Ein Klassiker im Wohnraummietrecht: Der Mieter zahlt seine Miete nicht, gerät dadurch mindestens i.H.v. zwei Monatsmieten in Rückstand. Der Vermieter kündigt daraufhin außerordentlich, hilfsweise zugleich aber auch ordentlich. Daraufhin bezahlt der Mieter die fehlende Miete nach. Dies hat gesetzlich zur Folge, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Was ist aber mit der zugleich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung?
Da das Gesetz sich nur zur außerordentlichen Kündigung äußert, ist nach herrschender Meinung auch nur die außerordentliche Kündigung durch eine nachträgliche Zahlung betroffen und wird unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt hingegen wirksam, womit der Vermieter im Endeffekt – wenn auch nach Ablauf einer gegebenenfalls noch abzuwartenden Frist – das Mietverhältnis wirksam beenden kann. Das ist rechtspolitisch umstritten, aber schon seit Jahren gelebte Rechtsprechung.
Mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) hat der BGH die bisherige Linie bestätigt. Grund dazu gab das Landgericht Berlin, welches stetig eine andere Auffassung vertritt, durch das übergeordnete Bundesgericht aber entsprechend aufgehoben wird.
Wenn man hier Mieterrechte stärken möchte, muss also der Gesetzgeber aktiv werden.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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