Mit der Frage von Hinweispflichten eines Auftragnehmers hatte sich das OLG Dresden in einer Entscheidung vom 07.12.2021 (Az.: 6 U 1716/21) zu befassen.
Die Fallkonstellation: Der Unternehmer (AN) bot dem Auftraggeber Leistungen für den Abriss eines Bestandsgebäudes und für die Errichtung eines Ferienhauses an. Nach dem Angebot sollte der Unternehmer auch ein Vorgespräch mit der Baurechtsbehörde führen sowie die Bauantragstellung übernehmen; um schließlich mit erteilter Baugenehmigung die Maßnahmen durchführen. Zunächst beauftragt wurde lediglich das Vorgespräch, in dem die Baurechtsbehörde mitteilte, dass eine Genehmigung aus Rechtsgründen nicht erteilt werden könne.
Im Späteren übertrug der Bauherr dem AN den Abriss des Bestandsgebäudes sowie die Neuerrichtung des Ferienhauses. Dies erfolgte: Der Auftraggeber nahm die erbrachten Leistungen ab. Zu einem späteren Zeitpunkt untersagte die Gemeinde die Nutzung des Gebäudes. Erst jetzt beauftragte der Bauherr den AN mit der Stellung eines Baugesuches, das abgelehnt wurde; dies letztlich rechtskräftig.
Der Auftraggeber/Bauherr klagt daraufhin auf Feststellung, dass der AN ihm sämtliche Schäden zu ersetzen habe, die aus der Realisierung des Ferienhauses ohne Baugenehmigung resultieren. Er, so die Argumentation des Bauherrn, sei von einer Genehmigungsfreiheit ausgegangen, zumal der Neubau das Bestandsgebäude nur ersetzen sollte. Pflichtwidrig habe dieser nicht auf das Erfordernis einer Baugenehmigung hingewiesen.
Die Entscheidung: Die Klage blieb erfolglos. Für den Schadensersatzanspruch ist nach Auffassung des OLG keine Rechtsgrundlage ersichtlich. Denn nach den Feststellungen des Gerichtes wusste der Auftraggeber vor Erteilung des Auftrages zum Neubau, dass eine Baugenehmigung erforderlich ist. Angesichts dieser Kenntnis war es nicht erforderlich, dass der AN vor Errichtung (nochmals) auf die baurechtliche Genehmigungspflicht hinwies. Verständigen sich die Parteien trotz Kenntnis der Illegalität eines Vorhabens für die Errichtung eines Schwarzbaus, kann der Auftraggeber diesen Umstand gegenüber dem AN nicht als Mangel einwenden. Die fehlende Genehmigungsfähigkeit war aus Sicht des Gerichtes Teil der vereinbarten Beschaffenheit, die Einhaltung der entsprechenden Bauvorschriften war vertraglich abbedungen. Fazit: Der Bauherr erhielt, was er beauftragte: Einen Schwarzbau.
Anmerkung: In der Regel sind die Fälle im Zusammenhang mit der Risikoverteilung für eine Baugenehmigung diffiziler; insbesondere, wenn der Auftragnehmer planerisch mitwirkt. Es gilt dieses Risiko im Rahmen vertraglicher Absprachen festzulegen
Quellenhinweis IBR 2022, 621
Rechtsanwalt Walther Glaser
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