Haftet der Sondereigentümer für Schäden?

Haftet ein vermietender Eigentümer für Beschädigungen im (Sonder-)Eigentum anderer, wenn die Ursache – wie zum Beispiel ein unkontrollierter Wasseraustritt – aus seinem Sondereigentum stammt?


Pauschal bejahen lässt sich das im Wohnungseigentumsrecht nicht: Diskutiert wird der sogenannte nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog. Dieser Anspruch ist verschuldensunabhängig und greift ein, wenn der vermietende Eigentümer als Störer anzusehen wäre.

Allein dass er Eigentümer und/oder Besitzer ist, reicht nicht dafür aus um Störer zu sein, sondern die Einwirkung muss von seinem Willen getragen sein. Wird das Sondereigentum oder Grundstück vom Eigentümer selbst genutzt, haftet er in der Regel, wenn er auf die Umstände, die zum Schaden geführt haben, Einfluss nehmen konnte. Die Haftung geht deshalb sehr weit.

Anders beurteilt der BGH dies nun für den Fall der Vermietung, wenn die Schadensursache allein auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Im konkret entschiedenen Fall ging es um einen Wasserrohrbruch aufgrund mangelnder Beheizung durch die Mieter bei sehr starkem Frost.
Ein Eigentümer haftet nur dann für Störungshandlungen seines Mieters, wenn er mittelbarer Handlungsstörer ist, etwa wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Der Eigentümer muss die Störung / Beeinträchtigung also kennen.

Der Beklagte ist auch kein Zustandsstörer, wenn die Störungshandlung allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist. Treffen eine Handlung des Mieters und nicht ordnungsgemäßes Sondereigentum des Eigentümers zusammen, ist eine anteilige Haftung möglich.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch scheidet aus, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt wird.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. Dezember 2020 – V ZR 193/19

Rechtsanwalt Dr. Mattes
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