Mit Urteil vom 23.2.2024 (V ZR 132/23) hat der BGH für Rechtsklarheit gesorgt. Die ersten beiden Leitsätze der Entscheidung lauten:
- 1. Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; dies gilt auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen.
- 2. Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen (hier: Aufnahme von Vergleichsverhandlungen und Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten) zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.
Das ist auch richtig: Es ist zwar verständlich, dass bei Mehrhausanlagen aus verschiedenen Gründen eine möglichst weitreichende Verselbstständigung einzelner Häuser oder Teile der Anlage gewünscht wird, und dies im Rahmen der notariellen Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung durch immer neue Formulierungen Berücksichtigung findet.
Es gibt aber übergeordnete Materien, die nun einmal die gesamte Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer betreffen und daher auch nur durch alle entschieden werden können. Denn man muss sich vor Augen führen, dass es bei Mehrhausanlagen auch möglich wäre, einzelne Gemeinschaften zu konstituieren und nicht nur einzelne Untergemeinschaften. Wenn man aber Untergemeinschaften konstituiert, dann muss es aber zwangsläufig auch noch eine Obergemeinschaft geben und dieser müssen auch noch Kompetenzen verbleiben.
Ansonsten würde man auch gegebenenfalls auf unüberwindbare Abgrenzungsprobleme stoßen. Zudem ist es in Hinblick auf die erstmalige mängelfreie Fertigstellung des Gesamtobjekts auch schlichtweg Zufall, wo einzelne Mängel auftreten und welche Untergemeinschaft sie betreffen.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter der Universität Hamburg
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