Im Blogbeitrag für September 2022 hatte ich bereits dazu ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren nach Rechtsprechung des BGH zwingend – unabhängig von Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – zum Gemeinschaftseigentum gehören. Trotzdem ist es möglich, die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht für eine Wohnungseingangstür demjenigen Sondereigentümer zu übertragen, zu dessen Wohnung die Tür funktional gehört.
Wirkt sich dieser Umstand irgendwie aus, wenn die WEG Baumängel gegenüber dem Bauträger geltend macht, nachdem sie die Ansprüche einzelner Erwerber wegen dieser Mängel an sich gezogen hat?
Anscheinend ja! Dazu folgender Auszug aus Kniffka/Koeble, Teil 10 Formen des Bauens und Vertragsarten; Baumodelle und Bauträgervertrag Rn. 522, beck-online:
„In seltenen Fällen wird die WEG daran gehindert sein, Ansprüche an sich zu ziehen. Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass die im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungseingangstüren von den einzelnen WE instand zu halten sind. Zutreffend wurde für diesen Fall entschieden, dass ein WE-Beschluss, wonach die Ansprüche an sich gezogen werden, anfechtbar ist. Wenn der entsprechende Beschluss angefochten und aufgehoben wird, dann war die WEG nicht berechtigt, Mängelansprüche geltend zu machen und zB einen Vergleich mit dem Bauträger über eine Minderung abzuschließen. Der einzelne WE bleibt also berechtigt, weitergehende Rechte geltend zu machen. Allerdings ist dies ausgeschlossen, wenn der Beschluss der WEG unanfechtbar geworden ist. Es handelt sich nicht um einen Fall der Nichtigkeit, sondern lediglich um eine Variante der Anfechtbarkeit.“
Bezug genommen wird dort auf einen Beschluss des OLG München aus 2007.
Das OLG München führt in diesem Beschluss aus, dass die Überwälzung der Instandhaltungspflicht zwar nichts an der Zuordnung zu Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum ändere; dennoch sei durch eine solche Regelung in der Teilungserklärung dem jeweiligen Wohnungseigentümer auch eine Handlungspflicht in Hinblick auf die Tür zugewiesen. Insofern könne man nicht gegen seinen Willen handeln und ihn übergehen.
Auch nach mehrmaligem Lesen muss ich gestehen, dass ich diese Argumentation nicht überzeugend finde; es werden immer mehr Hürden aufgebaut, um im Interesse der gesamten Gemeinschaft eine organisierte und möglichst zügige Mängelbeseitigung durchzusetzen. Warum ist es in Ordnung, weitgehende Rechte aus Bauträgerverträgen einem einzelnen Eigentümer wegzunehmen, auf der anderen Seite aber nicht zumutbar, seine Instandhaltungspflicht zu übergehen? Das besticht nicht.
Wie dem auch sei: Es hat zur Konsequenz, dass man bei Vergemeinschaftungsbeschlüssen auf solche Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Rücksicht nehmen muss. Wenn ein entsprechender Beschluss das übergeht, aber nicht fristgerecht angefochten wird, erledigt sich das Problem allerdings durch Zeitablauf, denn es ist unstreitig, dass ein solcher Beschluss nur anfechtbar wäre, nicht aber nichtig.
Eugen Kalthoff
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