Baulärm als Mietmangel? Ja, aber …

Publiziert am 3. August 2020 von Rechtsanwalt Mattes

In einer aktuellen Entscheidung vom 29. April 2020 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass nach Abschluss eines Mietvertrags entstehende Lärm keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt, wenn es keine anderslautende ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien gibt und auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungspflichten nach § 906 BGB hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18). Dies gilt auch dann, wenn der Lärm von einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück eines Dritten herrührt.

Eine solche ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf Lärm kann dabei nicht konkludent daraus unterstellt werden, dass der Mieter eine gewisse Vorstellung zu den „Umweltbedingungen“ der Wohnung hat und der Vermieter diese kennt, sondern es muss vom Vermieter eine darauf gerichtete Reaktion erfolgen.

Im Hinblick auf die Beweislast bleibt es auch beim Lärm bei der grundlegenden Verteilung, dass der Mieter den Mangel und seine Wesentlichkeit beweisen muss.

Bleibt dies dann wie zumeist streitig, muss der zuständige Tatrichter entsprechende Feststellungen zum Einzelfall einholen und darf sich nicht darauf stützen, dass Baustellenlärm bekanntermaßen immer eine zur Mietminderung berechtigende Lärmbelastung darstelle.

Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny

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Gebietserhaltungsanspruch: Was fremd ist, stört!

Publiziert am 31. Juli 2020 von Rechtsanwalt Glaser

Problemstellung: Der VGH Bayern hatte sich in einer Beschlussentscheidung vom 24.02.2020 mit der Zulässigkeit eines Biergartens in einem Allgemeinen Wohngebiet zu befassen.

Dem Betreiber eines Restaurants wurde die Baugenehmigung zur Errichtung eines Biergartens an ein bestehendes Restaurant erteilt. Hiergegen wendete sich ein Nachbar, der erstinstanzlich die Aufhebung der Genehmigung erstritt. Begründet wurde die Ausgangsentscheidung mit dem (abstrakten) Gebietserhaltungsanspruch des Nachbarn. Bei dem Biergarten handle es sich um ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich. Dieses sei mit der Eigenart der näheren Umgebungskulisse nicht zu vereinbaren. Es handelt sich auch nicht um eine in einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet zulässige, der Versorgung des Gebietes dienende Schank- bzw. Speisewirtschaft.

Der VGH Bayern bestätigte im Beschwerdeverfahren die Ausgangsentscheidung (Az.: 15 ZB 19.1505). In der Begründung ist dargelegt:

Jeden Eigentümer stehe unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung das Recht zu, sich gegen eine schleichende Umwandlung eines Gebietes durch Zulassung einer gebietsfremden Nutzung zur Wehr zu setzen. Die für die Bewertung des Vorhabens und seiner Gebietstypik bzw. Gebietsfremdheit vorhandene Bebauungsweise mit Ausnahme der Gaststättennutzung auf dem Baugrundstück und im Übrigen freiberuflicher Dienstleister ausschließlich Wohnnutzungen auf. Nach der Art der baulichen Nutzung sei deshalb von einen de facto reinen Wohngebiet oder mindestens Allgemeinen Wohngebiet auszugehen. Demgegenüber stelle der geplante Biergarten einen „Ausreiser“ dar. Das Vorhaben sei auch nicht entsprechend § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO als in einem (faktischem) Allgemeinen Wohngebiet zulässige, der Versorgung des Gebietes dienende Schank- bzw. Speisewirtschaft zu bewerten. Denn tatsächlich sei die Gaststätte gebietsübergreifend und auf einen größeren Besucherkreis ausgerichtet (mehrere 100 Sitzplätze, Werbung für überregionale Großveranstaltungen u. a.). Dies bedingend zwingend auch nachteilige Folgen durch entsprechenden An- und Abfahrtsverkehr von Gebietsfremden.

Anmerkung: Die restriktive Auslegung des Gerichtes zur Frage der analogen Anwendung des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO hinsichtlich der Versorgungsfunktion von Gaststätten ist – im Lichte des Schutzzweckes des Bauplanungsrechtes – überzeugend: Lediglich Gaststätten ohne überregionalen „Einzugsbereich“ weisen einen erforderlichen funktionalen Gebietsbezug auf, der die ausnahmsweise die Zulässigkeit in einem Wohngebiet rechtfertigen kann.

Quellenvermerk: IBR 2020, 369

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Geltendmachung eines verjährten Pflichtteilsanspruch ist für die Erbschaftsteuer unbeachtlich

Publiziert am 30. Juli 2020 von Rechtsanwalt T. Rommelspacher

Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Berücksichtigung eines verjährten Pflichtteilsanspruchs im Rahmen der Erbschaftsteuer  hat für die Beratungspraxis große Relevanz.

Im vom BFH zu entscheidenden Fall machte der Sohn des verstorbenen Vaters zunächst gegenüber seiner Mutter keinen Pflichtteilsanspruch geltend. Nachdem die Mutter mehrere Jahre später verstorben war, änderte der Sohn seine Meinung und machte gegen sich selber als Erbe der Mutter seinen Pflichtteilsanspruch nach dem Vater geltend, obwohl dieser Anspruch bereits verjährt war. Gegenüber dem Erbschaftsteuerfinanzamt machte er den nunmehr geltend gemachten Pflichtteil als nachträglich entstandene Nachlassverbindlichkeit steuermindernd geltend. Sowohl das Finanzamt als auch das erstinstanzliche Gericht akzeptierten dies nicht. Auch der BFH meinte, dass ein Pflichtteilsanspruch erst erbschaftsteuermindernd zu berücksichtigen ist wenn er geltend macht wird, allerdings nur solange er nicht verjährt ist.

Diese Entscheidung muss im Rahmen der Testamentsgestaltung immer im Auge behalten werden, insbesondere bei Berliner Testamenten und Pflichtteilsstrafklauseln. Diese Gestaltung kann zu gravierenden erbschaftsteuerlichen Nachteilen führen und zwar immer dann, wenn der Nachlass den Freibetrag übersteigt.

Dieses Urteil bedeutet, dass bei einem Berliner Testament innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist von 3 Jahren immer geprüft werden muss, ob die Geltendmachung eines Pflichtteilsanspruchs nicht doch aus steuerlichen Gesichtspunkten sinnvoll ist.

Um die finanzielle Belastung beim überlebenden Elternteil einzuschränken, kann eine Stundung des Pflichtteils gegen Zahlung eines Zinses vereinbart werden. Auch diese Vereinbarung muss aber vor dem Eintritt der Verjährung abgeschlossen werden.

In unserer Kanzlei steht Ihnen für alle Fragen rund ums Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht Tobias Rommelspacher als Fachanwalt für Erbrecht, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater zur Verfügung. Dieser beleuchtet Ihre Vorstellungen und Wünsche sowohl aus der Sicht eines Steuerberaters als auch der eines Rechtsanwalts.

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Entgeltfortzahlung durch den Arbeitgeber nach Verkehrsunfall

Publiziert am 30. Juli 2020 von Rechtsanwalt Prüß

Wird ein Arbeitnehmer bei einem Unfall verletzt und dadurch arbeitsunfähig, muss der Arbeitgeber das vereinbarte Entgelt trotz der Arbeitsunfähigkeit für maximal 6 Wochen weiter zahlen. Grundlage ist das am 1. 6. 1994 in Kraft getretene Entgeltfortzahlungsgesetz (EFZG). Ist für den Unfall ein Dritter verantwortlich und besteht deshalb ein Schadensersatzanspruch des Arbeitnehmers gegen den Unfallverursacher, geht der Anspruch auf Ersatz des Erwerbsschadens gegen den Dritten gem. § 6 Abs. 1 EFZG auf den Arbeitgeber über, der somit vom Unfallverursacher die Erstattung der geleisteten Entgeltfortzahlung verlangen kann. Hierfür liegt dem Arbeitgeber in der Regel lediglich eine Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung des behandelnden Arztes vor, wonach der Mitarbeiter aufgrund der beim Unfall erlittenen Verletzungen arbeitsunfähig ist. Diese Informationen werden einem Arbeitgeber nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 23.06.2020 (VI ZR 435/19) alleine nicht ausreichen, seinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Unfallverursacher bzw. dessen Haftpflichtversicherer erfolgreich durchzusetzen, wenn dieser einen Zusammenhang zwischen den beim Unfall erlittenen Verletzungen und der vom behandelnden Arzt attestierten Arbeitsunfähigkeit bestreitet. So trifft den Arbeitgeber, der von einem Unfallverursacher den auf ihn übergegangenen Anspruch auf geleistete Entgeltfortzahlung als Schaden ersetzt verlangt, dieselbe Beweislast, als wenn der verletzte Arbeitnehmer diesen Erwerbsschaden selbst geltend machen würde. Der Forderungsübergang nach § 6 EFZG setze – so der BGH in seinen Entscheidungsgründen – nämlich voraus, dass eine Verletzung so nachgewiesen werde, als wenn der Arbeitgeber selbst Ansprüche verfolgen, und damit also beweisen, müsse. Für die haftungsbegründende Kausalität, die den Kausalzusammenhang zwischen der Verletzungshandlung und der Rechtsgutverletzung betreffe, sei das strenge Beweismaß des § 286 ZPO, also die volle Überzeugung des Gerichts, erforderlich. Zwar erfordere dies keine absolute und unumstößliche Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, aber es müsse eine solche Situation geschaffen sein, die einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit enthalte. Selbst wenn also die Haftung dem Grunde nach für den Unfall feststeht, wonach den Mitarbeiter keinerlei (Mit-)Verschulden hierbei trifft, ist die vom behandelnden Arzt wegen den erlittenen Unfallverletzungen ausgestellte AU-Bescheinigung alleine kein Gewähr dafür, dass der Arbeitgeber die während der Zeit der attestierten Arbeitsunfähigkeit geleistete Entgeltfortzahlung auch vom Schädiger tatsächlich ersetzt bekommt.

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kurze Ehe ohne Zusammenleben: trotzdem Trennungsunterhalt

Publiziert am 1. Juli 2020 von Rechtsanwalt Mattes

Selbst eine sehr kurze Ehedauer oder ein fehlendes Zusammenleben lassen einen möglichen Anspruch auf Trennungsunterhalt nicht entfallen, wie der Bundesgerichtshof aktuell entschieden hat(Beschl. v. 19.02.2020, Az. XII ZB 358/19).

Für den juristischen Laien mag es verblüffend sein, wie weit ein Anspruch auf Trennungsunterhalt gehen kann bzw. wie wenig Gemeinsamkeiten ein Ehepaar haben muss. Denn im vorliegenden Fall hielt die Ehe nur kurz, war von den Eltern der Eheleute arrangiert und auch ein gemeinsames Zusammenleben gab es bis auf einen dreiwöchigen Besuch der Ehefrau beim Ehemann nicht, ebenso keine sexuelle Beziehung.

All diese Umstände spielen nach Ansicht des BGH aber keine Rolle, wenn es um den Trennungsunterhalt geht. Denn der Anspruch auf Trennungsunterhalt setzt weder ein Zusammenleben voraus, noch ein gemeinsames Wirtschaften der Eheleute und auch eine nur arrangierte Ehe steht dem gesetzlichen Anspruch nicht entgegen.

Haben auch Sie Fragen zur Trennung, Scheidung oder dem Unterhalt, so steht Ihnen unsere Kanzlei unter anderem Rechtsanwalt Dr. Boris Mattes, Fachanwalt für Familienrecht, gerne zur Verfügung.

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Einseitige Kündigungsmöglichkeit für den Arbeitgeber ist unwirksam

Publiziert am 30. Juni 2020 von Rechtsanwalt Prüß

Nach der in § 622 Abs. 6 BGB normierten Grundregel darf für die Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitnehmer keine längere Frist als für die Kündigung durch den Arbeitgeber vereinbart werden. Dies gilt grundsätzlich sowohl für Beendigungs- als auch für Änderungskündigungen und entsprechend auch für die Kündigungstermine.
Ein Verstoß gegen § 622 Abs. 6 BGB hat dabei nicht zur Folge, dass sich die Frist für die Kündigung durch den Arbeitgeber verlängert. Eine Vereinbarung, die unter Verstoß gegen § 622 Abs. 6 BGB für die Arbeitnehmerkündigung eine längere Frist vorsieht als für die Arbeitgeberkündigung und ggf. auch die Kündigungstermine weiter gehend beschränkt, ist vielmehr nach §§ 134, 139 BGB insgesamt nichtig. Für die Kündigung durch den Arbeitnehmer gelten damit, ohne dass dies im Gesetz gesondert hätte bestimmt werden müssen, ebenfalls die kürzere Frist und ggf. die zusätzlichen Kündigungstermine.
Das LAG München (6. Kammer), Urteil vom 17.12.2019 (6 Sa 543/18) hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob diese gesetzliche Grundregel, wonach die Frist für die Kündigung durch den Arbeitgeber nicht kürzer sein darf als die für seinen Arbeitnehmer, auch gilt, wenn nur dem Arbeitgeber ein Kündigungsrecht insgesamt zusteht. Im Arbeitsvertrag der Parteien war nämlich geregelt, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung des Anstellungsvertrages zunächst für 27 Monate für beide Seiten ausgeschlossen war und alleine der Arbeitgeber den Anstellungsvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf dieser Zeitdauer ordentlich kündigen konnte; sofern dieses Kündigungsrecht vom Arbeitgeber nicht fristgerecht ausgeübt wird, war für alle Parteien das ordentliche Kündigungsrecht für insgesamt 5 Jahre ausgeschlossen.
Nach dem Urteil des LAG München ist ein solch einseitiges, allein dem Arbeitgeber zustehendes Kündigungsrecht nach § 622 Abs. 6 BGB (analog) ausgeschlossen. Der Vorschrift liegt nämlich – so die Richter – der allgemeine Grundsatz zugrunde, faktische Kündigungsbeschränkungen zum Nachteil der Arbeitnehmer auszuschließen. Nach dem reinen Wortlaut dieser Vorschrift darf zwar lediglich die Kündigungsfrist für einen Arbeitnehmer nicht länger sein als für den Arbeitgeber; ist es aber ausgeschlossen, dass bei Kündigungsmöglichkeiten beider Parteien eines Arbeitsvertrages, der Arbeitgeber eine kürzere Kündigungsfrist einzuhalten hat, als der Arbeitnehmer, so muss dies erst Recht gelten, wenn nur dem Arbeitgeber eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit eingeräumt ist, während der Arbeitnehmer das Vertragsverhältnis nicht ordentlich beenden kann. Dies beschränkt nach Auffassung des Gerichts in unzulässiger Weise das Mobilitätsinteresse des Arbeitnehmers, also dessen Recht, das Arbeitsverhältnis zu wechseln, in noch weiterem Umfang, als die Vereinbarung unterschiedlich langer Kündigungsfristen für die Vertragsparteien. Im Ergebnis ist das LAG München aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung jedenfalls zum Schluss gelangt, dass von einer – beiden Vertragsparteien zustehenden – Kündigungsmöglichkeit auszugehen war.

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Umsatzsteuersenkung ab 01.07.2020

Publiziert am 29. Juni 2020 von Rechtsanwalt T. Rommelspacher

Ab kommenden Mittwoch (01.07.2020) werden für einen Übergangszeitraum von 6 Monaten  die derzeit geltenden Umsatzsteuersätze von 19 % auf 16 % bzw. von 7 % auf 5 % gesenkt. Es besteht somit dringender Handlungsbedarf.

Man wird für jede Leistung immer entscheiden müssen, welcher Steuersatz für ein bestimmtes Geschäft anzuwenden ist. Entscheidend für die Anwendung des Steuersatzes können z.B. die Lieferung von Waren, die Abnahme oder das Leistungsende sein. Nicht entscheidend sind der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Bezahlung oder das Rechnungsdatum.

Bei der Prüfung des anzuwenden Steuersatzes sind immer 2 Phasen zu unterscheiden, die “Normalsteuerphase” oder die “Niedrigsteuerphase”.

Bei einem falschen Umsatzsteuerausweis haftet der Aussteller der Rechnung für einen falschen Betrag gegenüber dem Finanzamt. Das bedeutet, wenn in der Niedrigsteuerphase ein zu hoher Steuerausweis erfolgt, muss dennoch der fälschlicherweise zu hoch ausgewiesene Betrag an das Finanzamt abgeführt werden, ebenso wenn in der Normalsteuerphase ein zu niedriger Steuerausweis erfolgt.

In unserer Kanzlei steht Ihnen zu diesem Thema Herr Rechtsanwalt und Steuerberater, Fachanwalt für Steuerrecht, Tobias Rommelspacher zur Verfügung.  

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Mündliche Verpflichtungserklärung des Bürgermeisters – wirksam

Publiziert am 29. Juni 2020 von Rechtsanwalt Glaser

Problemstellung: Mit dieser Problematik hatte sich das OLG Köln im Rahmen einer Beschlussentscheidung vom 03.12.2019 (14 U 25/19) zu befassen. Es ging um Folgendes: Der Eigentümer eines Grundstückes, auf der ein nicht mehr genutztes Gebäude stand, hatte hierfür eine Abbruchgenehmigung erhalten. Danach zeigte die Stadt Interesse an dem Gebäude für die Unterbringung von Flüchtlingen. Anlässlich eines gemeinsamen Ortstermines, bei dem auch der Bürgermeister der Stadt teilnahm, wurde der bereits beauftragte Abriss des Gebäudes verschoben. In Bezug auf die entstandenen nicht unerheblichen Stillstandkosten sagte der Bürgermeister in einem weiteren Ortstermin die Kostenübernahme zu.

Der Kauf des Gebäudes kam gleichwohl nicht zustande, weshalb der Eigentümer Schadensersatz in sechsstelliger Höhe reklamierte. Diesen stützte er auf die (mündliche) Zusage des Bürgermeisters zur Übernahme der Stillstandkosten.

Das Landgericht wies die Klage ab. Auch in der Berufung blieb der Eigentümer erfolglos.

Das befasste OLG Köln konstatierte: Zwischen dem Eigentümer und der Stadt sei eine rechtswirksame Vereinbarung über die Übernahme der Kosten nicht getroffen worden. Denn die Erklärung des Bürgermeisters sei unter Verstoß einschlägiger Bestimmungen der Gemeindeordnung zustande gekommen und hätte damit keine Bindungswirkung für die Stadt entfaltet. Erklärungen, durch die die Gemeinde verpflichtet werden soll, bedürften grundsätzlich der Schriftform und der Unterzeichnung des Bürgermeisters oder dessen allgemeinen Vertreters. Eine Ausnahmeregelung nach den Regelungen der Gemeindeordnung liege nicht vor. Insbesondere sei nicht von einem Geschäft der laufenden Verwaltung auszugehen. Um ein solches handle es sich (nur) bei Geschäften, die nach Regelmäßigkeit und Häufigkeit zu den üblichen Geschäftsvorgängen gehören und deren Erledigung nach festgefahrenen Grundsätzen auf eingefahrenen Gleisen erfolgen. Diese Voraussetzungen seien bei einer nichtbezifferten Kostenübernahme, bei der jedoch klar sei, dass sie in den sechsstelligen Bereich reichen werde, offensichtlich nicht gegeben.

Anmerkung: Die in der Sache nicht zu beanstandende Entscheidung ist auch von Auswirkung für das Bau- und Architektenrecht.  Die Erteilung eines Bau- oder Architektenauftrages oder die Beauftragung von Nachtragsleistungen stellen in der Regel keine Geschäfte der laufenden Verwaltung dar. Hierunter fallen regelmäßig nur Kleinaufträge. Erbringt der Bauunternehmer/Architekt für eine Gemeinde aber Leistungen, ohne hierzu formell ordnungsgemäß beauftragt worden zu sein, kommt ggf. ein Anspruch auf die Geschäftsführung ohne Auftrag oder auf Wertersatz in Betracht. Nicht ausgeschlossen sind auch Amtshaftungsansprüche gegen die Gemeinde. Die persönliche Haftung des Bürgermeisters scheidet hingegen regelmäßig aus.

Quellenvermerk: IBR 2020, 320

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it’s a classic… Schriftform beim Mietvertrag

Publiziert am 1. Juni 2020 von Rechtsanwalt Mattes

Schließt eine GmbH als Vertragspartner einen Mietvertrag verbunden mit der ausdrücklichen Angabe, dass die zwei Geschäftsführer gesamtvertretungsberechtigt sind, so kommt ein wirksamer Mietvertrag auch dann zustande, wenn nur eine der beiden Geschäftsführer unterschreibt und die Unterschriftszeile des anderen leer bleibt. Denn eine intern dem einen Geschäftsführer vom anderen gegebene Ermächtigung zur alleinigen Unterzeichnung ergibt sich u.U. schon daraus, dass neben der Unterschrift auch der Firmenstempel abgedruckt wird.

Die spannende Frage, ob das Schriftformerfordernis hierdurch allerdings gewahrt ist, hat nun der Bundesgerichtshof negativ beantwortet.

Der BGH bleibt insoweit seiner Linie treu, das wenn nur einer der zur gemeinschaftlichen Vertretung Berufenen unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen (mit) unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält, dass der Unterzeichnende auch die anderen vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. Einer Unterschrift ohne Vertretungszusatz lässt sich letzteres grundsätzlich nicht entnehmen.

Anderes kann gelten, wenn neben der Unterschrift noch ein Zusatz erfolgt wie etwa der Abdruck eines Firmenstempels, denn damit erfolgt die Unterschrift auch für den Stempelaussteller.

Warum aber ging das im vorliegenden Fall schief, werden sich einige Leser nun fragen?

Nun, weil der Firmenstempel in den hier vorliegenden Fall so ungeschickt angebracht war, dass Stempel und Unterschrift eben nicht die Urkunde abschlossen (also ganz zum Schluss angebracht wurden) sondern danach drucktechnisch noch eine leere Zeile für die weitere Unterschrift des zweiten Geschäftsführers vorgesehen war, die eben gerade leer blieb. Diese leere Zeile führt aber dazu, dass die Urkunde einen unvollständigen, nicht abgeschlossenen Eindruck erweckt.

Die zweite spannende Frage, die der BGH in dieser Entscheidung beantwortete, war, ob ein formularmäßiger Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum mit einer Betriebspflicht und einer Sortimentsbindung wirksam kombiniert werden kann. Jede einzelne Pflicht für sich – Ausschluss des Konkurrenzschutzes – Betriebspflicht – Sortimentsbindung – ist auch in einem Formularvertrag wirksam möglich. Ob dies auf eine Kombination gilt, war hoch umstritten.
Bundesgerichtshof hält den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufs-zentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und damit für unwirksam. Denn mit der Kombination dieser drei den Mieter stark bindenden Auflagen werden wesentliche Rechte und Pflichten aus der Natur des Vertrages so eingeschränkt, dass der eigentliche Vertragszweck aus Sicht des Mieters, nämlich ein erfolgreiches Ladengeschäft zu führen stark gefährdet ist, sodass die Kombination – Ausschluss des Konkurrenzschutzes – Betriebspflicht – Sortimentsbindung – gemäß § 307 Abs. 2 BGB eine unangemessene Benachteiligung darstellt.

BGH, Urteil vom 26. Februar 2020 – XII ZR 51/19

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Alternative Reparaturmöglichkeit in 38 km Entfernung unzumutbar

Publiziert am 29. Mai 2020 von Rechtsanwalt Prüß

Hat ein Autofahrer mit seinem Fahrzeug unverschuldet einen Unfallschaden erlitten, darf er seinen Kfz-Schaden, sofern die Voraussetzungen für eine fiktive Schadenberechnung vorliegen, auf der Grundlage der üblichen Stundenverrechnungssätze einer markengebundenen Fachwerkstatt beziffern, die ein von ihm eingeschalteter Sachverständiger auf dem allgemeinen regionalen Markt ermittelt hat. Allerdings ist ein Verweis des Schädigers auf eine günstigere Reparaturmöglichkeit in einer mühelos und ohne Weiteres zugänglichen anderen markengebundenen oder „freien“ Fachwerkstatt, welche günstigere Stundenverrechnungsätze berechnet, möglich, wenn der Schädiger bzw. dessen Haftpflichtversicherer darlegt und erforderlichenfalls beweist, dass eine Reparatur in dieser günstigeren Werkstatt vom Qualitätsstandard her der Reparatur in einer markengebundenen Fachwerkstatt entspricht und der Geschädigte keine Umstände aufzeigt, die ihm eine Reparatur außerhalb der markengebundenen Fachwerkstatt unzumutbar machen.
Unter welchen Voraussetzungen ein solcher Verweis auf eine freie Werkstatt zumutbar ist oder nicht, d.h. ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein Geschädigter im Falle einer fiktiver Abrechnung auf die Stundenverrechnungssätze einer konkret benannten, nicht markengebundenen Fachwerkstatt verweisen lassen muss, ist immer wieder Gegenstand von gerichtlichen Entscheidungen. Dabei müssen sich die Gerichte neben der Frage nach dem „Qualitätsstandard“ dieser „Referenzwerkstatt“ regelmäßig auch mit der Frage auseinandersetzen, wie weit die nicht markengebundene Fachwerkstatt vom Wohnsitz des Geschädigten entfernt sein darf, damit eine solche Verweisung noch zumutbar ist. Mit dieser Problematik hatte sich jüngst das OLG Düsseldorf zu befassen, indem der Unfallgeschädigte bei der Schadensregulierung nur die günstigeren Stundenverrechnungssätze einer freien Werkstatt bekam, welche zwar knapp 38 km von seinem Wohnort entfernt war, allerdings einen Hol- und Bringservice mit überschaubaren Kosten anbot.
Nach dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 17.09.2019 (AZ: 1 U 84/19) konnte der Unfallgeschädigte seiner Schadensabrechnung die höheren Stundenverrechnungssätze einer markengebundenen Fachwerkstatt zugrunde legen, weil ihm der Unfallverursacher bzw. dessen Haftpflichtversicherer kein zumutbares alternatives Reparaturangebot unterbreitet hatte. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass eine freie Fachwerkstatt, die fast 38 km vom Wohnort des Geschädigten entfernt in einer anderen Stadt liegt und keinen kostenlosen Bring- und Holservice anbietet, unter Berücksichtigung gegebener Verzögerungen, die sich im morgend- und nachmittaglichen Berufsverkehr ergeben, jedenfalls dann nicht mühelos und ohne Weiteres erreichbar ist, wenn eine markengebundene Werkstatt nur 6 km entfernt liegt und in 9 Autominuten erreicht werden kann.

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