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Grundlagenermittlung: Architekt muss über Zielkonflikte und Genehmigungsrisiken aufklären!

Der Pflichtenkreis des Architekten im Rahmen der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1 des Leistungsbildes Gebäude nach § 34 HOAI) war Gegenstand einer Entscheidung des OLG Hamburg vom 27.11.2020 (Az.:  8 U 147/19).  Das Gericht hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Der Bauherr hatte den Architekten mit der Erbringung von Architektenleistungen für ein Hotelprojekt beauftragt. Das Bestandsgebäude sollte erweitert und aufgestockt werden; zusätzlich sollte eine Tiefgarage mit Zufahrt hergestellt werden. Nach Auftragserteilung trat für das Baugrundstück ein Bebauungsplan in Kraft der u. a. eine maximale Gebäudehöhe definierte. Nach Inkrafttreten des qualifizierten Bebauungsplanes reichte der Architekt ein Antrag auf Bauvorbescheid bei der Genehmigungsbehörde ein, der für die Aufstockung eine Gebäudehöhe vorsah, die das festgesetzte Höhenmaß deutlich überschritt. Auch ließ die Bauvoranfrage die Zufahrtssituation für die Tiefgarage offen.

Die Genehmigungsbehörde lehnte daraufhin die Voranfrage ab, was die Kündigung des Architektenvertrages durch den Bauherrn nach sich zog. Letzterer verlangte daraufhin die Erstattung der Gebühren für die Ablehnungsentscheidung; der Architekt beanspruchte Honorar für Planungsleistungen.

Im Ergebnis gab der Senat dem Bauherrn recht, indem ihm ein Erstattungsanspruch für die nutzlos aufgewandten Gebühren zugesprochen wurde. Der Architekt konnte nur mit einem geringen Teil seiner Honoraransprüche für Teilleistungen der Grundlagenermittlung durchdringen.

Das Gericht konstatierte, der Architekt habe gegen die Verpflichtung verstoßen, den Bauherrn noch vor Beantragung des Vorbescheides darüber zu informieren, dass dieser nicht positiv verbeschieden werden könne. Dies sei bei der gegebenen Sachlage erkennbar gewesen. Bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung obliege es dem Architekten, die planungsrechtlichen Gegebenheiten (Festsetzung eines Bebauungsplanes) zu prüfen. Dementsprechend hätte der Architekt den Bauherrn darüber aufklären müssen, dass eine Aufstockung wegen entgegenstehender Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht genehmigungsfähig sei und die Planung einer Tiefgarage auch nur dann umsetzbar sei, wenn ein zusätzlicher Grundstücksstreifen im Ein- und Ausfahrtsbereich erworben oder mindestens gesichert werden könne.

Der Honoraranspruch des Architekten reduziere sich auf den Umfang, der auch bei pflichtgemäßer Beratung angefallen wäre, letztlich eines Teils der Grundlagenermittlung.

Anmerkung: Der Hinweis auf Zielkonflikte ist als Grundleistung der Leistungsphase 2 (Vorplanung) definiert. Aus allgemeinen werkvertraglichen Grundsätzen und weil der Architekt nach ständiger Rechtsprechung des BGH „Sachwalter“ der (Vermögens-)Interessen des Bauherrn ist, bleibt dieser während der gesamten Auftragsabwicklung verpflichtet, auf rechtliche Risiken und nicht (mehr) zu vereinbarende Planungsziele hinzuweisen, sobald diese erkennbar werden. Es obliegt (erst dann) dem Auftraggeber gegebenenfalls diesen Zielkonflikt durch Anpassung von Planungszielen auszuräumen.

Quellenhinweis: IBR 2022,79

Rechtsanwalt Walther Glaser
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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