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Nachbarwand und Grenzwand

Die Leitsätze des neuerlichen BGH-Urteils vom 12.11.2021 – V ZR 25/21 lauten (NJW-RR 2022, 301, beck-online):

  1. Eine Nachbarwand kann von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt werden; deshalb darf ein freiliegender Teil in Richtung auf das eigene Grundstück beispielsweise gestrichen, bepflanzt oder zur Verlegung von Leitungen genutzt werden, soweit die Mitbenutzung durch den anderen Nachbarn nicht beeinträchtigt wird.
  2. Werden Reihen- oder Doppelhäuser durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände geschieden, handelt es sich nicht um eine Nachbarwand, sondern um zwei Grenzwände. Dies gilt auch, wenn die Grundstücksgrenze eine oder beide Wände schneidet und insoweit ein Überbau vorliegt. Für die sachenrechtliche Beurteilung ist zudem unerheblich, ob die Wände in einer solchen Stärke und Ausführung errichtet worden sind, dass sie jeweils für sich genommen den bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder anerkannten Regeln der Technik für eine freistehende Gebäudeaußenwand genügen.

Der BGH hat damit eine für die Praxis brauchbare Entscheidung veröffentlicht. Es kommt häufig vor, dass Gebäudeteile in der einen oder anderen Form entlang der gemeinsamen Grenze aneinander stoßen. Hier gibt es zahlreiche Aspekte, die zu beachten sind, so zunächst aus öffentlich-rechtlicher Sicht die Vorgaben im jeweiligen Bauquartier, dann je nach Bundesland die gegebenenfalls bestehenden Regelungen zu Grenzanlagen (in Baden-Württemberg z. B. § 7b, e NRG) und schließlich natürlich das Recht des BGB. Tatsächlich ist dann meist auch der genaue Grenzverlauf streitig und nicht immer leicht festzustellen.

Insofern ist es erfreulich, dass der BGH hier für Klarheit gesorgt hat: Handelt es sich um eine richtige Nachbarwand, die wirklich beiden Nachbarn zusammen dient, dann darf auch jeder diese Wand von seiner Seite aus benutzen. Handelt es sich hingegen um einen zweischaligen Wandaufbau, hat jeder Nachbar seine eigene Wand und darf nicht in den Teil des anderen Nachbarn übergreifen. Dabei ist es dann auch nicht entscheidend, ob die eine Wand versehentlich über die Grenze gesetzt worden ist oder nicht. Ein solcher Überbau wird nach den speziell dafür geltenden Vorschriften (§§ 912 ff. BGB) gehandhabt, führt aber nicht dazu, dass das Ganze nunmehr eine Nachbarwand wird.

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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