Das LG Hanau hat mit Beschluss vom 28.09.2023 (2 S 94/22) bekräftigt, dass ein Mietvertrag über eine Mietsache in der Regel den Zustand erfasst, den die Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte.
Im vorliegenden Fall war es so, dass sich die Mietsache bereits bei Anmietung in einem schlechten Zustand befand. Der Mieter behob die aus seiner Sicht bestehenden Mängel. Nach Ende des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter allerdings den Rückbau der durch den Mieter vorgenommenen Änderungen.
Zu recht! Der Vermieter kann verlangen, dass die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben wird. Argument des Gerichts war, dass der Vermieter nur das zurückfordern könne, was der Mieter auch in Hinblick auf die Überlassung der Mietsache fordern könne. Das Gesetz knüpfe in dieser Hinsicht nicht an einen objektiven Zustand an, sodass es nicht um Verbesserungen oder Verschlechterungen geht, sondern letztendlich darum, wie die Mietsache eben überlassen wurde.
Ob das in dieser Pauschalität so richtig ist, kann man hinterfragen. Grundsätzlich gilt natürlich, dass der Mieter nicht einfach Änderungen am Eigentum des Vermieters vornehmen kann bzw. er diese Änderungen dann auf eigenes Risiko auch wieder zurück bauen muss, wenn sie dem Vermieter nicht gefallen. Je nach Art des tatsächlichen Zustands kann es aber auch Veränderungen geben, die nach wertender Betrachtung lediglich vorteilhaft für den Vermieter sind. Dann wird man solche Ergebnisse wohl nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) korrigieren müssen.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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