Die Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) sind im Mietrecht ein Quell fortlaufender Streitigkeiten.
Mieter sind regelmäßig erschrocken über hohe Nachzahlungen, wollen die zugrunde liegenden Belege prüfen oder können die aufgeführten Positionen nicht nachvollziehen.
Vermieter hingegen haben häufig aus dem eigenen Geldbeutel die Kosten vorfinanziert, wollen deshalb einen schnellen Ausgleich berechneter Rückstände und können oftmals nicht nachvollziehen, mit welchem Argument Mieter Nachzahlungen verweigern.
Kurz um: Hier treffen bisweilen Welten aufeinander.
Was aber passiert, wenn keine Betriebskostenabrechnung erstellt wird?
Muss ein Vermieter denn eine Abrechnung erteilen?
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Kommt der Vermieter dem nicht (fristgerecht) nach, kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen zurückverlangen, sofern die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Erstellt ein Vermieter auf diesen Druck hin doch noch die Betriebskostenabrechnung, kann er bei Versäumnis der Abrechnungsfrist zwar keine Nachzahlungen mehr verlangen, zumindest aber die Vorauszahlungen behalten, sofern sich kein Guthaben der Mieter ergibt. Dieses wäre ansonsten auszukehren.
War die Abrechnungsfrist für vergangene Abrechnungsperioden bei einem zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis hingegen schon während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen, so kann der Mieter grundsätzlich keine Rückzahlung seiner geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Denn nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter insoweit nicht schutzbedürftig, weil er selbst es versäumt hatte während des noch laufenden Mietverhältnisses von der Möglichkeit seines Zurückbehaltungsrechts Gebrauch zu machen und Druck auf den Mieter zur Erteilung der Abrechnung auszuüben.
Besteht das Mietverhältnis hingegen noch fort, kann der Mieter seine Vorauszahlungen nicht einfach zurückverlangen. Ihm steht vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen zu. Diese Möglichkeit gemäß § 273 Abs. 1 BGB hat er bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters über die Betriebskostenvorauszahlungen.
Haben auch Sie Fragen zum Mietrecht, so können Sie sich in unserer Kanzlei gerne an Rechtsanwalt Dr. Mattes verwenden, unserem Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.
