Was muss alles in einem Mieterhöhungsverlangen dargelegt werden, wenn der Vermieter sich auf einen Mietspiegel beruft? Diese Frage hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 7. Juli 2021, Az. VIII ZR 167/20 zu klären.
Begründung der Mieterhöhung!
Ganz grundsätzlich betrachtet sollte das Erhöhungsverlangen des Vermieters so ausführlich begründet sein, dass der Mieter anhand des Schreibens und dem in Bezug genommenen Mietspiegel in die Lage versetzt wird, zumindest ansatzweise die Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen.
Der Vermieter muss also die Tatsachen nennen, die seiner Ansicht nach gegeben sind und die Erhöhung der Miete begründen.
In der Regel sind deshalb im Mietspiegel Merkmale aufgeführt, welche zu Zuschlägen oder Abschlägen bei der Miete führen und auf diese einzelnen Merkmale muss der Vermieter deshalb Bezug nehmen, wenn er anhand des Mietspiegels argumentiert.
Z.B. wird in der Regel die Wohnfläche anzugeben sein, bei den Zuschlägen etwa eine gute Wohnungsausstattung, einzelne Modernisierungsmaßnahmen o. ä.
Der Mieter kann dann anhand vom Mietspiegel prüfen, ob die einzelnen Merkmale vorliegen und einen entsprechenden Zuschlag auslösen.
Mietspiegel beifügen?
Die Frage, ob der Mietspiegel vom Vermieter seinem Erhöhungsverlangen beizufügen ist beantwortet der BGH im Kern wie folgt:
Grundsätzlich muss der Mietspiegel beigelegt werden, es sei denn der Mietspiegel ist allgemein zugänglich (z.B. online auf der Seite der jeweiligen Stadt abrufbar, dann sollte die Fundstelle angegeben werden) oder gegen eine geringe Schutzgebühr (nicht mehr als drei Euro) käuflich für den Mieter zu erwerben (dann sollte angegeben werden, wo man diesen kaufen kann) oder der Vermieter bietet eine für den Mieter wohnortnahe Einsicht in den Mietspiegel an.
Was ist mit Preisspannen?
Immer wieder streitig ist, wenn sich im Mietspiegel eine gewisse Mietpreisspanne für die jeweilige Wohnung ergibt, inwieweit der Vermieter diese Spanne angeben muss oder ob er einfach den aus seiner Sicht zutreffenden Mietwert angeben kann?
Insoweit stellt der Bundesgerichtshof sich auf die Seite der Vermieter, dass die Mietpreisspanne jedenfalls dann nicht angegeben werden muss, wenn diese aus dem Mietspiegel für den Mieter ersichtlich ist. Denn dann kann es dem Mieter zugemutet werden, insoweit selbst den Mietspiegel durchzuarbeiten und die vom Vermieter angegebene Mieterhöhung im Hinblick auf eine im Mietspiegel genannte Preisspanne hin zu überprüfen – sprich – liegt die konkret verlangte Mieterhöhung innerhalb der Preisspanne oder nicht.
Wie immer liegen die Tücken im Detail und die Formulierung einer konkreten Mieterhöhung wie auch die Überprüfung einer Mieterhöhung durch einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht kann sowohl für Vermieter als auch Mieter lohnenswert sein, um keine Fehler zu machen.
Falls auch Sie Fragen zum Mietrecht, Eigenbedarfskündigungen, Mietminderungen und Mietmängeln oder Schönheitsreparaturen haben, so steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg – Wangen – Isny
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