WEG: Ungültiger Negativbeschluss bedeutet Handlungspflicht

Mit Versäumnisurteil v. 23.2.2018 – V ZR 101/16 hat der BGH einen nachvollziehbaren, in der Praxis aber leider oft übersehenen Zusammenhang klargestellt. Leitsatz Nr. 5 der Entscheidung lautet:

„Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht – sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist – unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht.“

Von einem Negativbeschluss spricht man, wenn eine von einem Eigentümer beantragte Maßnahme (z.B. Sanierung) durch die anderen Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung durch Beschluss mehrheitlich abgelehnt wird. Es kommt dann nicht zur Durchführung der begehrten Maßnahme. Der beantragende Eigentümer kann, da er in seinem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzt sein kann, beim zuständigen Amtsgericht eine Anfechtungsklage, gerichtet auf Ungültigerklärung des ablehnenden Beschlusses erheben. Wird der Beschluss vom Gericht in der Sache (also nicht nur aus formellen Gründen) für ungültig erklärt, erschöpft sich die Wirkung des Urteils aber nicht allein darin: Der BGH stellt klar, dass damit zugleich auch rechtskräftig eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer feststeht.

Was dem Laien als Kehrseite der selben Medaille logisch erscheint, muss nun auch der Jurist hinnehmen. Das ist natürlich richtig; wie entschiedene Fall aber zeigt, musste der BGH als letzte Instanz dies trotzdem klarstellen.

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt

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