Je kleiner eine Wohnungseigentümergemeinschaft, desto größer der Streit?

So oder so ähnlich könnte man die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22 überschreiben.

Denn in dem Fall bildete eine Wohnungseigentümergemeinschaft sich aus den Parteien zweier Doppelhaushälften.

Beide hatten ein Sondernutzungsrecht an dem – an die jeweilige Haushälfte sich anschließenden – Gartenteil. Und genau hierüber entzündete sich der Streit. Denn entgegen der weitläufigen Annahme „man könne mit seinem Sondernutzungsrecht alles machen“, ist rechtlich betrachtet dem nicht so.

Denn das Sondernutzungsrecht umfasst nur die übliche Nutzung, nicht aber grundlegende Umgestaltungen und um eine solche ging hier, denn einer der beiden wollte in den eigenen Gartenanteil gerne einen Swimmingpool bauen. Dies ist aber eine so tiefgreifende Umgestaltung des Gartens, sodass die geplante Maßnahme als bauliche Veränderungen rechtlich zu qualifizieren ist.

Bauliche Veränderungen müssen aber grundsätzlich gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden.

Einen solchen Beschluss der beiden Wohnungseigentümer gab es in dieser Sache aber nicht und auch in der Gemeinschaftsordnung war das Beschlusserfordernis für das Sondernutzungsrecht an dem Gartenanteil auch nicht abbedungen nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Selbst eine konkludente also stillschweigende, abweichende Vereinbarung für bauliche Veränderungen prüfte der BGH, etwa weil auch der andere Miteigentümer schon ähnliche bauliche Veränderungen vorgenommen haben könnte (die der andere akzeptierte).

Zwar mag es durchaus sein, dass der Bauwillige einen Anspruch auf Zustimmung zu der geplanten baulichen Veränderung nach § 2 Abs. 3 WEG hat, denn jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle anderen Wohnungseigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden (oder deren Rechte beeinträchtigt werden, einverstanden sind).

Aber dennoch muss der Gestattungsanspruch durch Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst werden (und wenn dieser abgelehnt wird, ggf. angefochten bzw. Beschlussersetzungsklage erhoben werden).

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Dr. Mattes
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