Mit dieser ungewöhnlichen Thematik hatte sich der VGH Baden-Württemberg mit Urteil vom 19.03.2026 zu befassen. Soweit ersichtlich ist diese Entscheidung, mit der der Unterzeichner selbst befasst war, bisher die erste obergerichtliche Entscheidung zu dieser Thematik.
Der zugrunde liegende Sachverhalt: Der Bauherr ist Eigentümer eines im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 Abs. 1 BauGB) gelegenen Grundstückes. Auf diesem befindet sich ein historisch als „Schmiede“ genutztes Gebäude, das aufgrund baulicher Erweiterungen auch zuletzt zwei Wohneinheiten beinhaltet. Das Gebäude wurde bis 1990 von dem Bauherrn und seiner Familie eigengenutzt.
Im Jahr 1990 wurde dem Bauherrn eine Baugenehmigung als Ersatzhaus nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB erteilt, verbunden mit der Auflage, das Altgebäude nach Bezug abzubrechen. Eine Besonderheit der Baugenehmigung mithin bestand darin, dass dem Bauherrn gestattet worden war, das Ersatzgebäude neben dem (abzubrechenden) Bestandsgebäude zu errichten.
In der Folge wurde die alte Schmiede indes nicht abgerissen, sondern nach einem Brandschaden instandgesetzt und der Gemeinde im Wege des Erbbaurechtes zur Nutzung als Museum/Lager überlassen. Zeitgleich wurde die Abbruchauflage gegenüber der Gemeinde aufgehoben.
Im Jahr 2020 beantragte der Bauherr einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Einfamilienhauses nach Teilabbruch auf dem vorhandenen Kellergeschoss des Bestandsgebäudes. Die Baurechtsbehörde lehnte den Antrag mit Hinweis auf die erfolgte Inanspruchnahme der Ersatzbau-Privilegierung ab. Das Regierungspräsidium bestätigte im Widerspruchsverfahren die Auffassung der Baurechtsbehörde.
Vor dem Verwaltungsgericht obsiegte der gegen die Ablehnung klagende Bauherr.
Die Entscheidung des VGH: Das Obergericht verneint eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB. Aus Sicht des Senates sei das Bestandsgebäude nicht (mehr) als Wohngebäude zu qualifizieren. Hinzu komme, dass eine erforderliche Eigennutzung zeitlich nicht mehr hinreichend an die beabsichtigte Neuerrichtung anknüpfte; vielmehr über Jahrzehnte keine eigengenutzte Wohnnutzung mehr stattgefunden habe. Der von der Norm bezweckte Schutz desjenigen, der längere Zeit unzumutbare Wohnverhältnisse hinnehme, sei bei einer solchen Konstellation nicht (mehr) gegeben. Zugleich stellt der VGH klar, dass die erstmalige Inanspruchnahme des Privilegierungstatbestandes durch die 1990 erteilte Genehmigung den „Verbrauch“ der Teilprivilegierung bewirkt habe mit der Konsequenz, dass für dasselbe Bestandsgebäude kein weiteres Ersatzgebäude mehr zugelassen werden könne. Im konkreten Fall sei ein erneuter Rückgriff zudem treuwidrig.
Anmerkung: Für die von unserer Kanzlei in diesem Verfahren (erfolgreich) vertretene Baurechtsbehörde, wie vor Baurechtsbehörde insgesamt, ist die Entscheidung von nicht geringem Erkenntniswert in Bezug auf zukünftige Vergleichsfälle. Die Entscheidung postuliert verbindlich, dass die Ersatzbauprivilegierung des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Bestandsgebäude nur einmal „verbraucht“ werden kann. Dies gilt auch dann, wenn – wie in diesem Sonderfall – der erste Ersatzbau nicht an der gleichen Stelle steht. Auch muss die Eigennutzung noch zeitlich in einem nachvollziehbaren Zusammenhang mit dem Neubauvorhaben stehen.
Es gilt die Empfehlung, dass, wer Ersatzbauten im Außenbereich plant, dies frühzeitig mit der zuständigen Baurechtsbehörde abstimmen sollte, um spätere Berufungen auf einen Bestandsschutz bzw. eine Privilegierung nicht zu verlieren.
Quellenhinweis: IBR 2026, 311
Walther Glaser
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