In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof noch einmal klargestellt, dass wenn eine Pflicht zur Aufklärung über für das jeweilige Vertragsverhältnis bedeutender Umstände besteht, der Vertragspartner aktiv aufklären muss. Dem anderen Vertragspartner lediglich die Möglichkeit zu geben, z.B. Einsicht in Unterlagen zu nehmen und sich selbst zu informieren, genügt nicht.
Hintergrund der Entscheidung war ein Streit über den Kauf einer Immobilie. Doch anders als üblich ging es nicht um Mängel der Immobilie, sondern darum, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischenzeitlich eine hohe Sonderumlage beschlossen hatte und der Verkäufer den Käufer hierüber nicht aufgeklärt hatte. Vielmehr hatte der Verkäufer dem Käufer nur die Möglichkeit gegeben, in umfangreiche Unterlagen Einsicht zu nehmen.
In diesen waren zwar die Informationen enthalten, jedoch waren die Unterlagen umfangreich, so dass es schlussendlich nicht darauf ankam, ob der Käufer diese tatsächlich gefunden und zur Kenntnis genommen hatte.
Einzig und allein für die Entscheidung maßgeblich war, dass jedenfalls der Verkäufer über diese Umstände den Käufer nicht aktiv aufgeklärt hatte.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Verkäufer die Erwartung haben darf, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur allgemein zur Kenntnis nimmt, sondern im Detail auf bestimmte Aspekte hin überprüft, etwa wenn er nach Mitteilung von Mängeln einer Wohnung ein schriftliches Sachverständigengutachten dem Käufer zur Kenntnis übergibt, damit dieser im Detail die vom Gutachter festgestellten Mängel nachlesen kann.
Erfolgt also eine grundlegende Information und wird auf tiefergehende, detaillierte Unterlagen verwiesen, kann dies unter Umständen je nach Einzelfall ausreichen. Im hier entschiedenen Einzelfall war eine solche Information aber überhaupt nicht erfolgt.
Nachdem in den ersten beiden Instanzen die Klage des Käufers abgelehnt wurde, hatte er nun beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe Erfolg.
Quelle: BGH Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22
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