Der BGH (Urteil vom 31.8.2022 – VIII ZR 132/20) hat entschieden, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB den allgemeinen Normen des Verjährungsrechts vorgeht. § 548 Abs. 1 BGB bestimmt:
„Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“
Nach § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB verjähren Ansprüche aber spätestens in 30 Jahren. Konkret ging es im entschiedenen Fall um ein langjähriges Mietverhältnis und um einen Wasserschaden. Der BGH urteilte, dass § 548 Abs. 1 BGB eine abschließende Sonderregelung für die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter darstelle, die sogar der vorgenannten Höchstfrist vorgehe.
Insofern war die Entscheidung natürlich vorteilhaft für den Vermieter. In diesem Zusammenhang ist aber darauf hinzuweisen, dass es sich bei der oben genannten Verjährungsfrist von 6 Monaten um eine der kürzesten Fristen handelt. Der Gesetzgeber wollte Druck aufbauen, damit der Vermieter sich möglichst schnell nach Abschluss des Mietverhältnisses darüber klar wird, welche Ansprüche er gegen den ausgezogenen Mieter noch stellen will. Der Vermieter sollte also dafür sorgen, dass unmittelbar bei Wohnungsübergabe der Zustand der Mietwohnung ordentlichen dokumentiert wird. Bei etwaigen Schäden sollte er möglichst schnell Angebote/Kostenvoranschläge von Fachfirmen einholen, um den Schaden beziffern zu können. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist zu empfehlen, um innerhalb der Frist von 6 Monaten entweder Klage zu erheben oder andere verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten. Wartet der Vermieter zu lange, dann kann er mit seinen Schadensersatzansprüchen höchstens noch aufrechnen.
Eugen Kalthoff
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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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