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Wohnungsgröße im Mietvertrag als Stolperfalle?

Häufig erfolgt in Mietverträgen eine Größenangabe zur Wohnfläche. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist solch eine Beschreibung nicht unverbindlich, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen mit der Folge, dass eine Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt (so unter anderem die BGH Urteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9). Auch der Versuch, vermieterseits dieser restriktiven Rechtsprechung des BGH mit einer „ca.“ Angabe entgegenzuwirken, ist nicht von Erfolg gekrönt, vgl. das BGH Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, NZM 2019, 536 Rn. 34.

Dennoch ist es keinesfalls ein Selbstläufer, dass eine Abweichung der Wohnfläche dann in jedem Fall zu einem Mangel der Mietsache führt mit der Folge, dass zu viel bezahlte Miete zurückverlangt werden könnte, wie der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22. Juni 2021 – VIII ZR 26/20 verdeutlicht.

Zwar war auch im dortigen Fall eine Größenangabe von ca. 180 m² Wohnfläche im Mietvertrag vorhanden und bei entsprechendem Abzug von Terrasse, Loggia und nach Ansicht der Mieter nicht zu Wohnzwecken geeigneten Flächen im Keller auch eine erhebliche Unterschreitung der Fläche von 180 m² gegeben. Doch die Tücke lag einmal mehr im Detail, denn der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig und auslegungsfähig, weil es keinen feststehenden Inhalt oder eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum gibt.

Weil im Mietvertrag sprachlich alle Räume der jeweiligen Etage aufgezählt und zur Überlassung als Wohnraum vermietet wurden, schlossen die Karlsruher Richter hieraus, dass maßgeblich die Summe der Grundflächen aller Räume als vermietete Wohnfläche zu verstehen sei, weshalb sich im konkreten Einzelfall keine erhebliche Abweichung von den angegebenen ca. 180 m² ergab. Mit dieser Beschaffenheitsvereinbarung hatten die Mietvertragsparteien selbst bestimmt, was sie unter der Wohnfläche verstehen wollten.

In der Konsequenz war für die Frage eines Mietmangels damit keine Unterschreitung der vereinbarten Fläche gegeben. Für die Frage einer Mieterhöhung nach §§ 558 BGB ist hingegen die nach objektiven Kriterien ermittelte tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, sodass eine Parteivereinbarung hierfür ohne Bedeutung ist.

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