Mit Urteil vom 27.11.2025 (VII ZR 112/24) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bauherren bei der Geltendmachung eines Kostenvorschusses für dieBeseitigung von Baumängeln keinen sogenannten „Abzug neu für alt“ hinnehmen müssen, selbst wenn der Mangel erst nach längerer Nutzung des Bauwerks auftritt und der Bauherr bis dahin keine Gebrauchsnachteile hatte. Nach den Regelungen des Bauvertragsrechts ist der Unternehmer verpflichtet, das Bauwerk in den ursprünglich vereinbarten Zustand zu bringen und sämtliche hierfür erforderlichen Kosten zu tragen; eine Kürzung der Mängelbeseitigungskosten wegen einer etwaigen Verbesserung oder längeren Lebensdauer des Bauwerks sei vor diesem Hintergrund grundsätzlich ausgeschlossen. Lediglich sogenannte „Sowiesokosten“, also Kosten, die ohnehin entstanden wären, wenn von Anfang an ein höherwertigeres Bauwerk bestellt worden wäre, können angerechnet werden. Der BGH betont, dass das Gewährleistungsrecht nicht danach unterscheide, wann ein Mangel erkannt oder beseitigt werde; der Anspruch auf vollständige Mängelbeseitigung bleibe unabhängig vom Zeitpunkt der Mangelentdeckung bestehen. Für Bauherren bedeutet das Urteil, dass sie im Rahmen der Gewährleistung die volle Summe zur Beseitigung des Mangels verlangen können, ohne Abzüge wegen einer „Verbesserung“ des Bauwerks hinnehmen zu müssen.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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