Kann ein Vermieter über Betriebskosten auch dann noch abrechnen, wenn er dies über Jahre hinweg oder sogar Jahrzehnte nicht getan hat? Der Bundesgerichtshof beantwortet dies in seiner Entscheidung vom 13. Februar 2008 (VIII ZR 14/06) mit einem grundsätzlichen „Ja, er kann“. Denn wieso häufig liegt das Problem hier im Detail.
Zwar kann bei erheblichem Zeitablauf, in dem eine Betriebskostenabrechnung nicht erfolgt ist – wir reden hier über Zeiträume deutlich jenseits der allgemeinen Verjährungsfrist von 3 Jahren – durchaus der Gedanke aufkommen, dass eine Verwirkung des Anspruchs des Vermieters auf Abrechnung der Betriebskosten und gegebenenfalls Forderung einer Nachzahlung vorliegt. Neben dem reinen Zeitmoment, also der langen, verstrichenen Zeit seit der (letzten) Betriebskostenabrechnung, fordert die Rechtsprechung für das Eintreten der Verwirkung aber grundsätzlich auch immer ein Umstandsmoment; und hier liegt die Krux.
Denn allein das Nichtstun / Schweigen also das „nicht Abrechnen“ der Betriebskosten erfüllt gerade nicht das Vorliegen von Umständen aus Sicht des Mieters, die bei ihm das (schützenswerte) Vertrauen bilden (dürfen), dass der Vermieter auch zukünftig auf Abrechnungen verzichtet und deshalb die streitige Betriebskostenabrechnung treuwidrig wäre.
Es mag zwar durchaus sein, dass der Mieter sich aufgrund der langjährigen „nicht Abrechnung“ der Betriebskosten darauf eingestellt hat und hofft, auch in Zukunft werde eine Abrechnung nicht mehr erfolgen (weil heutzutage häufig hohe Nachzahlungen drohen). Doch ist die Hürde für das Umstandsmoment eben leider hoch und das reine Nichtstun des Vermieters stellt keine rechtsgeschäftliche Willenserklärung dar, sodass die Verwirkung meistens daran scheitert, dass das Vorliegen eines Umstandsmoments nicht vor Gericht bewiesen werden kann.
