Mit Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, in dem es zu einer steckengebliebenen Baumaßnahme gekommen war. Der Bauträger hatte die Anlage in Hinblick auf den Ausbau der Dachwohnungen nicht fertig gestellt. In der Rechtsprechung schon lange anerkannt ist der Grundsatz, dass im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ein Eigentümer die Herstellung von Zuständen verlangen kann, die der Teilungserklärung entsprechen. Der BGH hatte nunmehr darüber zu entscheiden, ob dies allerdings nur das Gemeinschaftseigentum betrifft oder auch das Sondereigentum und gegebenenfalls wie weit. Aus dem Urteil:
„Der Senat entscheidet diese Rechtsfrage dahingehend, dass jeder Wohnungseigentümer von der GdWE grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen kann. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen; ebenfalls erfasst ist der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern.“
Die Abrgenzung nimmt der BGH rein aus gründen der Praktibiliät an, mit der Begründung, dass die Herstellung eines ordnungsgemäßen baulichen Anfangszustandes alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffe. Allerdings sind auch die Grenzen des Anspruchs zu beachten:
„Der Ersterrichtungsanspruch geht allerdings ersichtlich nicht so weit, dass die GdWE jeweils unfertig gebliebenes Sondereigentum vollständig herzustellen hätte; insbesondere der Innenausbau von Bad, Küche etc. obliegt weiterhin allein dem jeweiligen Sondereigentümer (s. o. Rn. 14). Außerdem kommt eine auf Erstherstellung gerichtete Inanspruchnahme der GdWE mit Rücksicht auf das Mitgliedschaftsverhältnis nicht in Betracht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Ergebnis gleichgerichtete vertragliche Ansprüche etwa gegen einen Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen kann (vgl. Senat NJW-RR 2025, 204 = NZM 2025, 99 Rn. 26).“
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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