Warum sie einen Mieter nie vor Unterzeichnung des Mietvertrages in die Wohnung lassen sollten!

Nun gut, ich gebe zu, das ist vielleicht ein bisschen überspitzt, fast schon reißerisch formuliert. Doch verkennen viele Vermieter, dass ohne einen schriftlichen Mietvertrag viele Regelungen, die Vermieter im Hinterkopf haben, nicht oder jedenfalls nicht in der aus ihrer Sicht notwendigen Klarheit zum Bestandteil des Mietverhältnisses werden. Weigert sich nämlich anschließend der Mieter (warum auch immer) einen schriftlichen Mietvertrag zu unterzeichnen, so bleibt es bei den rein gesetzlichen Regelungen des Mietrechts aus den §§ 535 ff. BGB und diese sind, sehr zum Leidwesen mancher Vermieter, tendenziell eher aus der Sicht der Mieter und damit mieterfreundlich formuliert.

Doch es kann auch noch schlimmer kommen, wie eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichtes Hamm zeigt (Grundurteil vom 21.12.2022 – 11 U 119/21).

Denn wenn der Vermieter glaubt, ohne schriftlichen Mietvertrag könne er nach Überlassung der Mietsache den Mieter einfach wieder vor die Tür setzen, so täuscht er sich gewaltig. Und auch eigene Schadensersatzansprüche können aufgrund seines Verhaltens, dass Juristen als verbotene Eigenmacht bezeichnen, komplett leerlaufen.

Im dortigen Fall hatten Vermieter und Mieter sich darauf geeinigt, dass ein bebautes Grundstück vom Mieter erworben werden soll, zunächst für 2 Jahre jedoch angemietet. Die weiteren Details hatte man mündlich besprochen, vertraglich sollte gerade im Hinblick auf die vereinbarte Kaufoption der Vertrag insgesamt durch einen Notar erarbeitet werden. Hierzu kam es allerdings nicht mehr, weil nach Inbesitznahme der Mietsache durch den Mieter dieser unter anderem im Wohnhaus Schimmel entdeckte, weshalb er die Miete kürzte und sich mit dem Vermieter überwarf. In einem anschließend geführten Rechtsstreit verglichen die beiden Parteien sich auf eine Räumungsfrist. Doch noch vor dessen Ablauf verschaffte der Vermieter sich Zugang zum Gebäude und dem Grundstück, verwies den Mieter des Grundstücks, tauschte die Schlösser aus, nahm die vorgefundenen Gegenstände aufgrund eines angeblichen Vermieterpfandrechts in Besitz und veräußerte diese.

Relativ schnell verkaufte anschließend der Vermieter das Grundstück und übergab es an den Käufer. In einem folgenden Prozess wollte der Vermieter anschließend Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Mieter geltend machen.

Mit diesem Ansinnen scheiterte der Vermieter allerdings vor dem OLG Hamm. Aufgrund seiner verbotenen Eigenmacht – weil er seinen Mieter / Mietinteressenten nach Überlassung der Mietsache gegen dessen Willen aus dem Besitz gesetzt hatte – scheiterten seine eigenen Schadensersatzansprüche (auch wenn es nicht zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist), denn seine vorsätzlich unerlaubte Handlung schließt eine Geltendmachung eigener oder Aufrechnung mit seinen angeblichen Schadensersatzansprüchen aus. Vielmehr machte er sich selbst schadensersatzpflichtig, weil er zurückbehaltene Sachen des Mieters im Anschluss an die Inbesitznahme veräußerte oder entsorgte hatte.

Und noch ein spannender Aspekt darf nicht vergessen werden, denn häufig entscheiden sich Prozesse anhand der sogenannten Darlegungs- und Beweislast, also umgangssprachlich „wer muss was beweisen“. Steht in Konstellationen wie der obigen die grundsätzliche Haftung – hier des Vermieters bereits – fest, so greift eine Beweiserleichterung zugunsten des Mieters ein und dieser muss z.B. bei abhandengekommenen Gegenständen nicht substantiiert zu Qualität, Alter, gegebenenfalls Marke und Neuwert des jeweiligen einzelnen Gegenstandes vortragen. Vielmehr genügt eine rein schlüssige Darlegung und den Rest, insbesondere die Höhe des Schadens, kann auch der Richter schätzen. Hierdurch wird die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen des Mieters erheblich erleichtert (vergleiche Urteil des BGH vom 14.07.2010 Az. VIII ZR 45/09).

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Dr. Mattes
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