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Kenntnis von Schwarzarbeit begründet keine Arglist bei Baumängeln einer Immobilie

Der BGH hat mit Urteil vom 08.05.2021 – V ZR 24/20 (KG) [beck-online] einen Fall entschieden, in welchem der Verkäufer einer Immobilie Kenntnis davon hatte, dass Bauleistungen am Gebäude in Schwarzarbeit erbracht worden sind. Der Käufer der Immobilie, der sich über bestehende Mängel am Objekt ärgerte, machte nunmehr Ansprüche gegen den Verkäufer geltend, obwohl im notariellen Vertrag ein Haftungsausschluss vereinbart war. Der Käufer argumentierte, der Haftungsausschluss könne wegen § 444 BGB nicht zum Tragen kommen, da der Verkäufer arglistig gewesen sei; er habe nämlich von der Schwarzarbeit gewusst.

Der BGH gab ihm aber nciht recht, sondern stellte klar, dass Bezugspunkt der Arglist stets nur ein konkreter Mangel sein könne, die Ausführungen Schwarzarbeit aber gar nicht bedeute, dass das Werk in technischer Hinsicht mangelhaft sei. Dass ein Verkäufer einen Mangel kenne oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich halte und billigend in Kauf nehme, sei wiederum ein eigener, vom Käufer gesondert zu beweisender Umstand.

Der Käufer hatte allerdings noch ein zweites Argument: Er argumentierte dahingehend, dass der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz dazu führe, dass entsprechende Vereinbarungen zwischen dem Bauherrn und dem schwarz arbeitenden Unternehmer unwirksam seien und daher die Schwarzarbeit im Ergebnis dazu führe, dass keine Gewährleistungsrechte bestünden. Hier aber wandte der BGH zu Recht ein, dass ein Käufer einer Immobilie nicht automatisch die Gewährleistungsrechte mit kaufe; eine solche Abtretung von Ansprüchen müsse schon im Einzelfall gesondert vereinbart werden und fehlte auch hier im Vertrag.

Insofern liegt auch hier wieder ein Urteil vor, welches zeigt, wie schwierig es ist, unter Arglistgesichtspunkten Mängel beim Kauf einer Immobilie geltend zu machen.

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt

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