Die gesetzlich zulässige Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist im Detail für Vermieter oftmals nicht einfach darzulegen, weil gerade in Zeiten der schwierig zu planenden Kosten für solche Maßnahmen es immer wieder zu intensiven Auseinandersetzungen mit Mietern und deren Anwälten kommt.
Was sagen die Mieter?
Besonders häufig erfolgt dabei eine Monierung der vorgelegten Unterlagen und Mieterhöhung, mit der Behauptung nicht notwendiger Maßnahmen, darin enthaltener anderer Maßnahmen sowie der mangelnden Nachvollziehbarkeit, weil die einzelnen Bereiche nicht detailliert genug oder nach Gewerken aufgeschlüsselt seien.
Entscheidung des BGH:
Der Bundesgerichtshof hat nun in drei Urteilen (Urteile vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) dieser Argumentation ein Stück weit den Boden entzogen.
Denn zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB für eine wirksame Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist es ausreichend, wenn vom Vermieter die Modernisierungsmaßnahme dem Grunde nach erläutert und die diesbezüglichen Kosten in einer Gesamtsumme angegeben werden. Sind in diesem Betrag Instandsetzungsmaßnahmen enthalten, so muss unter Angabe einer Quote der diesbezügliche Anteil herausgerechnet werden. Nicht erforderlich ist jedoch, dass die Modernisierungsmaßnahmen in die einzelnen Gewerke aufgesplittert werden, selbst wenn nicht nur die vermietete Wohnung, sondern weitere Gebäudebereiche bis hin zu mehreren Gebäuden betroffen sind.
Dies stellt aus Vermietersicht eine erhebliche Erleichterung bei der notwendigen Darlegung der Modernisierungsmaßnahmen für die Begründung einer diesbezüglichen Mieterhöhung dar.
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Dr. Mattes
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