Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 7. Mai 2026 (Az. 5 S 1790/25) eine Baugenehmigung für ein bereits errichtetes Mehrfamilienhaus aufgehoben. Die Entscheidung stärkt den Nachbarschutz im Abstandsflächenrecht. Sie zeigt zugleich, dass historische Bebauungsstrukturen geringere Grenzabstände rechtfertigen können. Dies gilt jedoch nicht automatisch für sämtliche Gebäudeteile und Grundstücksgrenzen.
Neubau in einer historischen Altstadt
Der Rechtsstreit betraf ein Mehrfamilienhaus in einem historischen Altstadtkern. Das Gebäude war größer als sein historischer Vorgängerbau und bereits errichtet worden. Unmittelbar angrenzend lagen zwei Grundstücke des Klägers. Auf dem nördlichen Grundstück befand sich ein Wohn- und Geschäftsgebäude aus dem 18. Jahrhundert, die ehemalige Stadt-Apotheke. Das östlich gelegene Grundstück war unbebaut und wies ein starkes Gefälle auf.
Die Bebauung entlang des Marktplatzes war historisch gewachsen. Viele Gebäude standen unmittelbar an der Grundstücksgrenze oder hielten nur einen sehr geringen Abstand ein. Typisch waren schmale Zwischenräume zwischen den Gebäuden, sogenannte Traufgassen.
Das genehmigte Mehrfamilienhaus umfasste drei Vollgeschosse. Auf seiner Rückseite waren mehrere große Balkone vorgesehen. Der Hauptbaukörper und die Balkone hielten die grundsätzlich erforderlichen Abstände zu den Nachbargrundstücken teilweise deutlich nicht ein. Der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke wandte sich deshalb gegen die Baugenehmigung. Er beanstandete insbesondere die Verschattung seiner Grundstücke und die Unterschreitung der vorgeschriebenen Abstandsflächen.
Verwaltungsgericht wies die Nachbarklage zunächst ab
Das Verwaltungsgericht Karlsruhe wies die Klage in erster Instanz ab. Es hielt die geringeren Abstände zum nördlichen Nachbargrundstück wegen des historischen Straßenbildes für zulässig. Nach seiner Auffassung mussten die Interessen des Nachbarn hinter der Erhaltung der typischen Bebauungsstruktur zurücktreten.
Auch die geringeren Abstände zum östlichen Grundstück hielt das Verwaltungsgericht für vertretbar. Es verwies unter anderem auf das starke Gefälle, die eingeschränkte Bebaubarkeit und die bereits durch den früheren Gebäudebestand bestehende Verschattung. Das Vorhaben verletzte nach Auffassung des Verwaltungsgerichts außerdem nicht das allgemeine Gebot der Rücksichtnahme.
Der Kläger legte gegen dieses Urteil Berufung ein. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg gab ihm Recht. Der VGH änderte das erstinstanzliche Urteil und hob die Baugenehmigung vollständig auf. Eine Revision ließ er nicht zu.
Historisches Straßenbild kann geringere Abstände rechtfertigen
Der VGH unterschied stringent zwischen den einzelnen Grundstücksgrenzen und Gebäudeteilen. Für den seitlichen Abstand des Hauptgebäudes zum nördlichen Grundstück hielt er die geringe Distanz für zulässig. Das historische Straßenbild war dort von Grenzbebauung und schmalen Traufgassen geprägt. Ein Gebäude mit den regulären Abständen hätte diese gewachsene Struktur gestört.
Der VGH stellte dabei klar, dass die betreffende Ausnahmevorschrift der Landesbauordnung allein die Tiefe der Abstandsfläche regelt. Sie entscheidet nicht darüber, welche Höhe, Länge oder sonstige Größe ein Gebäude haben darf. Diese Fragen richten sich grundsätzlich nach dem Bauplanungsrecht. Die Zulässigkeit des Bauvolumens darf daher nicht in die Prüfung der Abstandsflächenregelung hineingezogen werden.
Für den Nachbarschutz im Abstandsflächenrecht bedeutet dies: Ein historisches Straßenbild kann einen geringeren Grenzabstand rechtfertigen. Daraus folgt aber keine umfassende Genehmigung für jede beliebige Gebäudegestaltung. Höhe, Länge und überbaute Fläche müssen eigenständig geprüft werden.
Abstandsverstoß zum rückwärtigen Grundstück
Anders bewertete der VGH den Abstand zum östlichen Grundstück. Der Hauptbaukörper hielt dort nur einen Abstand von mindestens 3,26 Metern ein. Erforderlich waren nach den Feststellungen des VGH 4,90 Meter. Das historische Straßenbild konnte diese Unterschreitung nicht rechtfertigen. Die rückwärtige Gebäudeseite war vom Marktplatz und von der angrenzenden Gasse aus nicht wahrnehmbar.
Auch die historische Stadtmauer führte zu keinem anderen Ergebnis. Der Neubau setzte zwar auf dieser Mauer auf. Er ragte jedoch in den oberen Geschossen rund 70 Zentimeter über sie hinaus. Die örtlichen Verhältnisse erforderten daher gerade nicht die konkret genehmigte Ausführung.
Der VGH sah durch die geringere Abstandsfläche erhebliche nachbarliche Belange beeinträchtigt. Das starke Gefälle des östlichen Grundstücks verringerte dessen Schutzwürdigkeit nicht. Nach Auffassung des VGH wirkte sich die tiefere Lage sogar nachteilig aus, weil eine Verschattung dadurch stärker ins Gewicht fallen konnte.
Entscheidend war außerdem, dass das Grundstück trotz seines Gefälles sinnvoll genutzt werden konnte. Eine Bebauung war dafür nicht erforderlich. Auch eine gärtnerische Nutzung oder eine Nutzung zu Freizeitzwecken genügte. Der VGH bestätigte aufgrund seines Ortstermins, dass solche Nutzungen auf dem Grundstück tatsächlich möglich waren. Der Eigentümer musste sich auch nicht darauf verweisen lassen, nur weiter entfernt liegende Teile seines großen Grundstücks zu nutzen.
Der historische Vorgängerbau begründete ebenfalls keinen Anspruch auf einen vergleichbaren Neubau. Bei einem Neubau muss die baurechtliche Zulässigkeit erneut geprüft werden. Ein möglicherweise geschützter Altbestand erlaubt es nicht ohne Weiteres, an gleicher Stelle ein größeres Gebäude mit denselben oder stärkeren Auswirkungen auf das Nachbargrundstück zu errichten
Balkone müssen gesondert geprüft werden
Besondere Bedeutung hat das Urteil für Balkone und andere hervortretende Gebäudeteile. Der VGH prüfte die fünf genehmigten Balkone unabhängig vom Hauptgebäude. Da sie jeweils zwei Meter aus der Fassade hervortraten, fielen sie nicht unter die gesetzliche Begünstigung für kleinere Vorbauten. Sie mussten deshalb eigene Abstandsflächen einhalten.
Mehrere Balkone unterschritten den erforderlichen Abstand zum nördlichen Grundstück. Alle fünf Balkone verstießen außerdem gegen die Abstandsvorgaben zum östlichen Grundstück. Teilweise betrug der Abstand zur östlichen Grenze nur etwa 1,30 Meter.
Das historische Straßenbild half den Bauherren auch hier nicht. Die Balkone befanden sich an der straßenabgewandten Rückseite und waren vom öffentlichen Straßenraum nicht sichtbar. Ihre Errichtung mit verringerten Abständen war für die Erhaltung des historischen Erscheinungsbildes daher nicht erforderlich.
Der VGH betonte zugleich die Reichweite des Nachbarschutzes im Abstandsflächenrecht. Nachbarn können grundsätzlich die vollständige Einhaltung der vorgeschriebenen Abstände verlangen. Auch eine geringfügige Unterschreitung kann erhebliche nachbarliche Belange beeinträchtigen. Ausnahmen kommen nur in besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Situationen in Betracht.
Kein zusätzlicher Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot
Obwohl der VGH die Baugenehmigung wegen der Abstandsverstöße aufhob, sah er keinen zusätzlichen Verstoß gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Das dreigeschossige Gebäude fügte sich nach seiner Einschätzung hinsichtlich seiner Höhe und Geschosszahl in die nähere Umgebung ein.
Dabei berücksichtigte der VGH die stark verdichtete historische Innenstadtlage. In einem solchen Umfeld müssen Eigentümer in größerem Umfang mit naher Bebauung, Verschattung und gegenseitigen Einblicken rechnen. Das Nachbargebäude trug durch seine eigene grenznahe Bauweise ebenfalls zur engen Situation bei. Die zusätzliche Verschattung erreichte nach den konkreten Umständen kein unzumutbares Maß.
Der VGH stellte jedoch klar, dass die Anwendung einer Ausnahme von den üblichen Abstandsflächen nicht automatisch bedeutet, dass auch das Rücksichtnahmegebot eingehalten ist. Beide Fragen müssen getrennt geprüft werden. Gerade wenn das Gesetz wegen eines historischen Straßenbildes geringere Abstände erlaubt, entfällt eine sonst möglicherweise bestehende Vermutung für die Rücksichtnahme.
Fazit: Hohe Bedeutung für Bauherren und Nachbarn
Das Urteil stärkt den Nachbarschutz im Abstandsflächenrecht und verlangt eine genaue Betrachtung jedes Gebäudeteils. Eine historisch enge Bebauung kann geringere Abstände rechtfertigen. Diese Ausnahme gilt jedoch nur, soweit das Straßenbild oder besondere örtliche Verhältnisse die konkrete Unterschreitung tatsächlich erfordern.
Bauherren sollten deshalb nicht darauf vertrauen, dass eine frühere Bebauung oder die Lage in einer Altstadt sämtliche Abstandsverstöße abdeckt. Besonders Balkone, Anbauten und rückwärtige Gebäudeteile müssen gesondert geprüft werden. Auch ein großes, unbebautes oder stark geneigtes Nachbargrundstück kann den vollen Schutz der Abstandsvorschriften genießen, wenn es sinnvoll als Garten oder zu Freizeitzwecken genutzt werden kann.
Für Nachbarn zeigt die Entscheidung, dass eine Baugenehmigung erfolgreich angegriffen werden kann, wenn geschützte Abstandsflächen unterschritten werden. Dabei kommt es nicht nur auf das Hauptgebäude an. Auch einzelne Vorbauten können einen eigenständigen Rechtsverstoß begründen.
Das vollständige Urteil des Verwaltungsgerichtshofs finden Sie bei
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Raphael Beck
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