Zuschlag für Schönheitsreparaturen zusätzlich zur Grundmiete zulässig

Publiziert am 1. August 2017 von Rechtsanwalt Mattes

Vermieter können, wie der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung entschied (BGH Beschluss vom 30. Mai 2017, Az. VIII ZR 31/17), neben der Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen auch einen entsprechenden Betrag für Schönheitsreparaturen als Bestandteil der Miete bei Abschluss des Mietvertrages vereinbaren.

Im konkreten Fall waren neben der Miete von gut 420 € rund 80 € monatlich als Betrag für die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ausgewiesen. Der anteilige Betrag entsprach knapp einem Euro pro Quadratmeter und Monat.

Bei diesen Kosten für Schönheitsreparaturen handelt es sich nach Ansicht des BGH weder um unzulässige Preisnebenabreden noch ein Umgehungsgeschäft. Nach dem vertraglich zudem klargestellt war, dass die Schönheitsreparaturen allein dem Vermieter obliegenden, griffen auch sonstige Argumente wie eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel oder eine unrenoviert überlassene Wohnung nicht durch.

Als Ergebnis können deshalb z.B. gerade Vermieter, die bei hochwertigem Wohnraum auch auf die entsprechend hochwertige Durchführung von Schönheitsreparaturen Wert legen, mietvertraglich einen angemessenen Betrag für die dann vom Vermieter unstreitig durchzuführenden Schönheitsreparaturen vorsehen.

Nicht zu beschäftigen hatte sich der Bundesgerichtshof im konkreten Fall mit der spannenden Frage, was bei solch einer zulässigen Vereinbarung auf einer Umlage für Schönheitsreparaturen passiert, wenn bei Mietvertragsende und entsprechender Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, diese vom Vermieter nicht durchgeführt wurden. Muss quasi der Mieter in den Genuss der von ihm bezahlten Schönheitsreparaturen kommen? Es stellt sich nämlich dann die Frage, ob der Mieter unter Umständen ganz oder teilweise die bezahlten Beträge herausverlangen kann. Hier wird es möglicherweise auf den jeweiligen Einzelfall ankommen und insbesondere, ob der Vermieter mit dem Anschlussmieter weder eine vergleichbare Regelung mietvertraglich vereinbart oder gar diesem die Anfangsrenovierung oder laufende Renovierung versucht aufzuerlegen.

Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.

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Urlaubsreise in die Türkei – beide Eltern müssen einverstanden sein

Publiziert am 1. August 2017 von Rechtsanwältin A. Rommelspacher

Das Oberlandesgericht Frankfurt / M. hatte bereits im Sommer 2016 darüber zu entscheiden, ob für eine Urlaubsreise in die Türkei die Zustimmung beider Eltern erforderlich ist. Angesichts der derzeitigen politischen Situation dürfte sich an der Aktualität dieser Entscheidung auch ein Jahr später nichts geändert haben.

Die geschiedene Mutter wollte mit ihrem Sohn einen Badeurlaub in der Türkei verbringen. Beide Eltern haben das gemeinsame Sorgerecht. Der Vater war mit dem Urlaub nicht einverstanden, er hielt das Reiseziel für zu gefährlich. Die Mutter rief das Familiengericht an, um die vom Vater verweigerte Zustimmung zur Reise ersetzen zu lassen. In erster Instanz bekam die Mutter Recht, der Vater legte Beschwerde ein und das Oberlandesgericht entschied:

„Grund­sätzlich müssen beim gemein­samen Sorge­recht nicht beide Eltern jeder Reise des anderen mit dem Kind zustimmen. Aller­dings hielt das Gericht eine Urlaubs­reise in der Türkei unter den derzei­tigen Umständen nicht für eine Angele­genheit des täglichen Lebens. Deswegen müssten sich beide Eltern einig sein oder die Entschei­dungs­be­fugnis einem Elternteil übertragen werden.

Für das Gericht gingen die Risiken über das allge­meine Lebens­risiko hinaus. So habe es mehrfach Anschläge gegeben, und auch nach dem Putsch­versuch seien die Verhält­nisse nicht sicher.

Maßgeblich seien nicht die finan­zi­ellen Folgen des Rücktritts von der Reise, sondern allein die Sicherheit des Kindes. Die Befürch­tungen des Vaters seien auch nicht von vorherein unbegründet. So gelte der Ausnah­me­zu­stand, und es sei zu Massen­ver­haf­tungen gekommen, so dass weitere Unruhen nicht auszu­schließen seien.“

(Quelle: Fami­li­en­an­wälte des Deutschen Anwalt­vereins (DAV), Entscheidung des OLG Frankfurt vom 21.07.2016)

Bei allen Fragen rund um das Thema Kindeswohl und Sorgerecht steht Ihnen Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Antje Rommelspacher gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf einen Besprechungstermin über unser Sekretariat.

Antje Rommelspacher

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MPU nach Trunkenheitsfahrt auch unter 1,6 Promille

Publiziert am 31. Juli 2017 von Rechtsanwalt Prüß

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 StVG müssen Fahrerlaubnisbewerber zum Führen von Kraftfahrzeugen geeignet sein. § 13 FeV konkretisiert die Fälle, in denen die Fahrerlaubnisbehörde im Zusammenhang mit einer Alkoholproblematik die Fahreignung durch ein ärztliches oder medizinisch-psychologisches Gutachten zu klären hat – dort wird u.a. geregelt, dass ein medizinisch-psychologisches Gutachten zur Klärung von Eignungszweifeln zwingend beizubringen ist, wenn der Antragsteller ein Fahrzeug im Straßenverkehr bei einer Blutalkoholkonzentration von 1,6 Promille oder mehr geführt hat (§ 13 S.1 Nr. 2 lit. d FeV). Von den Fahrerlaubnisbehörden und der Rechtsprechung wurde eine solche MPU im Rahmen der Wiedererteilung nun zunehmend auch bei vorausgegangenen Trunkenheitsfahrten angeordnet, bei denen der Verkehrsteilnehmer weniger als 1,6 Promille Blutalkohol hatte und trotzdem vom Strafrichter deswegen die Einziehung der Fahrerlaubnis angeordnet worden ist. So war bislang umstritten, ob dieser Promillegrenze von 1,6 Promille in § 13 FeV eine Tatbestandswirkung in dem Sinne zukommt, dass durch die strafrichterliche Entscheidung die Ungeeignetheit des Betroffenen zum Führen von Kraftfahrzeugen erwiesen sei. Dem hat das Bundesverwaltungsgericht nun in seiner aktuellen Entscheidung vom 6.4.2017 (Aktenzeichen 3 C 13.16) eine Absage erteilt. Nach Auffassung des Gerichtes hätte es einer solchen Regelung in § 13 FeV nämlich gar nicht bedurft, wenn nach einem strafrichterlichen Entzug der Fahrerlaubnis nach einer Trunkenheitsfahrt auch unter 1,6 Promille in jedem Fall die Beibringung eines medizinisch-psychologischen Gutachtens erforderlich wäre. Der Umstand alleine, dass ein Gericht die Fahrerlaubnis wegen einer solchen Trunkenheitsfahrt unter 1,6 Promille durch Urteil entzogen hat, reicht alleine nicht aus, um auf die Nichteignung zu schließen. Hierfür sind also zusätzliche Tatsachen erforderlich, die die Annahme künftigen Alkoholmissbrauchs begründen.

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Ausführungsplanung entgegen Baugenehmigung: Außerordentliches Kündigungsrecht des Auftraggebers

Publiziert am 31. Juli 2017 von Rechtsanwalt Glaser

Ausführungsplanung entgegen Baugenehmigung: Außerordentliches Kündigungsrecht des Auftraggebers

Das OLG Brandenburg hatte in einer Entscheidung vom 05.04.2017 (Az.: 4 U 112/14) über folgende Konstellation zu urteilen: Der Bauherr hatte einem Architekten für den Neubau eines Einfamilienhauses die Entwurfsplanung bis (einschließlich) Bauüberwachung übertragen. Nach Fertigstellung bereits des Rohbaus zeigten sich diverse Baumängel und Fehlplanungen; insbesondere zeigte sich, dass die Ausführung des Bauvorhabens von der Ausführungsplanung in erheblichem Umfang abwich; so u.a. in Bezug auf die Höhenfestlegungen der Garage und den Terrassen gemäß der Baugenehmigung.

Hierauf kündigte der Bauherr den Architektenvertrag außerordentlich. Der Architekt widersprach dieser Kündigung, die er als freie Kündigung interpretierte und in Konsequenz dessen im Rahmen seiner Schlussrechnung auch die noch nicht erbrachten Leistungen abzüglich ersparter Aufwendungen abrechnete.

Das OLG Brandenburg sah die ausgesprochene außerordentliche Kündigung als Kündigung „aus wichtigem Grund“ für wirksam an. Es unterstellt zu Gunsten des Bauherrn, dass diesem eine Vertragsfortsetzung mit dem Architekten unzumutbar sei. Denn das Vertrauensverhältnis des Architektenvertrages, ein auf Kooperation und der Vertragspartner angelegten Langzeitvertrag, sei empfindlich gestört und damit eine Gefährdung des Vertragszweckes gegeben. Konkret konstatiert der Senat in der in mehrfacher Hinsicht baugenehmigungswidrigen Ausführungsplanung eine essentielle Pflichtverletzung, die einer Fortsetzung des Architektenvertrages die Grundlage entziehe. Da sich die Mängel der Planung bereits im Bauwerk verkörpert hatten war nach Auffassung des OLG vor Kündigung keine Mahnung mehr erforderlich.

Kommentar:
Die Entscheidung geht konform mit den von der BGH-Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Kündigung aus wichtigem Grund bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses. Im Zweifel und zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten wird es Bauherrn aber anzuraten sein, auch bei bereits manifestierten Planungsmängel im Bauwerk diese vor Ausspruch der Kündigung anzumahnen.

Walther Glaser
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Quelle: IBR 2017, 381

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Automatischer steuerlicher Informationsaustausch

Publiziert am 26. Juli 2017 von Rechtsanwalt T. Rommelspacher

Es ist seit langem die Forderung aus Deutschland Bankdaten vom ausländischen Banken zu erhalten, um Steuerhinterziehungen leichter aufdecken zu können. Ab dem Steuerjahr 2016 wird dies nun in vielen Ländern Realität, der Automatische Informationsaustausch  von Steuerdaten (AIA) kommt. Beteiligt daran sind neben Deutschland alle EU-Mitgliedstaaten und viele Drittstaaten. Die Schweiz und Österreich werden erstmals im Jahr 2088 die Daten der Steuerjahre ab 2017 weitergeben.

Banken werden dann jährlich die Daten all ihrer nicht im Inland ansässigen Kunden einmal erfassen und diese an die nationalen Finanzbehörden weiterleiten. Von dort werden die Daten dann an die jeweiligen Finanzämter weitergeleitet.

Gemeldet werden unter anderem Namen, Adresse, Kontonummer, Kontostände von Depots und Einlagekonten, Verkaufserlöse aus Finanzgeschäften, Treuhandgesellschaften und Stiftungen.

Es sollte dringend noch in diesem Jahr die Möglichkeit einer Selbstanzeige geprüft und in Betracht gezogen werden.

Herr Rechtsanwalt und Steuerberater Tobias Rommelspacher hat bereits einschlägige Erfahrung in diesen Dingen. Im Rahmen der ersten Welle der Selbstanzeigen wegen geklauter Daten-CD-s  betreute er eine Vielzahl von Selbstanzeigen für Mandanten, welche allesamt straffrei davon kamen.

Vereinbaren Sie einfach für eines unserer Büros in Ravensburg, Wangen oder Isny einen Besprechungstermin.

 

Tobias Rommelspacher

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BEM und Kündigungsschutzprozess

Publiziert am 11. Juli 2017 von Rechtsanwältin D. Federau

Das betriebliche Eingliederungsmanagement (bEM) gemäß § 84 SGB Absatz II SGB IX spielt in der Praxis bei Kündigungsschutzprozessen, die eine krankheitsbedingte Kündigung zum Gegenstand haben, eine gewichtige Rolle.

Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 20.11.2014 – 2AZR 755/13 dabei entschieden, dass es Sache des Arbeitgebers ist, die Initiative zur Durchführung eines gesetzlich gebotenen betrieblichen Eingliederungsmanagements (bEM) zu ergreifen. Dazu gehört, dass er den Arbeitnehmer auf die Ziele des bEM sowie die Art und den Umfang der hierfür erhobenen und verwendeten Daten hinweist.

Hat der Arbeitgeber dabei die gebotenen Initiative nicht ergriffen, muss er zur Darlegung der Verhältnismäßigkeit einer auf krankheitsbedingte Fehlzeiten gestützten Kündigung nicht nur die objektive Nutzlosigkeit arbeitsplatzbezogener Maßnahmen iSv § 1 Abs. 2 Satz 2 KSchG aufzeigen. Er muss vielmehr auch dartun, dass künftige Fehlzeiten ebenso wenig durch gesetzlich vorgesehene Hilfen oder Leistungen der Rehabilitationsträger in relevantem Umfang hätten vermieden werden können.

Die Inanspruchnahme des Sachverstands eines Betriebsarztes kann der Klärung dienen, ob vom Arbeitsplatz Gefahren für die Gesundheit des Arbeitnehmers ausgehen und künftig durch geeignete Maßnahmen vermieden werden können (§ Abs. 1 Satz 2 ASiG). Die betriebsärztliche Begutachtung steht aber für sich genommen der Durchführung eines bEM nicht gleich.

Geklärt ist in der Rechtsprechung damit, dass gesetzlich vorgesehene Leistungen und Hilfen, die der Prävention und/oder Rehabilitation dienen, „mildere Mittel“ gegenüber einer Beendigungskündigung sein können (vgl. BAG, NZA 2015, S. 612).

Fraglich erscheint jedoch im Kündigungsschutzprozess, ob es Sache des Arbeitnehmers ist, sich auf das nicht ordnungsgemäß durchgeführte bEM zu berufen, oder ob es Sache des Arbeitgebers ist, die ordnungsgemäße Durchführung des Verfahrens von sich aus im Prozess einzuführen.

Die Durchführung des bEM ist zwar keine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Kündigung, dessen Nichtvorliegen der Arbeitgeber nach § 1 Absatz II S. 4 KSchG vorzutragen hätte.

Sie führt aber zur dargestellten Verschärfung der Darlegungslast auf Seiten des Arbeitgebers. Es handelt es sich hierbei um einen Umstand, der grundsätzlich günstig für den Arbeitnehmer ist und den dieser nach allgemeinen Grundsätzen vorzubringen hat. Es liegt deshalb nahe, ähnlich wie bei § 102 Absatz I BetrVG zu verlangen, dass der Arbeitnehmer im Kündigungsschutzprozess das Fehlen eines bEM oder den nicht ordnungsgemäßen Ablauf des bEM wenigstens rügen muss (wie hier Rupp, NZA 2017, NZA Jahr 2017 Seite 361, NZA Jahr 2017 362; a. A. wohl LAG Rheinland-Pfalz, BeckRS 2014, BECKRS Jahr 69510).

Für alle Fragen rund um das Thema Kündigungsschutz steht Ihnen Rechtsanwältin Diana Federau gerne zur Verfügung.

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Widerruf Darlehen Sparda-Bank 2008

Publiziert am 1. Juli 2017 von Rechtsanwalt Mattes

Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden, dass eine von der Sparda-Bank im Jahr 2008 verwendete Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine wirksame Widerrufsbelehrung entsprach und deshalb der Widerruf eines Darlehensnehmers auch Jahre später noch wirksam war. Inhaltlich ging es um folgenden Text:

„Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt einen Tag nachdem Ihnen – ein Exemplar dieser Widerrufsbelehrung, – die Vertragsurkunde, der schriftliche Vertragsantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder des Vertragsantrags zur Verfügung gestellt wurden, aber nicht vor dem Tag des Vertragsschlusses.“

Gemäß ständiger Rechtsprechung des BGH ist dabei insbesondere der Fristbeginn unter Berücksichtigung des § 355 BGB in der damals gültigen Fassung unklar (Senatsurteil vom 21. Februar 2017 – XI ZR 381/16, WM 2017, 806 Rn. 13 mwN).

BGH, Urteil vom 16. Mai 2017 – XI ZR 586/15

Falls auch Sie Fragen zum Widerruf bei Darlehensverträgen, insbesondere Immobilienkredite sog. Immobiliardarlehen, haben oder sonst im Bankrecht Unterstützung benötigen, steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny.

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Ab dem 1.7.2017 gelten neue Pfändungsfreigrenzen

Publiziert am 30. Juni 2017 von Rechtsanwalt Prüß

Die Höhe der Pfändungsfreigrenzen wird jeweils zum 1. Juli eines jeden zweiten Jahres an die Entwicklung des steuerlichen Freibetrags für das sächliche Existenzminimum angepasst. Da sich der steuerliche Grundfreibetrag seit dem letzten Stichtag am 1.7.2015 um mehr als 5 % erhöht hat, resultieren hieraus nun auch für Arbeitseinkommen höhere Pfändungsfreigrenzen. Erhöht werden dabei die geschützten Beträge, die bei einer Zwangsvollstreckung in Forderungen und andere Vermögensrechte nicht vom Gläubiger gepfändet werden dürfen. Durch diesen besonderen Pfändungsschutz wird sichergestellt, dass Schuldner auch bei einer Pfändung ihres Arbeitseinkommens ihr Existenzminimum sichern und gegebenenfalls ihren gesetzlichen Unterhaltspflichten nachkommen können. So erhöht sich der unpfändbare Grundbetrag bei einem monatlichen Lohnzahlungszeitraum von bisher 1.073,88 € auf nunmehr 1.133,80 €. Für Angehörige, denen der Schuldner zum Unterhalt verpflichtet ist, sieht das Gesetz neben dem Grundbetrag zusätzliche Freibeträge vor. Ist der Schuldner beispielsweise einer Person zum Unterhalt verpflichtet, erhöht sich das unpfändbare Einkommen nun um weitere 426,71 € und für jede weitere unterhaltsberechtigte Person um jeweils 237,73 €. Nur wenn Schuldner also mehr verdienen als den so ermittelten Pfändungsfreibetrag, können Gläubiger in den darüber hinausgehenden Verdienst vollstrecken, wobei dem Schuldner auch von diesem Mehrbetrag ein bestimmter Anteil verbleibt.

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Berechnung der Höhe der Minderung bei Bauwerksschäden

Publiziert am 29. Juni 2017 von Rechtsanwalt Glaser

Berechnung der Höhe der Minderung bei Bauwerksschäden

Zur Höhe/Berechnung der Minderung wegen Baumängeln hat das OLG Schleswig in einer Entscheidung vom 09.12.2016 (Az.: 1 U 17/13) ausgeführt:

In dem entschiedenen Klagverfahren stritten die Parteien eines Generalunternehmervertrages über die Höhe der Minderung wegen einer mangelhaften Ausführungsleistung. Der Auftraggeber stellte bei der Berechnung der Minderung auf die Höhe der Mängelbeseitigungsmaßnahme nach einem Sachverständigengutachten ab.

Der befasste Senat des OLG Schleswig bestätigt in der Entscheidung, dass Anhaltspunkt für den zu schätzenden Minderwert des Werkes (§ 638 Abs. 3 BGB) die notwendigen Mängelbeseitigungskosten sein können. Dies insbesondere deshalb, weil keine greifbaren Anhaltspunkte gegeben seien, dass der vereinbarte Werklohn wesentlich vom Wert der mangelfreien Leistung abweicht. Dabei könne für die Ermittlung der Höhe der Minderung nur der Nettobetrag der ermittelten Mängelbeseitigungskosten herangezogen werden. Auch Nebenkosten, wie vorliegend für den Einsatz einer Hebebühne oder Regiekosten, die im Rahmen einer Mängelbeseitigung anfallen würden, seien für die Bestimmung der Höhe der Minderung nicht maßgeblich. Denn diese seien nicht geeignet, den Minderwert des Gebäudes auszudrücken. Solche Kosten könnten regelmäßig nur als Schadenersatzanspruch verlangt werden.

Anmerkung:
Die Entscheidung liegt auf der Linie der Rechtsprechung weiterer Oberlandesgerichte und ist als pragmatisch zu begrüßen. Die teilweise in der Literatur/Rechtsprechung vertretene Auffassung, die Kosten der Mängelbeseitigung seien inkl. Umsatzsteuer anzusetzen, ist dogmatisch nicht zu halten. Denn so der Besteller Minderung wählt, bedeutet dies typsicherweise, dass er den Mangel hinnehmen und nicht beseitigen lassen will. Umsatzsteuer kann deshalb nicht anfallen und würde überdies zu einer Überkompensation des mangelbedingten Minderwertes führen.

Walther Glaser
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Quelle: IBR 2017, 198

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Erbschaftsteuer gegen Zivilrecht beim leiblichen Vater

Publiziert am 29. Juni 2017 von Rechtsanwalt T. Rommelspacher

Das hessische Finanzgericht setzte sich in einem Urteil vom 15.12.2016 über die zivilrechtlichen Grundsätze, wonach ein Kind nur ein Vater haben kann, hinweg.

Was war passiert:

Nach § 1592 BGB ist der rechtliche Vater eines Kindes der Mann, der zum Zeitpunkt der Geburt mit der Mutter des Kindes verheiratet ist (Vaterschaftsvermutung). Im konkreten Fall ergab sich aber, dass der rechtliche Vater nicht der biologische Vater war. Dieser erkannte in einer notariellen Urkunde seine Vaterschaft an, dies wurde durch eine Genanalyse bestätigt.

Der biologische Vater machte seinem leiblichen, nicht aber rechtlichem, Kind eine größere Schenkung. Das hessische Finanzgericht wandte auf diese Zuwendung die erbschaftsteuerliche Steuerklasse I an, es ging also davon aus, dass der leibliche Vater dem rechtlichen Vater gleichsteht. Dies hätte zur Folge, dass ein Kind im erbschaftsteuerlichen Sinne zwei Väter haben kann.

Die Finanzverwaltung sah das ganz anders, sie behandelte den biologischen Vater wie einen „Fremden“ und setzte die Steuerklasse III für die Schenkung an. Argumentiert wurde dies mit dem zivilrechtlichen Grundsatz, „ein Kind kann nur einen Vater haben“.

Die Finanzverwaltung hat gegen das Urteil Revision zum BFH (II R 5/17) eingelegt. Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs bleibt abzuwarten.

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