit folgenden Sachverhalt zu befassen: Der Eigentümer eines Wohngebäudes beantragt die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Dachterrasse über einer Grenzgarage. Von Seiten des Voreigentümers war auf der Garage eine Dachterrasse errichtet worden, die erst nachträglich genehmigt wurde. Diese bauliche Anlage sollte nach den eingereichten Bauvorlagen vollständig beseitigt und neu errichtet werden.

Von Seiten der Baugenehmigungsbehörde wird die Erteilung der Baugenehmigung versagt. Hiergegen klagt der Eigentümer unter Berufung auf Bestandschutz.

Die Entscheidung: Die Klage blieb erfolglos. Aus Sicht des befassten Gerichtes war kein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung gegeben. Denn es handle sich – so das VG Augsburg – um ein neues Vorhaben, womit die Genehmigungsfrage sich auch neu stelle. Damit der geplanten Beseitigung und Neuerrichtung der Dachterrasse deren Bestandschutz erlösche. Der Bestandschutz einer baulichen Anlage ende in jedem Fall mit deren Beseitigung und rechtfertige gerade nicht die Errichtung einer neuen Anlage an Stelle der bestandsgeschützten Altanlage. Dem stehe der Umstand, dass für die Bestandsanlage eine Baugenehmigung existiert habe nicht entgegen. Denn Gegenstand des neuen Gesuches sei ein anderes Bauvorhaben (aliud) das mit dem ursprünglich vorhandenen nicht identisch sei. Von daher sei das Neubauvorhaben auch nicht von der Feststellungswirkung der ursprünglichen Baugenehmigung erfasst.

Anmerkung: Baurechtlich legal errichtete Anlagen unterliegen grundsätzlich einem Bestandschutz. Ausnahmen bestehen nur in Sonderfällen; beispielsweise bei Fragen des Brandschutzes. Aus brandschutzrechtlichen Erwägungen und zum Schutz von Gefahren für Leib und Leben kommen trotz einer bestandskräftigen Baugenehmigung (nachträgliche) Anordnungen im Einzelfall noch erfolgen. Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind bei bestandsgeschützten Objekten grundsätzlich zulässig. Anders verhält es sich, wenn solche Arbeiten die Notwendigkeit der Erteilung einer neuen Baugenehmigung nach sich ziehen. Entsprechendes kann auch in Fällen einer Nutzungsaufgabe erfolgen.

Im Ergebnis sollten Eingriffe in bestandsgeschützte Objekte daher stets mit im Vorfeld auf eine entsprechende Genehmigungspflichtigkeit  sorgfältig geprüft werden.

Quellenhinweis: IBR RS 2019, 2548

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Neue Düsseldorfer Tabelle ab 01.01.2020

Publiziert am 17. Dezember 2019 von Rechtsanwältin A. Rommelspacher

Für alle Unterhaltsberechtigten und alle Unterhaltsverpflichteten, die Kindesunterhalt aufgrund eines dynamischen Unterhaltstitels bekommen bzw. bezahlen müssen, ändern sich ab Januar 2020 die jeweiligen Zahlbeträge.

Die Düsseldorfer Tabelle, auf deren Grundlage eine Vielzahl von Unterhaltsverhältnissen abgebildet werden, wurde aktualisiert, die neue Version gilt ab 01.01.2020. Die Zahlbeträge erhöhen sich je nach Einkommens- und Altersstufe zwischen 15,00 und 34,00 € monatlich.

Für Unterhaltsverpflichtete ist es daher wichtig, bereits die Unterhaltszahlung für Januar 2020 entsprechend anzupassen, damit der Differenzbetrag zur bisher geltenden Düsseldorfer Tabelle nicht im Wege einer Zwangsvollstreckung geltend gemacht werden kann.

Für Einzelheiten zu Ihren Unterhaltsverpflichtungen bzw. zu den Unterhaltsberechtigungen sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren Sie einen Besprechungstermin über unser Sekretariat.

Bei allen Fragen rund um das Thema Unterhalt steht Ihnen Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Antje Rommelspacher gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf einen Besprechungstermin über unser Sekretariat.

Antje Rommelspacher

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Mieterhöhung anhand Mietspiegel der Nachbargemeinde möglich?

Publiziert am 1. Dezember 2019 von Rechtsanwalt Mattes

Kann ein Vermieter, wenn es in der eigenen Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, sich zur Begründung seiner Mieterhöhung auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen und wenn ja, was ist zu beachten? Diese spannende Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung BGH, Urteil vom 21. August 2019 – VIII ZR 255/18 beleuchtet.

Grundsätzlich sind an eine Mieterhöhung keine überspitzten Anforderungen zu stellen; tatsächlich muss aber das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht die Angaben über die Tatsachen enthalten, mit welchen der Vermieter seine Erhöhung begründet und zwar in einem solchen Umfang, dass der Mieter wiederum in der Lage ist, die Berechtigung zur Erhöhung überprüfen zu können.

Insoweit stellt der BGH klar, dass der Mietspiegel einer Nachbargemeinde nur dann als Begründungsgrundlage in Betracht kommt, wenn die beiden Gemeinden vergleichbar sind (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Dies erfolgt durch eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewichtung und Abwägung durch das Gericht. Kriterien können dabei zum Beispiel sein, ob die Einwohneranzahl, die vorhandenen kommunalen Einrichtungen, Angebote des ÖPNV etc. vergleichbar sind? Allein vergleichbare Grundstückspreise in den beiden Gemeinden selbst reichen hingegen unter Umständen nicht aus, wenn eines der anderen Kriterien zu unterschiedlich ist.

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Saisonarbeitsverhältnis – kein Fall des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG)

Publiziert am 30. November 2019 von Rechtsanwalt Prüß

Die Zulässigkeit einer wiederholten Befristung eines Arbeitsverhältnisses nur für bestimmte Zeiträume im Jahr wurde bislang nach dem Befristungsrecht bemessen, wonach hierfür ein sachlicher Grund für den nur „saisonbedingten“ Beschäftigungsbedarf erforderlich war. So ging die Rechtsprechung davon aus, dass die Arbeitsvertragsparteien eines solchen Saison-Arbeitsverhältnisses jedes Jahr aufs Neue ein befristetes Arbeitsverhältnis für den saisonalen Zeitraum abgeschlossen haben. Folglich wurde die Wirksamkeit des Anstellungsvertrags von der Rechtsprechung am Maßstab des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG) geprüft, sich also mit der Frage auseinandergesetzt, ob auch die Befristung für den konkreten Zeitraum durch einen sachlichen Grund i.S.v. § 14 I 2 Nr. 1 TzBfG gerechtfertigt sei. Das Bundesarbeitsgericht hat in seinem aktuellen Urteil nun einen völlig anderen Prüfungsmaßstab angelegt (BAG, Urteil vom 19.11.2019 – 7 AZR 582/17). Dabei hatte sich das Gericht mit der Klage eines seit Juli 2000 bei der beklagten Gemeinde tätigen Bademeisters auseinanderzusetzen, der nach seinem Arbeitsvertrag jeweils nur für die Saison vom 1.4. bis zum 31.10. eines Kalenderjahres eingestellt war und seitdem in den Monaten April bis Oktober eines jeden Jahres beschäftigt und vergütet wurde. Nachdem die beklagte Gemeinde zur Badesaison 2016 eine weitere Fachkraft für Bäderbetriebe ganzjährig und unbefristet einstellte, begehrte der Kläger die Feststellung, dass sein Arbeitsverhältnis nicht durch die arbeitsvertragliche Befristungsabrede aufgelöst wird.
Im Unterschied zu den Vorinstanzen prüfte das BAG die Wirksamkeit des Arbeitsvertrages anstelle der Regelungen des Befristungsrechtes anhand der Grundsätze der allgemeinen Geschäftsbedingungen, also den des § 307 I BGB. Dabei ging das BAG nämlich davon aus, dass der Vertrag nicht zeitlich befristet, sondern lediglich die Tätigkeit des Bademeisters begrenzt ist, also eine Art „begrenzter“ unbefristeter Arbeitsvertrag vorliegt. Da nun der Beschäftigungsbedarf für den Bademeister jeweils nur für die Badesaison besteht, konnte nach Auffassung der Richter von einer unangemessenen Benachteiligung des Klägers keine Rede sein; die Klage des Bademeister wurde somit abgewiesen.

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Zimmereiunternehmen muss auch Statik beherrschen

Publiziert am 28. November 2019 von Rechtsanwalt Glaser

Mit folgendem Sachverhalt hatte sich das OLG München in einer Beschlusssache vom 17.08.2019 (Az.: 13 U 3724/17) zu befassen: Ein Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit Zimmerei- und Holzbauarbeiten für den Neubau eines Einfamilienhauses. Nicht ausdrücklich vereinbart wird die Erstellung einer Statik durch die Auftragnehmer. Eine solche wird im Zuge der Bauausführung auch nicht erstellt. Als dann zahlreiche Mängel auftauchen, klagt der Auftraggeber auf Schadenersatz. Diesen Anspruch begründet dieser im Wesentlichen damit, dass die behaupteten Mängel statische Ursachen hätten.

Das Zimmereiunternehmen verteidigt sich mit dem Hinweis auf eine fehlende Beauftragung der Statik. Erstinstanzlich gibt das Landgericht der Klage des Auftraggebers statt und verurteilt den Auftragnehmer zur Zahlung von Schadensersatz. Dagegen wendet sich der Auftragnehmer mit seiner Berufung.

Die Entscheidung des OLG München: Das OLG bestätigt die Auffassung des Landgerichtes und konstatiert, dass der Auftraggeber ein statisch einwandfreies Gebäude erwarten darf, selbst wenn er die Erstellung der Statik nicht ausdrücklich beauftragt hat. Erfahrene Bauunternehmen – so dass OLG – verfügen regelmäßig in Bezug auf statische Belange über Erfahrungswerte aus der Praxis. Solche müssen sie auch einsetzen, auch wenn kein ausdrücklicher Auftrag auf Erstellung einer Statik besteht. Den Beweis über die mangelhafte Statik hatte der Auftraggeber durch Sachverständigengutachten nachgewiesen.

Anmerkung: Die Entscheidung trägt den im Werkvertragsrecht geltenden funktionellen Mangelbegriff Rechnung. So hatte der BGH schon vor Jahren apodiktisch festgestellt, dass ein Dach auch wasserdicht sein müsse, ungeachtet der jeweiligen Absprachen des jeweiligen Bauvertrages. Auch in Bezug auf die Statik wird man stillschweigend davon ausgehen können, dass, weil diese elementar für die Errichtung eines mangelfreien Gebäudes ist, diese als Beschaffenheit des Werkes anzusehen ist. Bauunternehmer sind vor diesem Hintergrund gut beraten, die Funktionalität ihres Werkes im Blick zu behalten, ungeachtet evtl. Lücken im Leistungsverzeichnis.

Quellenvermerk: IBR 2019, 606

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Steuerberatungskosten des Erben als Nachlassverbindlichkeiten

Publiziert am 25. November 2019 von Rechtsanwalt T. Rommelspacher

Bislang vertritt die Finanzverwaltung die Auffassung, dass Steuerberatungskosten für Steuerangelegenheiten des Erblassers nicht im Rahmen einer Erbschaftssteuererklärung abgezogen werden können. Es handle sich hierbei nicht um Nachlassverbindlichkeiten.

Dieser Auffassung wurde nunmehr vom Finanzgericht Baden-Württemberg in einem Urteil vom 15.05.2019 (Az.: 7 K 2712/18) widersprochen. Darin gab das Finanzgericht Baden-Württemberg dem Kläger recht, wonach dieser Steuerberatungskosten für die Erstellung von Einkommensteuererklärungen des Erblassers nach dessen Tod  als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer abziehen konnte. Es sei hierbei unerheblich, ob der Steuerberater noch vom Erblasser oder erst von dem Erben beauftragt wird. Konkret ging es in dem entschiedenen Fall darum, dass der Erbe frühere Einkommensteuererklärungen des Erblassers wegen der Nacherklärung ausländische Kapitaleinkünfte berichtigen ließ.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zugelassen, diese wird beim Bundesfinanzhof unter dem dem Az. II R 30/19 geführt. Die weitere Entwicklung in dieser Angelegenheit bleibt abzuwarten.

Durch seine Spezialisierung sowohl im Steuer- als auch im Erbrecht steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher als Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.

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Nutzungsersatz bei Rückabwicklung des Kaufvertrages

Publiziert am 5. November 2019 von Rechtsanwältin Regine Nick

Durch das Bekanntwerden des Abgasskandals kam es zu einer Klagewelle. Die Betroffenen forderten von VW die Rücknahme der Fahrzeuge gegen Rückzahlung des Kaufpreises. In diesem Zusammenhang wurde auch die Frage nach der Restlaufleistung laut, da diese maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung der Nutzungsentschädigung hat.

Nutzungsersatz ist der Wertersatz für die gefahrenen Kilometer. Während die eingetretene Wertminderung durch die Nutzung unberücksichtigt bleibt, sind die Gebrauchsnutzungen zu ersetzen. Maßgeblich sind der Bruttokaufpreis, die erwartete Restlaufleistung und die tatsächlich gefahrenen Kilometer.  

Die Formel lautet wie folgt:

(tatsächlich gefahrene Km x Bruttokaufpreis) / Restlaufleistung

Viele Landgerichte nahmen regelmäßig eine Restlaufleistung von 250.000 km an, das OLG Stuttgart (Az. 10 U 11/19)  hat jetzt jedoch entschieden, dass von einer Restlaufleistung von 300.000 km auszugehen ist. Damit fällt die Nutzungsentschädigung künftig deutlich geringer aus.

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