Auf alle Bauverträge, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen worden sind und noch werden, findet das neue Baurecht des BGB Anwendung. Durch die Baurechtsreform sind zahlreiche Änderung in das BGB eingebracht worden, von denen unter anderem auch die Verbraucher profitieren sollen.
So hat der Bauunternehmer z.B. den Verbraucher im Rahmen des neu geschaffenen Verbraucherbauvertrags (Achtung! Es ist gar nicht so einfach zu ersehen, ob Ihr Bauvorhaben den Vorschriften des Verbraucherbauvertrags unterfällt; erfasst sind nach § 650i Abs. 1 BGB nämlich nur Neubauten oder erheblichen Umbaumaßnahmen; das Sie Verbraucher sind, reicht alleine nicht.) neben der neuen Möglichkeit zum Widerruf des Vertrags (§ 650l, Art. 249 Abs. 3 EGBGB) nach § 650j BGB, Art. 249 Abs. 2 EGBGB dem Verbraucher eine detaillierte Baubeschreibung zu übergeben, falls nicht der Verbraucher bzw. sein anderweitig Beauftragter die Planung übernimmt.
In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:
1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.
Die Baubeschreibung hat darüber hinaus auch verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.
Diese Vorgaben finden vor allem auf den „Hausbau aus einer Hand“ Anwendung. Wenn Sie also den Bau Ihres Eigenheims planen, dann bestehen Sie darauf, dass man Ihnen eine genaue Baubeschreibung übergibt. Das zahlt sich aus, denn der neue § 650k BGB bestimmt:
(1) Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden Inhalt des Vertrags, es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
(2) Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.
(3) Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.
Fazit: Was der Bauunternehmer dem Verbraucher auch nur vorvertraglich vollmundig verspricht, muss er hinterher auf Gedeih und Verderb einhalten – so die Intention des Gesetzgebers. Abzuwarten bleibt, wie sich die Rechtsprechung zu diesen neuen gesetzlichen Vorgaben entwickelt.
Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt
Tätigkeitsschwerpunkte:
privates & öffentliches Baurecht,
Verwaltungsrecht, Nachbarrecht
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