Die Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim ist ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Erben und Finanzämtern. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist unter anderem, dass der Erwerber die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.
Doch was gilt, wenn der Erbe zunächst durch ein testamentarisch eingeräumtes Wohnrecht am Einzug gehindert ist und sich anschließend notwendige Renovierungsarbeiten erheblich verzögern? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesfinanzhof in seinem Beschluss vom 27. Mai 2026, Az. II B 41/25, zu beschäftigen.
Im vom BFH zu entscheiden Fall erbte der Kläger nach dem Tod seines Vaters im Januar 2022 ein sogenanntes Altenteilerhaus. Dieses Haus war zuvor von seinem Vater und seiner Mutter bewohnt worden. Der Vater hatte seiner Ehefrau, also der Mutter des Klägers, testamentarisch ein unentgeltliches Wohnrecht an dem Haus eingeräumt. Die Mutter wohnte deshalb nach dem Tod ihres Ehemanns zunächst weiterhin in der Immobilie. Erst im Juni 2022 zog sie aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim. Der Kläger hatte allerdings bereits im April 2022 in Erwägung gezogen, selbst in das geerbte Haus einzuziehen. Er holte Angebote für die erforderlichen Renovierungsarbeiten ein und dokumentierte damit seinen Willen zur späteren Selbstnutzung. Seit Juli 2022 war der Kläger unter der Adresse des Altenteilerhauses gemeldet. Tatsächlich konnte er das Haus jedoch erst nach Abschluss umfangreicher Renovierungsarbeiten beziehen. Diese waren erst Ende des Jahres 2023 abgeschlossen. Der tatsächliche Einzug erfolgte somit fast zwei Jahre nach dem Erbfall.
Das Finanzamt versagte die Steuerbefreiung. Nach seiner Auffassung sei der Kläger nicht aufgrund der Pflegebedürftigkeit seiner Mutter, sondern aufgrund des testamentarisch eingeräumten Wohnrechts am sofortigen Einzug gehindert gewesen. Dies genüge nicht, um den verspäteten Einzug zu rechtfertigen.
Das Finanzgericht Niedersachsen gab dem Kläger mit Urteil vom 14. Mai 2025, Az. 3 K 80/24, Recht. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Kläger das Familienheim unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt. Das der Mutter eingeräumte Wohnrecht stellte ein rechtliches Einzugshindernis dar. Entscheidend war zudem, dass der Kläger seinen Selbstnutzungswillen bereits frühzeitig nach außen dokumentiert hatte. Er hatte schon im April 2022, also innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall, Angebote für die Renovierung des Hauses eingeholt. Dass sich der tatsächliche Einzug anschließend bis Ende 2023 verzögerte, war nach der Überzeugung des Finanzgerichts nicht vom Kläger zu vertreten. Insbesondere hatten sich die Renovierungsarbeiten aufgrund der durch den Ukraine-Krieg bedingten Schwierigkeiten verzögert.
Das Finanzamt erhob gegen das Urteil Beschwerde wegen der Nichtzulassung der Revision. Es wollte insbesondere geklärt wissen, ob die für die Selbstnutzung maßgebliche Sechsmonatsfrist erst mit dem Wegfall eines testamentarisch angeordneten Wohnrechts beginnt. Der Bundesfinanzhof wies die Beschwerde zurück.
Dabei stellte der Bundesfinanzhof nochmals klar, dass es sich bei dem Zeitraum von sechs Monaten nicht um eine starre gesetzliche Ausschlussfrist handelt. Ob der Erwerber das Familienheim unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt hat, ist vielmehr aufgrund einer Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls zu entscheiden.
Nach der bisherigen Rechtsprechung muss der Erwerber grundsätzlich innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall
- den Entschluss zur Selbstnutzung fassen,
- diesen Entschluss durch nach außen erkennbare Maßnahmen dokumentieren und
- die Selbstnutzung tatsächlich aufnehmen.
Ein Zeitraum von sechs Monaten wird hierfür regelmäßig als angemessen angesehen. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Erbe grundsätzlich prüfen, ob er die Immobilie selbst bewohnen möchte, notwendige Renovierungsarbeiten veranlassen und den Umzug organisieren. Ein späterer Einzug schließt die Steuerbefreiung jedoch nicht automatisch aus.
Wird die Selbstnutzung erst nach Ablauf von sechs Monaten aufgenommen, muss der Erwerber allerdings substantiiert darlegen und gegebenenfalls glaubhaft machen,
- wann er den Entschluss zur Selbstnutzung gefasst hat,
- durch welche Maßnahmen dieser Entschluss nach außen erkennbar geworden ist,
- weshalb ein früherer Einzug nicht möglich war und
- warum er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Im entschiedenen Fall hatte der Kläger seinen Einzugswillen bereits im April 2022 dokumentiert. Auch das Wohnrecht der Mutter war innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall tatsächlich weggefallen. Die anschließende Verzögerung beruhte nach den Feststellungen des Finanzgerichts auf den umfangreichen Renovierungsarbeiten und den besonderen Schwierigkeiten bei deren Durchführung. Der Bundesfinanzhof stellte deshalb fest, dass die vom Finanzamt aufgeworfene abstrakte Frage nach einem möglichen Neubeginn der Sechsmonatsfrist nach dem Wegfall des Wohnrechts für die Entscheidung nicht erheblich war.
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