In den meisten deutschen Bundesländern ist landesrechtlich das Instrument der Baulast, einer öffentlich-rechtlichen unwiderruflichen Verpflichtung eines Grundstückseigentümers für ihn und seinen Nachfolger, verankert. Die Baulast wird im Baulastenverzeichnis einer Gemeinde eingetragen und hat nichts mit dem Grundbuch zu tun. Im Grundbuch, unter Abteilung II, finden sich hingegen zivilrechtliche Belastungen, z.B. in Form von Grunddienstbarkeiten. Diese haben wiederum ihre bundesgesetzliche Grundlage im BGB.
Bei Grundstücksgeschäften die in irgendeiner Form die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks bedingen, sei es z.B. bei Leitungsrechten, ist in doppelter Hinsicht auf eine Absicherung zu achten: Zunächst einmal muss auch schon in Hinblick auf eine möglicherweise begehrte Baugenehmigung die öffentlich-rechtliche Seite geprüft und Anforderungen gegebenenfalls mit Abgabe einer Baulasterklärung entsprochen werden. Darauf darf man sich aber alleine nicht verlassen, denn die Baulast entfaltet in der Regel keine direkten Wirkungen auf das zivilrechtliche Verhältnis zwischen den Beteiligten.
Das OLG Rostock (Beschl. v. 28.10.2025 – 3 U 42/20) hat in einer Entscheidung allerdings kürzlich erst wieder betont, dass über die Baulast doch eine mittelbare Verpflichtung bestehe. Es ging darum, dass ein Käufer ein Grundstück erworben hatte, dessen Leitungen allerdings über das Nachbargrundstück zum öffentlichen Anschluss führten. Eine Baulast war zwar eingetragen, eine Grunddienstbarkeit in Form des Leitungsrechts gab es nicht. Der Käufer hielt das Grundstück daher für mangelhaft und forderte Schadensersatz. Das Gericht führte dazu aus, dass zwar der eine Nachbar das entsprechende Recht zur Leitungsführung gegen den anderen Nachbarn nicht unmittelbar auf direktem zivilrechtlichen wegen durchsetzen könne, doch mittelbar über das Einschreiten der Baurechtsbehörde. Das Gericht warf daher die Frage auf, ob man in einem solchen Fall wirklich von einer fehlenden Erschließung und in der Folge von einem Mangel des Grundstücks sprechen könne. Die Frage wurde zunächst nicht endgültig beantwortet, da das Gericht am Ende jedenfalls davon ausging, dass der Verkäufer nicht arglistig gehandelt habe (Das Grundstück war – wie üblich – unter Vereinbarung eines Haftungsausschlusses verkauft worden.). Im Weiteren Verlauf betonte das Gericht aber, dass es bei dieser Sachlage nicht von einem Mangel ausgehe.
Bemerkenswert ist folgende Passage aus der Entscheidung: „Selbst Juristen ist die Unterscheidung zwischen Baulast und dinglicher Grunddienstbarkeit und deren rechtlichen Folgen nicht immer vollends präsent, was dem Senat aus einer Vielzahl von Prozessen mit derartigem Problem bekannt ist.“
Kurz und gut: Es ist zur Vermeidung von komplizierten Streitigkeiten mit unklarem Ausgang dringend anzuraten, stets doppelt in Form der Baulast und der Grunddienstbarkeit zu denken und beide Optionen auf deren Notwendigkeit beim aktuellen Immobiliengeschäfte zu überprüfen. Dazu ist die Inanspruchnahme eines spezialisierten Rechtsanwaltes zu empfehlen, wie letztlich auch das Gericht feststellt. Nachträglich sind Fehler beim Vertragsschluss schwer zu korrigieren.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter der Universität Hamburg
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