Prozesspfleger für verwalterlose WEG

Seit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist eindeutig geregelt, dass der Verwalter die Gemeinschaft vertritt und, sollte es keinen Verwalter geben, alle Miteigentümer zusammen die WEG vertreten (einstimmig).

Nicht ausdrücklich geregelt ist hingegen der Fall, dass Miteigentümer in einer verwalterlosen WEG untereinander streiten. In einer solchen Konstellation befinden sich die Miteigentümer zwangsläufig auf unterschiedlichen Seiten und können somit nicht alle zusammen die WEG vertreten.

Wenn man die Auffassung vertritt, dass die Eigentümer zunächst einen Verwalter finden müssten, bevor sie ihre Streitigkeiten fortsetzen können, kommt man wiederum zu dem Folgeproblem, dass ein Teil der Miteigentümer, sei es auch eine Mehrheit, allein gar nicht wirksam eine Eigentümerversammlung einberufen kann, um einen neuen Verwalter mehrheitlich zu wählen. Was passiert in einem solchen Fall?

Langsam gibt es erste Entscheidungen, die veröffentlicht werden, so auch die nachfolgende Entscheidung des AG Wiesbaden (Beschluss vom 04.05.2021 – 91 C 944/21). Hier die amtlichen Leitsätze:

1. Ein Verwalter kann nur für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden. Die separate Bestellung von Verwaltern für Untergemeinschaften ist unwirksam.
2. Somit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verwalterlos, so dass sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG n.F.).
3. Bei einer solchen Gesamtvertretung kann zwar die Klage an einen einzelnen Wohnungseigentümer wirksam zugestellt werden (§ 170 Abs. 3 ZPO), zu einer Prozessführung sind die übrigen Wohnungseigentümer hingegen nicht berechtigt, da die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich vertretungsbefugt sind und der Kläger an einer Mitwirkung der Vertretung auf Beklagtenseite ausgeschlossen ist.
4. Dies hat zur Folge, dass die Klage unzulässig ist, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mangels Aktivvertreter nicht prozessfähig i.S.d. § 52 ZPO ist.
5. In einem solchen Fall kann für die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 57 Abs. 1 ZPO ein Prozesspfleger bestellt werden, wenn die Verwirklichung der klägerischen Rechte ohne eine Pflegerbestellung ernstlich gefährdet ist, was bei einer Klage auf Ermächtigung zur Einladung zu einer Eigentümerversammlung zur Wahl eines Verwalters zu bejahen ist, da eine solche Klage der einzige Weg ist um wirksam einen Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestellen.

Mit Leitsatz 1 hat das Gericht entschieden, dass der Teil der Miteigentümer, der sich zusammen einig ist, nicht für sich selbst eine Untergemeinschaft bilden und einen Verwalter bestellen kann. Mit Leitsatz 4 hat das Gericht gefolgert, dass dieser Teil der Miteigentümer somit auch nicht prozessfähig ist und sich vom Gericht daher nicht alleine ermächtigen lassen kann, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sei es auch nur, um darin einen Verwalter zu wählen.

Die Lösung hat das Gericht in Leitsatz 5 bekannt gegeben: Es kann für diese Fälle ein Prozesspfleger nach der Zivilprozessordnung (ZPO) bestellt werden. Die Miteigentümer sollten dies also sogleich beantragen. Die Auswahl des Prozesspfleger trifft das Gericht. Die Details in dieser Hinsicht sind noch nicht klar konturiert. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in nächster Zeit entwickelt.

Bereits jetzt steht aber schon fest, dass Wohnungseigentümergemeinschaften auf jeden Fall versuchen sollten, nicht in einen verwalterlosen Zustand zu gleiten. Notfalls möge man sich auch bei internen Querelen auf einen Miteigentümer als Verwalter einigen, der dann zumindest im Sinne aller das Notwendigste erledigen und die korrekte Bestellung eines professionellen Verwalters vorbereiten kann.

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt

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