Diese Frage ist dann virulent, wenn in nicht beplanten Innenbereichen (§ 34 BauGB) zu klären ist, ob ein konkretes Bauvorhaben mit der Umgebungskulisse vereinbar ist.
Das OVG Niedersachsen hat in einer Entscheidung vom 12.01.2026 (-1 LB 39/25-) Leitlinien gezogen.
Es ging um Folgendes: Der Kläger plant die Umnutzung eines Einfamilienhauses zum Zwecke von Ferienwohnungen. Er beantragt eine Nutzungsänderung. Diese wird förmlich abgelehnt.
Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich. In der näheren Umgebung des Bauvorhabens befinden sich Wohn- bzw. Ferienwohnhäuser, Beherbergungsbetriebe sowie gemischt genutzte Gebäude.
Die Ablehnung der Genehmigungsbehörde stützt sich darauf, die nähere Umgebungsbebauung stelle sich faktisch als allgemeines Wohngebiet dar, in dem Ferienwohnungen nur ausnahmsweise zulässig seien. Der Kläger hält dem entgegen, dass in der Umgebung zahlreiche Wohngebäude und Ferienwohnungen tatsächlich vorhanden seien. Durch diese gemischte Nutzung sei das Gebiet geprägt.
Gegen die erfolgreiche Klage legt die Baurechtsbehörde Berufung ein.
Hierzu das OVG: Die Ferienwohnungen dürfen gebaut werden. Nach Auffassung des Senates ist für die Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebung alles in den Blick zu nehmen, was tatsächlich vorhanden ist und nach außen in Erscheinung tritt. Ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist, hängt davon ab, ob diese in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass die zuständigen Behörden sich mit dem Vorhandensein abgefunden haben.
So aber der Befund des OVG, das klarstellt: Die bloße Absicht, Ferienwohnungen zu verhindern, reicht grundsätzlich nicht aus.
Im konkreten Fall war die Behörde den Nachweis schuldig geblieben, dass die zahlreichen ungenehmigten Ferienwohnungen von der Bauaufsicht systematisch bearbeitet werden. Nachdem ein erheblicher Anteil an Grundstücken zu Ferienwohnungszwecken genutzt wurde, konnte von einer Ausnahmenutzung nicht (mehr) ausgegangen werden.
Anmerkung: Das OVG bestätigt, was der Rechtsprechung als gesichert gilt: Maßgeblich ist die tatsächliche Bebauung, nicht der Genehmigungsstatus einzelner Gebäude.
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Gemeinden sind daher gut beraten, aktiv gegen illegale Nutzungen vorzugehen, wollen sie eine negative Gebietsprägung ausschließen.
Quellenhinweis: IBR 2026, 203
