Nebenkostenabrechnung nur nach tatsächlicher Wohnfläche!

Mit Urteil vom 30.5.2018 – VIII ZR 220/17 hat der BGH seine Rechtsprechung zur Abrechnung von Betriebs-/Nebenkosten geändert. Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556 a I BGB; § 7 I HeizkostenVO) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, NJW 2008, 142 = NZM 2008, 35 Rn. 19).“

Im entschiedenen Fall war zwischen den Mietvertragsparteien die Wohnfläche schriftlich im Mietvertrag vereinbart worden.  Im Zuge des Verkaufs der Wohnung stellte sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche aber größer ist. Der Käufer und neue Vermieter forderte daraufhin von den Mietern auch entsprechend höhere Nebenkostenzahlungen. Es kam wegen nur 42,46 € zum Gerichtsverfahren, das sich dann über drei Instanzen erstreckte und schließlich durch den BGH entschieden wurde.

Der neue Vermieter bekam Recht! In Abkehr von seiner alten Rechtsprechung, die unter Würdigung der Vertragsfreiheit noch Toleranzen vorsah, stellt sich der BGH nun auf den Standpunkt, dass in einem Gebäude auch einheitlich abgerechnet werden müsse; das gehe nicht, wenn die einzelnen Mietverträge willkürliche Flächen vorsähen; die Vertragsfreiheit müsse in diesem Punkt zurückstecken. Konkret hat es der BGH so formuliert:

„Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senat, NJW-RR 2015, 437 = NZM 2015, 205 Rn. 29; NJW 2010, 3645 = NZM 2010, 855 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.“         Quelle: NJW 2018, 2317, beck-online

Aufgrund dieser Rechtsprechungsänderung steht zu befürchten, dass mehr Prozesse um geringfügige Flächenabweichungen und Summen geführt und damit die Amtsgerichte weiter überlastet werden. Der BGH stellt dabei selbst fest, dass absolute Verteilungsgerechtigkeit sowieso nicht erreicht werden könne, nimmt dabei den souveränen Vertragsparteien die Möglichkeit durch freiwillige Vereinbarung Unwägbarkeiten auszuschließen und für Rechtsfrieden zu sorgen. Insofern ist dieser Entscheidung nicht beizupflichten.

Fraglich ist auch, wie weit diese Entscheidung reicht. Was gilt im WEG-Recht? Nach bisheriger Rechtsprechung sind bei Umlage nach Fläche die Angaben in der Teilungserklärung maßgeblich. Nun nicht mehr?

Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt

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