BGH, Urt. v. 20.2.2026 – V ZR 34/25: Mit dieser lesenswerten Entscheidung hat der der BGH klargestellt, dass Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen iSv § 5 II WEG untergebracht sind, nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum stehen; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden.
In der vorgenannten Entscheidung ging es um einen Technikraum, der allerdings laut Teilungserklärung ein Kellerraum im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers war. Dort befanden sich Absperrhähne für Gas und Wasser sowie die entsprechenden Zähler. Es wurde um den Zugang zu den Räumlichkeiten gestritten, allerdings stützten die Kläger ihr Klagebegehren im Verfahren auch darauf, dass der Technikraum zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sei, egal was die Teilungserklärung in dieser Hinsicht vorsehe.
Dem hat der BGH eine Absage erteilt. Der BGH ist weiterhin der Ansicht, dass Flure und Treppenhäuser, die notwendigerweise dazu dienen, einzelne Wohnungen zu erreichen, zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Allerdings trennt er in Hinblick auf gemeinschaftliche Anlagen, wie z.B. die Zählerschränke, strikt zwischen den Anlagen selbst und den Räumen, in denen sich die Anlagen befinden. Im vorliegenden Fall blieb es also dabei, dass der Kellerraum, in dem sich die Technik befand, grundsätzlich Sondereigentum des einen Wohnungseigentümers war, der darin auch seine persönlichen Gerätschaften, Regale etc. stehen hatte.
Wird der Zugang in einem solchen Fall verwehrt, ist er klagweise durchzusetzen. Den betreffenden Sondereigentümer trifft eine Duldungspflicht. Er kann also nicht den Zugang verwehren, wenn jemand anderes einen triftigen Grund hat, z.B. den Zähler ablesen muss. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es sonst zu Rechtsunsicherheiten führen würde, wenn man in einzelnen Fällen nicht wisse, ob ob die Räume nun im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum stünden. Außerdem stellt er darauf ab, dass durch moderne digitale und funkgesteuerte Ablesemethoden immer seltener ein tatsächlicher Zugang zu den Anlagen notwendig sei.
Dr. jur. Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt | Partner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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