Baulärm als Mietmangel? Ja, aber …

In einer aktuellen Entscheidung vom 29. April 2020 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass nach Abschluss eines Mietvertrags entstehende Lärm keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt, wenn es keine anderslautende ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien gibt und auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungspflichten nach § 906 BGB hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18). Dies gilt auch dann, wenn der Lärm von einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück eines Dritten herrührt.

Eine solche ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf Lärm kann dabei nicht konkludent daraus unterstellt werden, dass der Mieter eine gewisse Vorstellung zu den „Umweltbedingungen“ der Wohnung hat und der Vermieter diese kennt, sondern es muss vom Vermieter eine darauf gerichtete Reaktion erfolgen.

Im Hinblick auf die Beweislast bleibt es auch beim Lärm bei der grundlegenden Verteilung, dass der Mieter den Mangel und seine Wesentlichkeit beweisen muss.

Bleibt dies dann wie zumeist streitig, muss der zuständige Tatrichter entsprechende Feststellungen zum Einzelfall einholen und darf sich nicht darauf stützen, dass Baustellenlärm bekanntermaßen immer eine zur Mietminderung berechtigende Lärmbelastung darstelle.

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