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Finanzgericht darf vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude nicht ohne Weiteres ersetzen

Häufig ist zwischen der Finanzverwaltung und dem Steuerpflichtigen die Aufteilung des Kaufpreises für eine vermietete Immobilie auf das Gebäude sowie den Grund und Boden für die Zwecke der Bemessung der Absetzung für Abnutzung (AfA) streitig.

Diesbezüglich gibt es eine Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF), auf welche sowohl die Verwaltung als auch die Finanzgerichte gerne zurückgreifen. Nunmehr hat jedoch der Bundesfinanzhof (BFH) ein Urteil zugunsten der Steuerpflichtigen gegen die Verwendung dieser Arbeitshilfe gesprochen (Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19).

Sofern in einem notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des anteiligen Werts auf das Grundstück und die Immobilie zwischen den Vertragsparteien vereinbart wird, ist diese Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zulegen. Auch wenn dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung für ihn positive Auswirkungen haben kann, rechtfertigt dies nach Auffassung des BFH grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung.

Nur wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs gegeben sind, bindet die Vereinbarung der Vertragsparteien über die Einzelpreise für Grundstück und Wohnung die Finanzverwaltung nicht. Nach Auffassung des BFH ist eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude lediglich dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Wenn ein Finanzgericht zu der Auffassung kommt, dass eine vereinbarte Kaufpreisaufteilung wegen der eben genannten Grundsätze nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann, darf es nicht auf die Arbeitshilfe des BMF zurückgreifen. Nach Auffassung des BFH gewährleistet diese Arbeitshilfe für die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach dem realen Verkehrswert von Grund und Gebäude nicht.

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