Eine Konstellation, die in praxi nicht selten ist. Hiermit hatte sich das OLG Stuttgart in einer bemerkenswerten Entscheidung zu befassen:
Der Sachverhalt: Die Erwerber schließen mit einem Bauträger notarielle Bauverträge ab. In den gleichlautenden Verträgen verpflichtet sich der Bauträger zur bezugsfertigen Herstellung der Eigentumswohnungen bis zu einem definierten Datum. Der Vertrag enthält im Weiteren eine Abnahmeklausel, die nach den von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien unwirksam ist.
Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Durchsetzung der Mängelrechte auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zu übertragen. Diese nimmt den Bauträger sodann auf Herstellung eines mangelfreien Gewerkes bzw. Nacherfüllung in Anspruch. Der Bauträger verteidigt sich mit der Einrede der Verjährung.
Die Entscheidung: Die Verjährungseinrede greift nur hinsichtlich des Erfüllungsanspruches. Nicht verjährt sind Nacherfüllungsansprüche. Dies begründet das OLG wie folgt: Der Erfüllungsanspruch verjährt grundsätzlich in 3 Jahren. Allerdings könne sich der Bauträger und Verwender der unwirksamen Klausel aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf einen frühen Verjährungsbeginn berufen. Gleichwohl aber sei der Anspruch kenntnisunabhängig mit Ablauf von 10 Jahren verjährt (§ 199 Abs. 4 BGB).
Anders verhält es sich in Bezug auf den Anspruch auf Nacherfüllung. Denn die WEG darf diesen auch ohne wirksame Abnahme geltend machen. Dem Bauträger sei es aus Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium sich befinde. Dies – so der Senat – führe aber nicht zu einem unverjährbaren Anspruch. In Anlehnung an die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen für arglistig verschwiegene Mängel sei von einer Verjährungsfrist von 15 Jahren auszugehen. Diese zeitliche Grenze wurde in dem konkreten Fall nicht erreicht.
Anmerkung: Inwieweit die Auffassung des 10. Zivilsenates des OLG Stuttgart, wonach Mängelansprüche spätestens nach Ablauf von 15 Jahren nach Fertigstellung bzw. dem letzten Erwerb verjähren, zutreffend ist, ist höchstrichterlich bislang nicht geklärt. Es bleibt abzuwarten, wie sich der BGH hierzu positioniert. Die Entscheidung zeigt für die genannten Fälle einen diskutablen Lösungsansatz jedenfalls de lege ferenda auf.
Quellenhinweis: IBR 2025, 464
Walther Glaser
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