Richtig über Betriebskosten abrechnen – Vermieter sollten die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kennen

Immer wieder sind die jährlichen Betriebskostenabrechnungen / Nebenkostenabrechnungen der Anlass für erhebliche Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Kein Wunder, prallen hierbei doch zwei grundsätzlich unterschiedliche Wunschvorstellungen aufeinander: Der Mieter möchte am liebsten von seinen Vorauszahlungen an Nebenkosten einen Teil zurückerhalten, denn er war aus seiner Sicht ja besonders sparsam im Verbrauch oder z.B. auch der Winter besonders mild. Der Vermieter hingegen hat, wenn die Vorauszahlungen des Mieters aus seiner Sicht nicht zur Deckung aller Nebenkosten ausgereicht haben, aus dem eigenen Geldbeutel Kosten des Mieters übernommen und will diese nun zügig zurückerhalten.

Grundbedingung für eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ist zunächst, dass im Mietvertrag die Nebenkosten überhaupt wirksam auf den Mieter umgelegt worden sind. Schon hierbei kann es erhebliche Fehlerquellen geben, etwa wenn ein alter Formularvertrag verwendet wurde, der sich nicht an der aktuellen Rechtsprechung orientiert, der meist in Formularverträgen vorhandene Lückentext nicht richtig und nicht vollständig ausgefüllt wurde, schlicht einzelnen Nebenkostenarten mietvertraglich gar nicht auf den Mieter umgelegt worden sind oder der Verteilungsschlüssel unrichtig oder unklar ist.

Doch auch die jährliche Abrechnung birgt erhebliche Fehlerquellen. So hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Nachforderung von Betriebskosten, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter liegt (BGH Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17).

Weiter hat der Mieter grundsätzlich ein Anrecht auf Belegeinsicht, dass sich nicht nur auf die eigenen Belege beschränkt, sondern bei einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten sich z.B. auch auf die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen erstrecken kann, wenn diese zur Überprüfung der Korrektheit oder der Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung erforderlich sind.

Auch muss der Vermieter für eine wirksame Nebenkostenabrechnung darauf achten, die in der Rechtsprechung als zwingend angesehenen Pflichtangaben – die Nebenkostenarten – die jeweiligen Gesamtkosten – dieUmlageschlüssel – die anteilige Kosten des Mieters – die geleistete Vorauszahlungen des Mieters – aufzuführen. Wichtig ist insoweit, dass der Umlageschlüssel verständlich ist. Unklarheiten und ein möglicher Auslegungsspielraum können zulasten des Vermieters gehen.

So hatte sich jüngst z.B. das Landgericht Ravensburg im Rahmen einer Beschwerde im Kostenfestsetzungsverfahren auf den Standpunkt gestellt, dass zwar die Angabe „MEA“ für Miteigentumsanteil als Umlageschlüssel ausreiche, nicht hingegen die Angabe „1/1000 für Mieter“, selbst wenn anschließend noch der konkrete Miteigentumsanteil z.B. 130/1000 angegeben wird.

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