Welche Kosten von der im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegbaren Gartenpflege erfasst sind, ist ein „Quell ewiger Freude“ und immer wieder Stoff für zum Teil heftig geführten Auseinandersetzungen im Mietrecht zwischen Vermieter und Mieter, selbst wenn es zum Teil nur um vergleichsweise geringe Kosten geht. Denn während der eine den regelmäßigen Rasenschnitt für angemessen hält, mag der andere vielleicht eher die hüfthohe Naturwiese. Selbiges lässt sich natürlich auf den regelmäßigen oder eben nicht regelmäßigen Rückschnitt von Sträuchern und Bäumen übertragen.
Stark umstritten war in Literatur und Rechtsprechung die Frage, inwieweit Kosten für das Fällen eines Baumes umlegbare Betriebskosten sind oder nicht.
Vor allem die führenden Kommentare im Mietrecht hatten insoweit immer argumentiert, dass die Kosten der Fällung eines alters-, krankheits- oder umweltbedingt abgängigen, das heißt allmählich absterbenden, Baums unter die Bestimmung des § 2 Nr. 10 BetrKV fallen, weil die Beseitigung eines solchen Baums zur ordnungsgemäßen Gartenpflege gehöre.
Dieser Auffassung hat sich der Bundesgerichtshof nun in einer aktuellen Entscheidung ausdrücklich angeschlossen.
„Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standfesten Baums zählen zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege.“
BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20
Dabei seien zum einen Bäume von dem Begriff der Pflanzen und Gehölze umfasst und auch der in der Betriebskostenverordnung gewählte Begriff der Erneuerung stehe einer notwendigen (isolierten) Beseitigung eines Baumes nicht entgegen. Denn das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen fällt jedenfalls unter den Begriff der Gartenpflege; zum anderen ersetze eine Erneuerung von Pflanzen regelmäßig die vorherige Entfernung von Bestandsgewächsen voraus.
Insoweit handelt es sich auch nicht um Kosten der Instandsetzung oder Instandhaltung, die regelmäßig nicht den umlagefähigen Betriebskosten unterfallen. Zwar könnte man durchaus denken, dass ein morscher Baum einen Mangel der Mietsache nämlich des Gartens darstellt. Dem hält der BGH allerdings entgegen, dass der Garten in der Regel aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung – sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist – in der Regel nicht verlangt werden kann. Besteht aber kein Anspruch auf eine bestimmte Bepflanzung, kann ein morscher Baum deshalb denklogisch keinen Mangel (des Gartens als solchen) darstellen.
Die Beseitigung eines morschen Baums kann aufgrund der Verkehrssicherungspflicht geboten sein. Allerdings sind die Verkehrssicherungspflicht und damit einhergehende Kosten grundsätzlich umlagefähig als Betriebskosten und sogar die Verkehrssicherungspflicht als solche auf den Mieter insgesamt umlegbar, weshalb sich auch aus diesem Gesichtspunkt nichts anderes ergibt.
Und auch die Streitfrage, ob Baumfällkosten unter den Begriff der laufenden Betriebskosten fallen, beantwortet der Bundesgerichtshof positiv. Denn laufend sind nicht allein die Kosten, die jährlich oder in regelmäßigem Turnus entstehen, sondern auch lange Zeiträume umfassen. Insoweit genügt dem BGH also, dass die Beseitigung eines Gehölze irgendwann anfallen wird, also quasi in der Natur der Sache liegt, ohne dass es einen bestimmten Zeitrahmen hierfür gibt.
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung allerdings, ob bei außergewöhnlich hohen Kosten diese unter Umständen auf mehrere Abrechnungsjahre zu verteilen sind. Gerade wenn durch sehr hohe Einmalkosten für einen z.B. sehr alten Baum sprunghaft die Betriebskosten steigen, könnte solch ein Argument bei den Instanzgerichten durchaus gehört werden.
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