Wird eine Wohnung den Mietern im unrenovierten Zustand überlassen und befindet sich in einem Formularmietvertrag gleichwohl eine Klausel, dass die Mieter zur Vornahme der turnusgemäßen erforderlichen Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, so hat diese Kombination im Regelfall zur Folge, dass die Mieter insgesamt nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Denn das Überlassen einer unrenovierten Wohnung ohne entsprechenden Ausgleich an die Mieter bei gleichzeitiger Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar, weshalb die im Formularmietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist.
Gesetzliche Folge ist , dass die Pflicht zur Instandhaltung wie in § 535 BGB vorgesehen den Vermieter trifft. Soweit so klar!
Aber welche Schönheitsreparaturen sind denn überhaupt erforderlich, wenn die Wohnung bei Anmietung im unrenovierten Zustand übergeben wurde und wer trägt die Kosten?
Zwei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs vom 8. Juli 2020 befassen sich mit diesem Thema (VIII ZR 270/18 und VIII ZR 163/18):
Maßgeblich ist laut den Karlsruher Richtern der „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietwohnung; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein“ (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 – XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28).
Verschlechtert sich dieser Zustand (unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig bei Überlassung) kann der Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen haben.
Es stellt sich dann aber das Folgeproblem, welche Maßnahmen überhaupt möglich, praktikabel oder wirtschaftlich sinnvoll sind, denn eine ursprünglich unrenovierte bzw. renovierungsbedürftig überlassene Wohnung, deren Zustand sich über die Jahre hinweg verschlechtert, kann nur schwerlich wieder in diesen unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Zustand wie bei Überlassung der Wohnung versetzt werden. Jedenfalls dürfte dies aber kaum im Sinn von Mieter und Vermieter sein.
Werden deshalb in der Folge vom Vermieter Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, die in der Regel einen frisch renovierten Zustand der Wohnung herstellen, dann muss sich der Mieter laut der aktuellen Urteile des Bundesgerichtshofs aufgrund der dadurch erfolgten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten Zustand bei Vertragsbeginn in der Regel hälftig an den für die Instandhaltung erforderlichen Kosten beteiligen.
Zu beachten ist aber, dass nicht generell unterstellt werden kann, dass die Kosten hälftig zu teilen sind. Denn maßgeblich ist der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn und damit im Verhältnis dazu die Besserstellung der Mieter durch die durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Im Umkehrschluss lässt sich deshalb argumentieren, dass je renovierungsbedürftige der Zustand bei Mietvertragsbeginn war, desto höher die Kostenbeteiligung der Mieter an den voraussichtlichen Kosten der erforderlichen Schönheitsreparaturen sein könnte. Tatsächlich wird deshalb die genaue Quote eine Frage des Einzelfalls bleiben gegebenenfalls mit Einholung von Sachverständigengutachten sowie nicht zuletzt eine Frage der Beweisbarkeit im Hinblick auf den Zustand bei Mietvertragsbeginn.
Im Ergebnis bleiben die Vermieter in solch einer Konstellation somit nicht auf den Kosten komplett alleine sitzen, sondern können in der Regel eine hälftige Kostenbeteiligung der Mieter einfordern. Auf der anderen Seite haben die Mieter, wenn der Vermieter sich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen weigert, wiederum einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für durchzuführende Schönheitsreparaturen nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, jedoch in der Regel nur in hälftiger Höhe der voraussichtlichen Kosten.
Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny
Rechtsanwalt Dr. Mattes
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Familienrecht
weitere Schwerpunkte: Bankrecht & Kapitalanlagerecht, Internetrecht (mit Wettbewerbs-, Marken- und Urheberrecht)
Sekretariat & Durchwahl: Fr. Frank & Frau Schmeh, Tel.: 0751 – 36 331 -12 oder -14
Kanzlei & Postanschrift:
Rommelspacher Glaser Prüß Mattes PartG mbB
Fachanwälte | Steuerberater | Mediation Ravensburg | Wangen | Isny
Eywiesenstraße 6 | D-88212 Ravensburg
Tel: 0751 36 33 1-0 | Fax: 0751 36 33 1-33
E-Mail: info@RoFaSt.de | Homepage: www.RoFaSt.de
Webergasse 12 | 88239 Wangen i. A. Tel. 07522 91699-66 | Fax 07522 91699-72
Bahnhofstraße 20 | 88316 Isny i. A. Tel. 07562 8700 | Fax 07562 91 37 41
