Ob und unter welchen Bedingungen eine „Schlüsselfertigkeitsklausel“ Lücken füllend sein kann, ist Einzelfall abhängig zu prüfen. Mit dieser Problematik hatte sich das OLG Braunschweig in einer Entscheidung vom 16.01.2020 (Az.: 8 U 2/17) zu befassen.
Es ging um Folgendes: Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung einer Wohnanlage. Nach der Baubeschreibung sollen Bodenbeläge in Wohnräumen und Fluren nicht zu der vom Auftragnehmer geschuldeten Leistung gehören. In der Abnahmesituation wendet der Auftraggeber ein, die Leistung sei mangelhaft, weil in den Wohnräumen und Fluren keine Bodenbeläge verlegt worden sei. Die Wohnanlage sei deshalb nicht „schlüsselfertig“ errichtet worden.
Die Entscheidung: Das OLG gelangt zu der Bewertung, dass die Leistung des Auftragnehmers nicht mangelbehaftet sei. Der Einwand des Auftraggebers, die vom Auftragnehmer erbrachten Leistungen seien nicht abnahmefähig, weil keine schlüsselfertige Leistung (in Bezug auf die Bodenbeläge) vorliege, sei nicht haltbar. Nach Auffassung des OLG stellt der Begriff „schlüsselfertig“ zwar eine Pauschalierung des Leistungsinhaltes dar. Dieser Pauschalierung gehe aber eine konkrete Leistungsbeschreibung im Zweifel vor. Lediglich insoweit, wie diese sich als lückenhaft erweise, könne die Leistungsbeschreibung durch die Pauschalangabe „schlüsselfertig“ ergänzt werden. Eine solche Lücke sei im gegebenen Fall, nachdem explizit Leistungen herausgenommen wurden, nicht anzunehmen.
Anmerkung: Die Verwendung von Schlüsselfertigkeit ist nach Auffassung des BGH grundsätzlich nicht AGB-widrig. Schlüsselfertig bedeutet, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Bauvorhabens sofort mit dem Einzug beginnen kann, ohne dass weitere Bauleistungen auszuführen sind. Dies entspricht einer funktionalen Leistungsbeschreibung. Ist aber eine Teilleistung (detaillierter) gefasst, geht diese im Zweifel dem funktionalen Leistungsziel vor. Es gilt der Grundsatz: „speziell vor allgemein“.
Quellenhinweis: IBR 2024, 6
Rechtsanwalt Walther Glaser
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