Der BGH hat mit Urteil vom 15.03.2024 (V ZR 115/22) entschieden, dass ein Immobiliengeschäft, bei dem die Parteien in der Urkunde „schwarz“ einen niedrigeren Kaufpreis angegeben haben, als tatsächlich vereinbart, um weniger Steuern abführen zu müssen, nicht automatisch unwirksam ist. Damit bestätigt der BGH die bisherige Rechtslage.
Zwar ist ein Kaufvertrag, bei dem der falsche Kaufpreis beurkundet worden ist, nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB zunächst formunwirksam. S. 2 der vorgenannten Norm lautet aber: „Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.“ Insofern wird durch den tatsächlichen Vollzug des Immobiliengeschäfts der Formmangel wieder geheilt. Das schützt natürlich nicht vor den sonstigen Konsequenzen einer Steuerhinterziehung, aber der Immobilienkauf ist damit nicht rückabzuwickeln. Anders ist es nur, wenn die Steuerhinterziehung hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist – dann gibt es keine Gnade.
Der BGH hat damit seine Rechtsprechung nicht geändert. Das Urteil ist aber deshalb von Bedeutung, weil das Gericht zur Durchsetzung des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes andere Verträge mit Schwarzgeldabreden („ohne Rechnung/Steuern“) rigoros für unwirksam erklärt hat. Ganz klar ist die Rechtslage damit aber nicht: Den Kaufpreis für Immobilien darf man bereits seit über einem Jahr nicht mehr bar leisten; der entschiedene Fall beurteilte sich noch nach altem Recht. Was passiert also nach neuem Recht bei einer erheblichen „schwarzen“ Barzahlung? Insofern gilt: Finger weg von solchen Tricksereien!
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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