Die Leitsätze der Entscheidung BGH, Urt. v. 9.2.2024 – V ZR 6/23, lauten wie folgt:
- Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche (hier: Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung) nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Fortführung von Senat, Urteil vom 28. Januar 2022 – V ZR 86/21, NJW-RR 2022, 733).
- Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senat, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 180/21, NJW 2022, 3577).
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sind Binnenstreitigkeiten der WEG zwischen dem Verband der Wohnungseigentümer einerseits und den betroffenen Eigentümern andererseits auszufechten. Im Normalfall bedeutet dies, dass ein Wohnungseigentümer, der sich z.B. wie im hier entschiedenen Fall ging eine zweckwidrige Nutzung von Teileigentumseinheiten zur Wehr setzen will, einen Beschluss herbeiführen muss, nach welchen der Verband der Wohnungseigentümer gegen den Eigentümer vorgehen soll, der für die zweckwidrige Nutzung verantwortlich ist. Lehnt die Mehrheit der Eigentümer in der Eigentümerversammlung ein solches Vorgehen ab, bleibt die Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage, wiederum gerichtet gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hat die Klage Erfolg, ordnet das Gericht an, dass gegen die zweckwidrige Nutzung vorgegangen werden muss.
Diese Grundsätze gelten nach der Rechtsprechung auch bei kleinen WEGs, insbesondere bei verwalterlosen Zweier-WEGs. Das bedeutet, dass auch bei einer Gemeinschaft, die lediglich aus zwei Einheiten besteht, der Eigentümer der einen Einheit nicht einfach den anderen auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung verklagen kann. Denn er selbst ist nicht klagebefugt, sondern nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als ganze.
Es ist aber wichtig, hier beide Leitsätze des BGH im Zusammenhang zu lesen: Auch wenn das bedeutet, dass der eine Eigentümer im Namen der WEG klagen muss, so kann er faktisch doch alleine vorgehen, wenn auch nur als Vertreter der WEG. Das muss allerdings in seiner Klage zum Ausdruck kommen. Ferner bedarf es in einer solchen Zweierkonstellation nach dem Richterspruch keiner Vorbefassung; das bedeutet, dass zuvor nicht eine absehbar sinnlose Eigentümerversammlung durchgeführt werden muss, in der zunächst der betroffene Eigentümer den Antrag des anderen auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung abweist bzw. nicht zustimmt, sodass der begehrte Beschluss nicht zustande kommt.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter der Universität Hamburg
Sekretariat: Frau Hofbauer & Frau Herberger
Durchwahl: 0751 36331-19/-26
Rommelspacher Glaser Prüß Mattes Kalthoff Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB
Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg, AG Ulm, PR 550004 | www.rofast.de
