Leitsatz BGH, Urteil vom 26. April 2023 – VIII ZR 420/21:
Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 16 f., 20).
Der Bundesgerichtshof betont insbesondere bei mietvertraglich vereinbarten Besichtigungsrecht des Vermieters, dass dies nicht pauschal immer zu gewähren ist, sondern es einen konkreten sachlichen Anlass dafür geben muss. Dies kann laut dem BGH insbesondere eine Besichtigung mit einem Immobilienmakler, Gutachter oder Kaufinteressenten sein. Dies hat der Bundesgerichtshof auch bereits früher so gesehen, VIII ZR 289/13.
Aus dem Bereich der Mietmängel ist zudem es ständige Rechtsprechung, dass wenn der Mieter einen Mangel an der Wohnung dem Vermieter mitteilt, in dieser ebenfalls das Recht zur Besichtigung hat, insbesondere z.B. mit einem Handwerker, um Art, Ausmaß und die nächsten Schritte hinsichtlich einer Mangelbeseitigung abzuklären und zu entscheiden.
Zwar mag es besondere Konstellationen ergeben, bei welcher der Mieter aufgrund schwerwiegender Erkrankungen eine Besichtigung durch den Vermieter nicht zumutbar sein kann. Dies muss aber nicht zwangsläufig zum Ausschluss des Besichtigungsrecht des führen. Der wie der Bundesgerichtshof in seiner aktuellen Entscheidung klarstellt, muss immer auch geprüft werden, ob dem Mieter zumutbar ist, dass die Besichtigung ohne ihn stattfindet oder er einen Vertreter entsendet. Droht wie im konkret vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall anlässlich einer Besichtigung z.B. der Suizid des Mieters, ist insbesondere zu prüfen inwieweit individuelle Behandlungsmöglichkeiten bis hin zur stationären Aufnahme das jeweils konkret zu prüfende Risiko für den Mieter minimiert oder sogar gänzlich entfallen lässt.
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Dr. Mattes
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