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Mängel beim Immobilienkauf

Immobilien sind aktuell heiß begehrt. Da passiert es immer wieder, dass das vermeintliche Traumhaus, hinterher doch noch die eine oder andere böse Überraschung bereithält. Ein Klassiker sind dabei Feuchtigkeitsschäden.

Die üblichen Standard Notarverträge sehen allerdings in der Regel einen Ausschluss von Mängelrechten vor, soweit gesetzlich möglich, frei nach dem Motto – gesehen wie gekauft!

Doch wann ist eigentlich die Schwelle zu einer arglistigen Täuschung überschritten, mit der ein Käufer selbst in diesem Fall trotz Ausschluss von Mängelrechten im Notarvertrag noch seine Ansprüche geltend machen kann?

Interessant ist insoweit eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz (Urt. v. 24.10.2019 – 1 U 13/19, BeckRS 2019, 32661).

Nach diesem Urteil setzt eine Haftung wegen arglistiger Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Schäden voraus, dass dem Verkäufer die Mängel bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm.

Auf der anderen Seite dürfen diese Mängel dem Käufer nicht bekannt gewesen sein oder er hätte bei Kenntnis von diesen Mängeln den notariellen Kaufvertrag nicht oder jedenfalls mit anderem Inhalt geschlossen (Stichwort: geringerer Kaufpreis zur Beseitigung der Mängel).

Ein Verkäufer haftet damit wegen Arglist nicht nur, wenn er betrügerisch handelt, sondern auch, wenn er den Mangel für möglich hält und ihn in Kauf nimmt.

Und wie kann ein redlicher Verkäufer sich verhalten, wenn er mögliche Schäden oder Mängel jedenfalls nicht gänzlich ausschließen kann?

Auch insoweit präsentiert die Entscheidung aus Koblenz einen Ausweg:

Denn im notariellen Kaufvertrag waren Feuchteschäden im Keller und damit mögliche Folgeschäden am Fußboden und Putz durch z.B. eine schadhafte Isolierung oder Dränage ausdrücklich erwähnt worden und auch festgehalten (wahrscheinlich war eben dies im Kaufpreis berücksichtigt), dass die Mangelbehebung auf Kosten und Risiko des Käufers erfolgt.

Zusammen mit der im notariellen Kaufvertrag vorhandene Belehrung über die Folgen des Gewährleistungsausschlusses spricht die ausdrückliche Aufklärung über mögliche Mängel deshalb nach Ansicht der Koblenzer Richter gegen die Annahme, dass der Mangel erst nach Übergabe des Hauses eingetreten sei und der Schaden auf ein vorsätzliches, arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer zurückgehe.

Gerade in der heutigen Zeit, wo quasi jede Immobilie zu Höchstpreisen am Markt verkauft wird, sei potentiellen Immobilienkäufen zweierlei empfohlen:

Nämlich zum einen das Haus selbst mit einer fachkundigen Person ausführlich besichtigen und zum anderen den notariellen Kaufvertrag durch einen im Immobilienrecht tätigen Rechtsanwalt vor Abschluss auf Herz und Nieren prüfen zu lassen.

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