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Mängelbeseitigung verzögert: Kein Vorteilsausgleich zu Gunsten des Gewährleistungsverpflichteten

Problemstellung/Sachverhalt: Ein Bauträger errichtet eine Wohnanlage. Zum Zeitpunkt der Errichtung galt die EnEV 2002.

Die Eigentümergemeinschaft reklamiert seit längerer Zeit von dem Bauträger einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung i. H. v. rund 150.000,00 € wegen vorhandener Mängel des Daches. In diesem Betrag sind auch Mehrkosten von ca. 20.000,00 € enthalten, die für die Ausbildung des Daches nach den aktuellen Vorgaben der EnEV 2014 erforderlich sind.

Hiergegen wendet der Subunternehmer des Bauträgers ein, dass zum Abschluss der Bauträgerverträge Die EnEV 2014 noch nicht gegolten habe; insofern kein Erstattungsanspruch bestehe. Denn die Eigentümergemeinschaft würde ein „Mehr“ erhalten, was in dieser Form nicht beauftragt worden sei. Sie erhalte im Ergebnis Vorteile, für die sie nichts bezahlen müsse.

Die Entscheidung des OLG München vom 01.09.2020 (28 U 1686/20): Das Obergericht hält diesen Einwand für unbeachtlich. Dass die Mängelbeseitigung nach dem aktuellen Regelwerken, also unter Beachtung der Anforderung der EnEV 2014 zu erfolgen habe, sei unbestritten. Die Eigentümergemeinschaft müsse sich aber keinen Abzug der Mehrkosten, die sich durch die notwendige Ausführung der Sanierung nach den aktuellen Vorgaben der EnEV 2014 gegenüber der EnEV 2002 ergeben, vornehmen lassen. Mit Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH komme eine Anrechnung jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn die Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhen.

Im zu entscheidenden Fall hätten sich die Auftraggeber indes über Jahre mit einem fehlerhaften Werk begnügen müssen. Es sei nicht sachgerecht, dass der Unternehmer eine Besserstellung dadurch erfahre, dass der Vertragszweck nicht gleich, sondern erst später im Rahmen der Gewährleistung erreicht werde. Dass die Sanierung nunmehr unter Einhaltung der Anforderungen der EnEV 2014 erfolgen müsse, sei allein darin begründet, dass der Bauträger seiner Verpflichtung, ein mangelhaftes Werk herzustellen und die Mängel umgehend auf seine Kosten zu beseitigen, nicht nachgekommen ist. Bei dieser wertenden Betrachtung falle die Verteuerung der Sanierung in die Risikosphäre des Bauträgers.

Anmerkung: Auch wenn im Grundsatz gilt, dass ein Werk den zur Zeit der Abnahme anerkannten Regeln der Technik entsprechen muss, muss eine Mängelbeseitigung die zum Zeitpunkt ihrer Vornahme geltenden anerkannten Regeln der Technik beachten. Bei den Mehrkosten aufgrund nach Abnahme gestiegener gesetzlicher oder technischer Anforderungen an das Werk handelt es sich deshalb um keine Sowiesokosten. Ein dem Besteller verbleibender Mehrwert gegenüber der ursprünglich vertraglich vereinbarten Werkleistung kann aber nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung eine Zahlungspflicht des Bestellers begründen.

Quellenhinweis: IBR 2020, 589

Rechtsanwalt Walther Glaser
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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