Grundsätzlich kann ein bestimmter Zustand ausdrücklich zwischen den Vertragspartner vereinbart werden. Dies ist z.B. immer dann sinnvoll, wenn der Mieter auf einen bestimmter Zustand angewiesen ist oder besonderen Wert legt (Barrierefreiheit).
Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung (wie häufig bei Standardmietverträgen), so kommt es für die geschuldete Ausstattung in erster Linie auf den Vertragszweck an (z.B. geeignet als Wohnraum), zum anderen aber auch auf das (für den anderen Teil erkennbaren) Parteiinteresse und die Verkehrssitte (Zustand von mittlerer Art und Güte, Mindeststandard der bei Errichtung des Mietobjekts gültigen technischen / DIN-Normen) sowie dem Mieter bekannten Alter und Zustand des Objektes an.
Mindeststandards, die (auch im nicht modernisierten Altbau) erwartet werden können sind:
- Strom- und Wasseranschluss,
- zeitgemäßes Wohnen unter Einsatz der zur Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte (ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger nutzbar),
- Ablauf und Toilette (Badezimmer mit Stromversorgung, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht),
- ausreichende Wärme- und Schallschutz.
Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung kann vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat.
Für fest verbundene Einbauten geltend als Bestandteile der Mietsache in der Regel dieselben Pflichten.
Grundsätzlich besteht aus Vermietersicht nur ein Modernisierungsrecht aber keine Modernisierungspflicht (§§ 555b, 578 Abs. 2). Werden aber bauliche Veränderungen oder Modernisierungen vorgenommen, ist der dann zum jeweiligen Zeitpunkt einzuhaltende Standard als einzuhalten.
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