Diese Fragestellung wird in der Rechtsprechung nach wie vor kontrovers behandelt. Hiermit hatte sich das OLG Frankfurt im Rahmen einer Entscheidung vom 31.03.2026 auseinanderzusetzen.
Worum ging es: Die (klagende) Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt den Bauträger auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums (Instandsetzung der Entwässerung und der Abwasseranlage, Mülleinhausung, Fahrradständer etc.) in Pflicht. Gegenüber der Erfüllungsklage beruft sich der Bauträger hilfsweise auf die Einrede der Verjährung. Nach dem im Urteil wiedergegebenen Sachverhalt ist unklar geblieben, wann die Bauträgerverträge abgeschlossen wurden und welche verbindlichen Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werkes erfolgten. Die ersten Wohnungen wurden im Oktober 2016 bezogen. Die Erfüllungsklage wurde Anfang 2020 rechtshängig gemacht.
Die Entscheidung des Gerichtes: Auch in II. Instanz dringt der Bauträger mit der Einrede der Verjährung nicht durch. Nach Auffassung des OLG verjährt der Herstellungsanspruch aus
§ 631 Abs. 1 BGB in der dreijährigen Regelfrist (§ 195 BGB). Maßgeblich für den Fristlauf sei der Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und fällig sei. Dies könne auch während der Bauzeit der Fall sein.
Die Einrede der Verjährung sei aber deswegen erfolglos, weil der Bauträger weitergearbeitet habe. Denn – so das Gericht – mit der Aufnahme weiterer Arbeiten erkenne der Bauträger den Herstellungsanspruch des Erwerbers an, sodass die Verjährung jeweils neu beginne (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Offengelassen wurde, ob verjährungshemmende Verhandlungen stattgefunden haben. Zu der Frage, ob der Erfüllungsanspruch des Erwerbers vor dem Nacherfüllungsanspruch verjähren könne (so OLG Rostock IBR 2021, 234; anders OLG Hamm IBR 2019,425) musste sich das Gericht nicht positionieren.
Anmerkung: Bei solchen Fragestellungen ist der erste Prüfungsschritt, ob und wann eine Abnahme des Werks erfolgt ist. Bleibt dies offen, ist die Frage zu prüfen, wann der Herstellungsanspruch verjährt. Für den Verjährungsbeginn wird dabei i. d. R. vom vertraglich vereinbarten Zeitpunkt der Fertigstellung auszugehen sein. Hilfsweise ist der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Unternehmer die Arbeiten in angemessener Zeit hätte zu Ende führen können.
Quellenhinweis IBR 2026, 293
Walther Glaser
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