Verjährungsfristen sind aus juristischer Sicht immer ein spannendes Thema. In der Regel gibt es dabei drei unterschiedliche Verjährungszeiträume, grob zusammengefasst – nämlich einmal eine dreijährige Verjährungsfrist ab Kenntnis vom Anspruch, eine zehnjährige Verjährungsfrist für Rechte an Grundstücken sowie bei Schadensersatzansprüchen unabhängig von der Kenntnis und eine 30-jährige Verjährungsfrist für rechtskräftig festgestellte Ansprüche, Herausgabeansprüche aus Eigentum etc. aber auch ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an, § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB. Und um diese Verjährungsvorschrift ging es im nachfolgenden Fall.
Denn daneben gibt es noch spezielle Sonderregelungen:
Eine bisweilen häufig übersehene, besondere Verjährungsfrist, ist die sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB, die mit der Räumung und Herausgabe der Mietsache beginnt und nach dem Ziel des Gesetzgebers, Vermietern und Mietern kurzfristig Klarheit verschaffen soll, ob noch Ansprüche bestehen?
Nämlich auf der einen Seite Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache bzw. auf der anderen Seite Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung.
In einem aktuellen Fall hatte der Bundesgerichtshof sich nun mit der Thematik zu beschäftigen, ob bei einem sehr langen Mietverhältnis, Ansprüche aufgrund eines vom Mieter zu vertretenden Schadens bereits während des laufenden Mietverhältnisses aufgrund der oben dargestellten Regelungen in § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB verjährt sein können oder ob die spezielle Vorschrift in § 548 BGB dies verhindert?
Der BGH hat die in Rechtsprechung und Literatur bisweilen kontrovers diskutierte Frage nun dahingehend entschieden, dass § 548 Abs. 1 BGB für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung darstellt, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vor-genannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist.
Im konkreten Fall ging es um Umbaumaßnahmen der Mieter, bei denen aufgrund eines Fehlers zunächst nicht erkennbar Wasser aufgrund einer falschen oder fehlenden Dichtung in die Zwischendecke eintrat und viele Jahre vergingen, bis der Schaden sich überhaupt erkennbar, durch beim darunterliegenden Mieter austretenden Wasser und statisch in Mitleidenschaft gezogene Deckenbalken zeigten. Die Mieter argumentierten – verständlicherweise – dass die eigentliche schadensauslösende Umbaumaßnahme unstreitig über 30 Jahre zurückliegt und deshalb keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden könnten. Der Bundesgerichtshof stellte insoweit aber klar, dass vor Räumung und Herausgabe des Mietobjektes (anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses) die spezialgesetzliche Verjährungsvorschrift von § 548 BGB nicht eingreife und diese Sonderregelung aber verhindere, dass die Ansprüche des Vermieters schon früher verjähren könnten. Der Schaden war deshalb von den Mietern auch über 30 Jahre später noch zu ersetzen.
Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny
Dr. Mattes
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Familienrecht
Versicherungsrecht & Bankrecht
Haben Sie Fragen?
Rufen Sie gerne an 0751-36 331-13 oder schreiben Sie eine E-Mail info@RoFaSt.de
| Rommelspacher Glaser Prüß Mattes Kalthoff Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg Homepage: www.RoFaSt.de |
Fachanwälte Steuerberater Mediation in Ravensburg Wangen Isny
