Das Ende der Schriftformheilungsklauseln, BGH, Urteil vom 27.9.2017 – XII ZR 114/16

Man kann fast schon sagen seit Jahrzehnten haben sich Juristen aller Couleur gerade bei gewerblichen Mietverträgen abgemüht Klauseln einzubauen, die etwaige Verstöße gegen das strenge Schriftformerfordernis in § 550 BGB heilen sollten. Hintergrund dieser Diskussion ist, dass wenn die Schriftform eines Mietvertrages z.B. durch spätere Absprachen zwischen Vermieter und Mieter nicht mehr gewahrt ist, grundsätzlich jederzeit die ordentliche Kündigung mit der entsprechenden Kündigungsfrist möglich ist. Gerade wenn eine Mietvertragspartei vorzeitig aus einem noch längerfristig laufenden Mietverhältnis ausscheiden wollte, begann deshalb häufig juristisch das „Hauen und Stechen“ rund um die Frage, ob vielleicht ein Verstoß gegen das strenge Schriftformgebot eine Kündigungsmöglichkeit eröffnet.

Mit seiner aktuellen Entscheidung hat der BGH, Urteil vom 27.9.2017 – XII ZR 114/16, nun an und für sich allen Versuchen Schriftformverstöße über Klauseln zu heilen, eine grundsätzliche Abrede erteilt. § 550 BGB ist zwingendes Recht und steht nicht zur Disposition der Mietvertragsparteien, weshalb jedes Hilfskonstrukt über eine Schriftformheilungsklausel mit der gesetzlichen Regelung unvereinbar und daher unwirksam sei.

Soweit so gut, denn schließlich ist der Grundidee hinter § 550 BGB durchaus zuzustimmen. Denn geschützt wird streng genommen durch die Vorschrift nicht Vermieter oder Mieter, sondern vor allem ein potentieller Erwerber, der in die Vermieterposition eintritt oder Nachmieter, der den Vertrag zu den aktuell geltenden Bedingungen übernehmen will. Denn diese beiden möglicherweise zukünftigen Mietvertragspartner sollen durch die einheitliche Urkunde des Mietvertrags alle wesentlichen Bedingungen leicht erfassen können.

Fast schon Lehrbuchhaft gibt der BGH deshalb eine klare Handlungsanweisung, wie wirksame Nachträge erfolgen müssen:

„Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 S. 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll.“

Gut, nun wissen wir wie nachträgliche Änderungen wesentlicher Vertragsbestandteile erfolgen müssen und das alles Recken und Strecken nach Heilungsmöglichkeiten über entsprechende Schriftformklauseln unwirksam sind.

Doch sollte man nun in Zukunft auf diese Klauseln im Vertrag generell verzichten?

Unserer Ansicht nach Nein, denn der Bundesgerichtshof hat zumindest einem Rettungsanker dem Vertragspartner zugeworfen, der gerne am bestehenden Mietvertrag festhalten will: Denn die grundsätzliche Möglichkeit zur Kündigung unter Berufung auf einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis verstößt jedenfalls dann gegen Treu und Glauben, wenn die sich auf den Verstoß berufende Mietvertragspartei bei genauerer Betrachtung der Vereinbarung, die den Verstoß ausgelöst haben soll, die eigentliche mit dem Vorteil ist.

Als Beispiel: Während der Laufzeit eines 20-jährigen Mietvertrags kommt der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und Vermieter und Mieter vereinbaren deshalb miteinander, dass die Miete für einen Monat entfällt und anschließend um 10 % gesenkt wird. Dies wird nicht schriftlich vereinbart. Beruft sich später der Mieter auf diesen Umstand um vor dem Hintergrund eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag zu kündigen, so ist ihm dies aufgrund der dargestellten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufgrund eines Verstoßes gegen Treu und Glauben nicht möglich.

Sie sehen, gerade das gewerbliche Mietrecht ist bisweilen komplex und nicht leicht zu verstehen und da hier mitunter über erhebliche Werte gestritten wird, lohnt sich die anwaltliche Beratung auf jeden Fall.

In unserer Kanzlei steht Ihnen hierfür gerne Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Dr. Boris Mattes zur Verfügung. Wir beraten und vertreten Sie in der gesamten Region Oberschwaben und Bodensee an unseren drei Standorten in Ravensburg; – Wangen; – Isny.